Wyobraź sobie, że właśnie znalazłeś wymarzoną nieruchomość, umawiasz się u notariusza, a w chwili zawarcia umowy u notariusza okazuje się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest obciążona prawem pierwokupu. Moje pytanie brzmi: czy jesteś gotowy na konsekwencje tej decyzji? W tym wpisie wyjaśnię, dlaczego warto wziąć pod uwagę prawo pierwokupu, zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości, oraz jakie ryzyka wiążą się z jego pominięciem.

Wprowadzenie do prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu nieruchomości to instytucja, która pozwala określonym podmiotom „wejść w miejsce” kupującego i nabyć nieruchomość z pierwszeństwem przed innymi osobami. W praktyce dotyczy to m.in. gminy, Skarbu Państwa, niektórych jednostek samorządu terytorialnego, współwłaścicieli, a w określonych sytuacjach także dzierżawców.

Prawo pierwokupu może wynikać z samej umowy (np. zawartej między stronami) albo bezpośrednio z przepisów szczególnych – w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawy o lasach czy regulacji dotyczących rewitalizacji. Dla właściciela planującego sprzedaż kluczowe jest, aby na etapie przygotowania transakcji sprawdzić, czy taki „uprzywilejowany” podmiot w ogóle istnieje i na jakiej podstawie.

Jeżeli prawo pierwokupu zostanie pominięte, skutki mogą być bardzo dotkliwe – od nieważności umowy po odpowiedzialność odszkodowawczą. Dlatego w praktyce bezpieczna sprzedaż zaczyna się od odpowiedzi na proste pytanie: „czy ktoś ma prawo kupić tę nieruchomość przede mną lub przed moim kupującym?”.

Prawo pierwokupu nieruchomości – zasada ogólna

W największym skrócie: prawo pierwokupu to uprawnienie do zakupu nieruchomości przed innymi nabywcami, ale tylko wtedy, gdy właściciel zdecyduje się ją sprzedać osobie trzeciej. Uprawniony może, ale nie musi, z tego prawa skorzystać. Jeżeli jednak je wykona, nabywa nieruchomość na tych samych warunkach, na jakich miała być sprzedana pierwotnemu kupującemu – przejmuje jego prawa i obowiązki z umowy.

Z tego powodu w obrocie nieruchomościami obciążonymi prawem pierwokupu standardem jest zawarcie najpierw warunkowej umowy sprzedaży. Taka umowa nie przenosi jeszcze własności – uzależnia skuteczność transakcji od tego, czy uprawniony z tytułu pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa w określonym terminie. Dopiero gdy uprawniony milczy albo wyraźnie odmówi, strony mogą podpisać ostateczną umowę przenoszącą własność.

W praktyce poprawne ułożenie całej procedury (treść umowy warunkowej, sposób zawiadomienia uprawnionego, terminy) wymaga analizy konkretnej sytuacji – przepisów jest kilka, a każdy scenariusz trochę inny. Artykuł pokazuje ogólne mechanizmy, ale nie zastąpi indywidualnej oceny dokumentów.

Jeśli zastanawiasz się na konsekwencjami swojej decyzji i rozważasz kupno nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu, skontaktuj się ze mną. Wypełnij formularz.

Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu to prawo pierwszeństwa do zakupu konkretnej nieruchomości przy sprzedaży na rzecz osoby trzeciej. Może mieć charakter:

• umowny – wynika z zapisów umowy zawartej między stronami (np. między współwłaścicielami, między właścicielem a dzierżawcą),
• ustawowy – wynika wprost z przepisów i działa „z mocy prawa”, nawet jeśli strony w umowie o tym milczą.

W każdej sytuacji, w której pojawia się prawo pierwokupu, występują trzy podmioty:

• uprawniony – ten, komu przysługuje prawo pierwokupu,
• zobowiązany – właściciel nieruchomości, który musi to prawo uszanować, jeżeli decyduje się sprzedać,
• osoba trzecia – pierwotny kupujący, którego miejsce może zająć uprawniony.

