Kupujesz apartament w aparthotelu razem z małżonkiem, ale VAT chcesz odliczyć przez swoją działalność gospodarczą? To możliwe, jeśli zadbasz o właściwe zapisy już od pierwszej umowy.

Apartament inwestycyjny w aparthotelu – czy można odliczyć VAT przy majątku wspólnym?

Apartamenty inwestycyjne w aparthotelach i condohotelach sprzedawane są z 23% VAT. Przy cenie lokalu rzędu 500–800 tys. zł to kilkadziesiąt tysięcy złotych potencjalnego zwrotu — co istotnie poprawia stopę zwrotu z inwestycji.

Wielu inwestorów kupuje taki apartament wspólnie z małżonkiem (majątek wspólny), ale tylko jedno z nich prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Pojawia się wtedy naturalne pytanie: czy można odliczyć VAT, skoro własność jest wspólna, a nie „firmowa”?

Odpowiedź brzmi: tak, ale diabeł tkwi w szczegółach.

Odliczenie VAT przy wspólności majątkowej małżonków — co mówi prawo?

Prawo do odliczenia VAT wynika z art. 86 ustawy o VAT i zależy od jednej zasady: podatnikiem jest konkretna osoba, nie majątek wspólny.

Małżonkowie w ustroju ustawowej wspólności majątkowej nie są jednym podatnikiem VAT. Podatnikiem jest ten z małżonków, który:

• jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT,
• faktycznie wynajmuje lokal (jest stroną umowy z operatorem),
• wystawia faktury z tytułu najmu i rozlicza VAT należny.

To, że własność w księdze wieczystej jest wspólna, nie blokuje odliczenia VAT – o ile spełnione są powyższe warunki.

Zwrot VAT od zakupu apartamentu w condohotelu – jak to poukładać krok po kroku?

1. Faktura od dewelopera

Faktura zakupu powinna być wystawiona na małżonka prowadzącego działalność, z jego NIP-em. To najczyściejsze rozwiązanie dowodowe. Możliwa jest też faktura na oboje małżonków — VAT odlicza wtedy ten z nich, który jest podatnikiem i wynajmuje lokal.

2. Umowa rezerwacyjna i deweloperska

Umowę rezerwacyjną podpisują oboje małżonkowie jako osoby fizyczne (imię, nazwisko, PESEL, adres). Wzmianka o działalności gospodarczej na tym etapie nie jest wymagana.

W umowie deweloperskiej warto natomiast zadbać o zapis wskazujący, że:

• nabycia dokonuje osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą,
• nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków — nie do majątku przedsiębiorstwa.

Ten zapis chroni przed późniejszymi wątpliwościami urzędu skarbowego co do charakteru nabycia.

3. Umowa najmu z operatorem – kluczowy dokument

Umowa najmu z operatorem aparthotelu powinna być zawarta przez małżonka-podatnika VAT, wskazywać jego NIP i przewidywać najem opodatkowany VAT (zazwyczaj 23% przy najmie na rzecz operatora jako przedsiębiorcy).

To właśnie ta umowa „spina” związek lokalu z działalnością opodatkowaną i uzasadnia odliczenie VAT od zakupu.

4. Rozliczenie VAT – JPK_V7 i zwrot lub rolowanie

Faktury od dewelopera (zaliczki i płatność końcowa) ujmuje się w ewidencji zakupu i wykazuje nadwyżkę VAT naliczonego. Do wyboru są dwa podejścia:

• zwrot na rachunek bankowy – urząd może go przyznać, ale może też wszcząć kontrolę,
• rolowanie VAT – nadwyżka przenoszona jest na kolejne okresy, co jest rozwiązaniem ostrożniejszym i często mniej ryzykownym w relacji z urzędem.

Pobyty właścicielskie a VAT – jak rozliczać własne korzystanie z apartamentu?

To pytanie zadaje niemal każdy inwestor. Odpowiedź jest precyzyjna: pobyty właścicielskie są możliwe i legalne – w obu scenariuszach (zarówno przy rolowaniu VAT, jak i przy jednorazowym zwrocie). Wymagają jednak właściwego rozliczenia.

Podstawą prawną jest art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, użytkowanie lokalu na cele osobiste traktowane jest jako świadczenie usług na własny użytek. W praktyce oznacza to:

• podstawą opodatkowania nie są stawki rynkowe, lecz koszty przypadające na czas pobytu (eksploatacja, amortyzacja, media),
• podatek należny za pobyt właścicielski wykazuje się w deklaracji JPK_V7 w części dotyczącej sprzedaży,
• nie wykonuje się osobnego przelewu do urzędu, VAT należny za pobyt automatycznie pomniejsza przysługujący zwrot w danym okresie.

Im rzadsze pobyty właścicielskie, tym czystsze prawo do pełnego odliczenia VAT.

Kredyt hipoteczny na zakup apartamentu inwestycyjnego a odliczenie VAT przez działalność gospodarczą

Nie. Sposób finansowania zakupu (gotówka czy kredyt hipoteczny na oboje małżonków) nie zmienia modelu odliczenia VAT przez działalność gospodarczą. