Sprzedaż kilkunastu czy kilkudziesięciu działek z własnego gruntu to dla urzędów skarbowych sygnał alarmowy. Coraz częściej kończy się to decyzją, w której sprzedający zostaje uznany za podatnika VAT i musi zapłacić podatek za kilka lat wstecz. Czasem są to kwoty, które potrafią zachwiać domowym budżetem, innym razem jest mowa o kilku milionach złotych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie rozpatrywał właśnie taką sprawę. Wyrok jest prawomocny, a jego wynik jest korzystny dla podatnika.

O co toczył się spór

Rolnik, który przez lata prowadził gospodarstwo, w latach 2020-2022 sprzedał 33 działki budowlane i letniskowe, a łączna wartość transakcji przekroczyła milion złotych. Organy podatkowe uznały, że działał jak handlowiec, i określiły zobowiązania w VAT za 30 miesięcy. Argumentów użyto wiele: liczba transakcji, podział gruntu, decyzje o warunkach zabudowy, ogłoszenia, a nawet wynajem części nieruchomości.

Sąd uchylił zarówno decyzję organu odwoławczego, jak i decyzję organu pierwszej instancji.

Co zdecydowało o wyniku

Sąd uznał, że organy nie wykazały działalności gospodarczej, i wskazał też uchybienia proceduralne po stronie fiskusa. Nie będę tu rozbierał na części pierwsze całego uzasadnienia, bo w tego typu sprawach każdy szczegół ma znaczenie, a odpowiedź zależy od konkretnego stanu faktycznego. Warto jednak zwrócić uwagę na trzy rzeczy.

1. Liczba sprzedanych działek nie przesądza o niczym. Sąd wprost przypomniał, że sama liczba i wartość transakcji nie jest kryterium rozstrzygającym.

2. Liczy się całokształt działań, nie pojedyncze okoliczności. Ocena zależy od tego, jakie kroki podjął sprzedający i w jakiej kolejności. Dwie osoby sprzedające podobną liczbę działek mogą zostać ocenione zupełnie inaczej.

3. Fiskus musi udowodnić swoją tezę. Sąd wytknął organom m.in. pominięcie wniosku dowodowego podatnika oraz oparcie ustaleń dotyczących najmu wyłącznie na tytułach przelewów bankowych.

Dlaczego nie każdy będzie miał tyle szczęścia

Ten wyrok nie oznacza, że sprzedaż działek jest zawsze wolna od VAT. Sąd wyraźnie zaznaczył, że ocena jest indywidualna, a pewne działania sprzedającego mogą przesądzić o uznaniu go za podatnika. O tym, które okoliczności faktycznie mają znaczenie, jak je prawidłowo udokumentować i na co zwrócić uwagę przed sprzedażą, a nie po otrzymaniu decyzji, zdecydowanie lepiej porozmawiać indywidualnie.

Kiedy warto skonsultować swoją sytuację

Warto to zrobić, jeśli:

• planujesz podział gruntu i sprzedaż kilku lub kilkunastu działek,
• jesteś w trakcie sprzedaży i nie wiesz, czy musisz rozliczać VAT,
• otrzymałeś wezwanie, postanowienie o wszczęciu postępowania lub decyzję urzędu skarbowego,
• dzierżawisz lub wynajmujesz część swojego majątku i obawiasz się reakcji fiskusa.

Zapytaj o analizę swojej sytuacji:

Zastrzeżenie

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.