Z punktu widzenia praktyki najpierw trzeba ustalić, czy jakiekolwiek prawo pierwokupu w ogóle istnieje (i czy jest ono ustawowe, czy tylko umowne), a dopiero potem rozstrzygać, jak przeprowadzić transakcję. To wymaga wglądu w księgę wieczystą, dokumenty nabycia, miejscowy plan, czasem decyzje administracyjne.

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości – najczęstsze przypadki

Poza ogólną regulacją w Kodeksie cywilnym, gdzie opisano mechanizm prawa pierwokupu (rozdział IV), wiele przepisów szczególnych przyznaje wybranym podmiotom ustawowe prawo pierwokupu w konkretnych sytuacjach. Do najważniejszych należą m.in.:

1. Dzierżawca i KOWR – nieruchomości rolne

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawcy nieruchomości rolnej może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu przy sprzedaży przez właściciela. Jeżeli dzierżawca nie skorzysta z tego prawa, w określonych sytuacjach uprawnienie przechodzi na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Dotyczy to sprzedaży nieruchomości rolnych o określonej powierzchni.

W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży działki rolnej nie wystarczy spojrzeć tylko na kwestię powierzchni. Istotne są także m.in. sposób korzystania z nieruchomości, treść istniejącej umowy dzierżawy, status nabywcy oraz to, czy transakcja podlega pod szczegółowe ograniczenia obrotu ziemią rolną. Błędna ocena może skutecznie zablokować planowaną sprzedaż lub doprowadzić do jej zakwestionowania.

2. Skarb Państwa (Lasy Państwowe) – grunty leśne i przeznaczone do zalesienia

Ustawa o lasach przyznaje Skarbowi Państwa, wykonywanemu przez Lasy Państwowe, prawo pierwokupu w razie sprzedaży określonych gruntów, w szczególności:

• oznaczonych w ewidencji gruntów jako las,
• przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy,
• objętych uproszczonym planem urządzenia lasu.

W obrocie oznacza to, że przy sprzedaży działki leśnej lub „do zalesienia” sama treść księgi wieczystej często nie wystarczy. Trzeba sprawdzić również oznaczenie w ewidencji gruntów i ustalenia planistyczne – dopiero na tej podstawie można ocenić, czy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu i jak przeprowadzić procedurę.

3. Gmina – lasy w granicach miasta

Przepisy o lasach przewidują również ustawowe prawo pierwokupu na rzecz gminy przy sprzedaży lasów, gruntów oraz innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych, jeżeli położone są w granicach administracyjnych miasta.

W tym przypadku kluczowe jest ustalenie zarówno statusu samej nieruchomości (czy znajduje się w zarządzie Lasów Państwowych), jak i jej położenia administracyjnego. Często wymaga to zestawienia kilku dokumentów oraz danych z różnych rejestrów.

4. Gmina – wybrane nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Bardzo często w praktyce pojawia się także ustawowe prawo pierwokupu gminy na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Może ono dotyczyć m.in. sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
• nieruchomości lub użytkowania wieczystego położonych na terenach przeznaczonych w planie miejscowym na cele publiczne albo objętych decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków,
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie rewitalizacji – jeżeli odpowiednia uchwała tak stanowi.

Tutaj pojedynczy rzut oka w księgę wieczystą zwykle nie wystarczy, żeby mieć pełen obraz sytuacji. Konieczne bywa sięgnięcie do dokumentów nabycia, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwał dotyczących rewitalizacji czy dokumentacji konserwatorskiej.

Kiedy powstaje ustawowe prawo pierwokupu?

Ustawowe prawo pierwokupu pojawia się w wielu różnych ustawach – zarówno na rzecz podmiotów publicznych (gmina, Skarb Państwa, zarządcy określonych obszarów), jak i prywatnych (np. dzierżawcy). Najczęściej wiąże się to z konkretną lokalizacją nieruchomości albo jej przeznaczeniem.

Przykładowo, gmina może mieć prawo pierwokupu nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych w miejscowym planie na cele publiczne lub objętych decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. W przepisach o specjalnych strefach ekonomicznych zarządcy tych stref uzyskują prawo pierwokupu nieruchomości położonych w ich granicach. Ustawa o rewitalizacji przyznaje gminie prawo pierwokupu nieruchomości położonych w specjalnej strefie rewitalizacji. Z kolei regulacje dotyczące kształtowania ustroju rolnego przewidują ustawowe prawo pierwokupu dla dzierżawcy nieruchomości rolnej, jeżeli dochodzi do jej sprzedaży i spełnione są określone w ustawie warunki.

W praktyce ocena, czy w konkretnej transakcji pojawia się ustawowe prawo pierwokupu, wymaga zestawienia kilku elementów: położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym lub decyzji, treści umów (np. dzierżawy), a czasem także tego, w jaki sposób nieruchomość była wcześniej nabyta. To typowa sytuacja, w której sama lektura ustawy nie wystarcza – potrzebna jest analiza konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Więcej na temat umowy dzierżawy przeczytasz w artykule.

Komu przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje tylko ściśle wskazanym podmiotom. W praktyce najczęściej są to: Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego (np. gmina), współwłaściciele oraz w określonych przypadkach dzierżawcy. Uprawnienia te pojawiają się m.in. przy sprzedaży nieruchomości położonych na obszarach objętych specjalną strefą rewitalizacji, na terenach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na określone cele, a także przy nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków.

Każda z tych sytuacji ma własne, dość szczegółowe warunki – nie wystarczy sama „etykietka” typu „zabytek” czy „rewitalizacja”. Dla bezpieczeństwa transakcji trzeba zestawić ze sobą kilka elementów: sposób nabycia nieruchomości, jej położenie, treść planu miejscowego, ewentualne uchwały o rewitalizacji oraz wpisy w księdze wieczystej. W praktyce oznacza to, że samo przeczytanie przepisów zwykle nie wystarczy, żeby odpowiedzieć na pytanie, czy w Twojej konkretnej transakcji ktoś ma ustawowe prawo pierwokupu.

Na tym etapie znasz już najważniejsze typy ustawowego prawa pierwokupu, które mogą dotyczyć sprzedaży nieruchomości. To jednak dopiero punkt wyjścia. Ocena, czy w konkretnej transakcji gmina, Skarb Państwa, KOWR albo dzierżawca rzeczywiście ma prawo pierwokupu i jak przeprowadzić całą procedurę, wymaga analizy dokumentów i stanu prawnego danej nieruchomości.

Jeżeli jesteś na etapie przygotowania sprzedaży lub zakupu nieruchomości i podejrzewasz, że w grę może wchodzić prawo pierwokupu, warto sprawdzić to przed podpisaniem umowy – po fakcie pole manewru jest znacznie mniejsze.

Umowne prawo pierwokupu nieruchomości

Umowne prawo pierwokupu powstaje na podstawie porozumienia stron – najczęściej w formie odrębnej umowy albo odpowiedniej klauzuli wpisanej do umowy sprzedaży, dzierżawy czy innej umowy dotyczącej nieruchomości. Tworzy to dość złożony układ: uprawniony zyskuje pierwszeństwo zakupu, a właściciel przyjmuje na siebie określone obowiązki informacyjne i ograniczenia co do swobody sprzedaży.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika m.in., że właściciel obciążony prawem pierwokupu nie może skutecznie sprzedać nieruchomości osobie trzeciej z pominięciem uprawnionego – powinien najpierw zawrzeć z nabywcą umowę warunkową i niezwłocznie poinformować uprawnionego o jej treści. Jeżeli obowiązek ten zostanie zignorowany, a sprzedaż zostanie dokonana „po cichu”, może dojść do bardzo poważnych konsekwencji: od niemożności skutecznego wykonania pierwokupu, przez kwestionowanie ważności zawartej umowy, po spory odszkodowawcze.

W praktyce kluczowe jest więc nie tylko „czy mamy prawo pierwokupu”, ale też to, jak dokładnie ułożone są postanowienia umowy, w jakiej formie właściciel ma zawiadamiać uprawnionego i w jakim czasie powinien to zrobić. To elementy, które warto dopasować indywidualnie – korzystanie z przypadkowych klauzul z internetu potrafi narobić więcej problemów niż ich brak.

Prawo pierwokupu – jak wygląda procedura?

Sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu co do zasady przebiega w kilku krokach. Najpierw strony zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży – to jeszcze nie przenosi własności, a jedynie określa warunki, na jakich nieruchomość ma zostać sprzedana konkretnemu kupującemu. Następnie sprzedający, jako zobowiązany, ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści tej umowy i zapytać, czy zamierza skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu.

Jeżeli uprawniony nie złoży oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w ustawowym terminie (co do zasady miesiąc od dnia otrzymania informacji o treści umowy), uznaje się, że z prawa nie skorzystał. Dopiero wtedy strony mogą podpisać ostateczną umowę sprzedaży, która przenosi własność nieruchomości na pierwotnie wskazanego kupującego. W praktyce poprawne ułożenie terminów i treści zawiadomień jest kluczowe – pomyłka na tym etapie może być później trudna do „odkręcenia”.

Wykonanie prawa pierwokupu przez uprawnionego

Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie oświadczenia woli przez uprawnionego. Przy nieruchomościach co do zasady wymaga to formy aktu notarialnego, a oświadczenie to jest jednostronne – nie trzeba zgody zobowiązanego. W efekcie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym, na takich samych warunkach, jakie zostały uzgodnione z pierwotnym kupującym.

Oświadczenie uprawnionego wywołuje skutek prawny z chwilą, gdy dotrze do zobowiązanego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. Dotyczy to także komunikacji elektronicznej – istotny jest moment, w którym oświadczenie trafia do systemu komunikacyjnego zobowiązanego w taki sposób, że może się z nim zapoznać. W praktyce, przy dużej wartości transakcji, ważne jest zadbanie o sposób doręczenia (i dowód doręczenia), a także o zgodność formy z wymaganiami dla danej umowy.

Ograniczenia i wyjątki

Prawo pierwokupu nie ma charakteru absolutnego – w przepisach przewidziano zarówno sytuacje, w których w ogóle nie powstaje, jak i takie, w których jest ograniczone. Przykładowo, prawo pierwokupu co do zasady nie działa przy darowiźnie nieruchomości – darowizna nie wymaga zawiadamiania uprawnionych ani uzyskiwania ich zgody. Z kolei przy nieruchomościach rolnych prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy lub współwłaścicielom, ale tylko wtedy, gdy spełnione są szczegółowe warunki określone w ustawach.

W praktyce oznacza to, że sam fakt, że nieruchomość jest „rolna” lub że strony planują darowiznę, nie zamyka tematu. Kluczowe są konkretne parametry działki, treść umów, relacje między stronami i sposób, w jaki została ukształtowana transakcja. To właśnie na tym etapie najłatwiej o błędne założenia, które później kończą się sporami lub koniecznością ponownego układania transakcji.

Prawo pierwokupu a księga wieczysta

Prawo pierwokupu może (a w wielu przypadkach powinno) być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Jeżeli zostało prawidłowo wpisane, potencjalny nabywca, który sprawdzi księgę, widzi, że ktoś inny ma pierwszeństwo zakupu i musi to uwzględnić przy planowaniu transakcji. Jeżeli natomiast prawo pierwokupu nie jest ujawnione, nabywca może korzystać z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – oczywiście przy spełnieniu ustawowych warunków.

Dlatego przed zakupem nieruchomości zawsze warto przeanalizować księgę wieczystą nie tylko „na szybko”, ale pod kątem ewentualnych praw osób trzecich. Sam odczyt wpisów to jedno, a ich prawna interpretacja – drugie. Jeżeli masz wątpliwości, czy konkretna wzmianka w dziale III lub IV oznacza prawo pierwokupu, czy inne ograniczenie, bezpieczniej jest to sprawdzić, zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę.

Więcej o tym, jak czytać księgę wieczystą, piszę tutaj: https://mklegal.eu/sprawdzenie-ksiegi-wieczystej-krok-po-kroku/

Prawo pierwokupu a darowizna

W kontekście prawa pierwokupu istotne jest rozróżnienie między sprzedażą a darowizną. Co do zasady prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży nieruchomości – przy darowiźnie przepisy o pierwokupie nie znajdują zastosowania. Oznacza to, że przy darowiźnie nie ma obowiązku zawiadamiania uprawnionych ani czekania na ich decyzję.

Nie oznacza to jednak, że każdą transakcję można „przebrać” za darowiznę, by ominąć prawo pierwokupu. Próby obchodzenia przepisów (np. pozorna darowizna zamiast sprzedaży) mogą prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym sporów sądowych i kwestionowania ważności czynności. Dlatego każdorazowe „przestawianie” planowanej sprzedaży na darowiznę warto skonsultować, zanim trafi się do notariusza.

Masz projekt umowy i nie wiesz, czy w grę wchodzi prawo pierwokupu?

Przed podpisaniem warto sprawdzić, czy transakcja nie wymaga dodatkowej procedury oraz czy sposób zawiadomienia uprawnionego został prawidłowo zaplanowany. Analizuję projekty umów i dokumenty związane ze sprzedażą nieruchomości pod kątem prawa pierwokupu, ryzyk proceduralnych i bezpieczeństwa całej transakcji.

Możesz przesłać projekt umowy lub opisać swoją sytuację, a wskażę, od czego zacząć i jaka forma pomocy będzie w tym przypadku najrozsądniejsza.

Prawo pierwokupu – co jeszcze warto wiedzieć?

Co do zasady prawo pierwokupu jest niepodzielne. Oznacza to, że jeżeli sprzedawana jest jedna nieruchomość składająca się z kilku działek, uprawniony nie może wybrać sobie tylko jednej działki i kupić wyłącznie jej – prawo pierwokupu dotyczy całej sprzedawanej nieruchomości. Wyjątkiem są sytuacje, w których przepisy szczególne wprost dopuszczają częściowe wykonanie pierwokupu.

Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje kilku osobom (np. kilku współuprawnionym), a część z nich nie chce z niego skorzystać, pozostali mogą wykonać prawo pierwokupu w całości – nie ma obowiązku „proporcjonalnego” podziału. Z kolei gdy sprzedawana jest tylko część nieruchomości, uprawniony może skorzystać z pierwokupu wyłącznie w stosunku do tej sprzedawanej części, a jego uprawnienie co do pozostałej części nieruchomości pozostaje na przyszłość.

Prawo pierwokupu nie powstaje, jeżeli własność lub użytkowanie wieczyste zostały ustanowione tytułem odszkodowania za utratę poprzedniej nieruchomości. W takiej sytuacji, choć mamy do czynienia z przeniesieniem praw do nieruchomości, mechanizm pierwokupu po prostu się nie uruchamia.

Warto też pamiętać, że pierwokup dotyczy wyłącznie sprzedaży. Nie obejmuje darowizny, zamiany ani innych czynności prawnych – nie można skutecznie zastrzec prawa pierwokupu na wypadek zawarcia umowy innej niż sprzedaż. Jednocześnie, poza klasycznym prawem własności, pierwokup może odnosić się także do prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Specustawa powodziowa i kolejne zmiany – co to znaczy dla właścicieli nieruchomości?

W ostatnich latach na terenach dotkniętych powodziami pojawiły się szczególne regulacje – najpierw czasowe prawo pierwokupu na rzecz gmin (obowiązujące do 30 kwietnia 2025 r.), a obecnie kolejne zmiany w tzw. ustawach „powodziowych”, ukierunkowane głównie na wykup nieruchomości szczególnie zagrożonych oraz modernizację infrastruktury przeciwpowodziowej. Z punktu widzenia właścicieli i kupujących oznacza to, że w określonych lokalizacjach Skarb Państwa lub Wody Polskie mogą nie tylko oferować wykup zniszczonych lub narażonych budynków, ale też częściej ingerować w sposób zagospodarowania tych terenów.

Przyjęte w 2026 r. zmiany przewidują m.in. dodatkowe środki na dokończenie wykupów nieruchomości zniszczonych podczas powodzi w 2024 r. oraz podniesienie limitu wydatków na nabywanie nieruchomości z obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Równolegle rozszerzono stosowanie specustawy na remonty i przebudowy istniejących budowli przeciwpowodziowych (wały, zbiorniki, kanały, rowy, pompownie), co ma usprawnić realizację inwestycji i przyspieszyć dostosowanie infrastruktury do aktualnych zagrożeń.

Jeżeli Twoja nieruchomość znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią albo była objęta działaniami powodziowymi w latach 2024–2025, przy planowaniu sprzedaży warto sprawdzić nie tylko „zwykłe” prawo pierwokupu, ale też to, czy nie wchodzą w grę szczególne procedury wykupu lub inwestycji przeciwpowodziowych wynikające z tych nowszych przepisów.

Naruszenie przepisów o pierwokupie – jakie są skutki?

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu to nie „drobne uchybienie”, ale ryzyko bardzo poważnych konsekwencji dla stron transakcji. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu (np. gminy, Skarbu Państwa, KOWR) zawarcie umowy sprzedaży z naruszeniem przepisów co do zasady prowadzi do bezwzględnej nieważności tej umowy. Sąd wieczystoksięgowy, badając wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, powinien z urzędu odmówić wpisu, jeżeli dostrzeże, że ustawowe prawo pierwokupu zostało pominięte.

Przy prawie pierwokupu umownym skutki są inne – co wcale nie znaczy, że mniej dotkliwe. Co do zasady sama umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią pozostaje ważna, ale zobowiązany naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uprawnionego z prawa pierwokupu. Jeżeli jednak umowne prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej, to – po spełnieniu określonych warunków – wiąże również nabywcę nieruchomości, a uprawniony może domagać się respektowania swojego pierwszeństwa. W określonych sytuacjach wchodzi w grę także zastosowanie konstrukcji z art. 59 Kodeksu cywilnego, prowadzącej do podważenia umowy zawartej z pominięciem przysługującego prawa pierwokupu.

Dlaczego to nie jest temat „na skróty”?

Nabycie nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu bez prawidłowego przeprowadzenia procedury to realne ryzyko: unieważnienia transakcji, konieczności jej powtórzenia, sporów z uprawnionym, a czasem także problemów z finansowaniem (np. gdy w grę wchodzi kredyt). Zignorowanie prawa pierwokupu, błędne założenie, że „tu na pewno nic nie ma”, albo lakoniczne potraktowanie zawiadomień może skutkować tym, że o problemie dowiesz się dopiero na etapie wpisu do księgi wieczystej albo już po zapłacie ceny.

Wykonanie prawa pierwokupu następuje poprzez złożenie oświadczenia przez uprawnionego – przy nieruchomościach co do zasady w formie aktu notarialnego – i od tej chwili to on wchodzi w miejsce pierwotnego kupującego. Z punktu widzenia praktyki oznacza to, że kluczowy jest etap przygotowania transakcji: ustalenie, czy i komu przysługuje pierwokup, poprawne skonstruowanie umowy warunkowej, prawidłowe zawiadomienie uprawnionego i dopilnowanie terminów. To nie są elementy, które warto „domyślać się” na podstawie ogólnego artykułu w internecie.

Kiedy warto skonsultować transakcję z prawnikiem?

Jeżeli kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość, przy której w ogóle pojawia się wątek prawa pierwokupu (gmina, Skarb Państwa, współwłaściciel, dzierżawca, KOWR, lasy, obszar rewitalizacji), bezpieczniej jest założyć, że potrzebna jest indywidualna analiza dokumentów niż liczyć na to, że „notariusz wszystko wychwyci”. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy:

• transakcja jest wysoka wartościowo albo finansowana kredytem,
• nieruchomość ma „historię” (była kupiona od gminy, Skarbu Państwa, jest na obszarze rewitalizacji lub szczególnego zagrożenia powodzią),
• pojawiają się jakiekolwiek wątpliwości, czy prawo pierwokupu jest ustawowe, czy tylko umowne i jak zostało ujawnione w księdze wieczystej.

To moment, w którym dobrze jest, żeby ktoś przejrzał księgę wieczystą, umowy i projekt aktu sprzedaży pod kątem pierwokupu – zanim podpiszesz się pod dokumentem, który później trudno będzie odkręcić.

Zapisz się na mój newsletter, aby otrzymywać najnowsze porady dotyczące prawa nieruchomości i podatków. Nie przegap istotnych zmian, które mogą wpłynąć na Twoje decyzje!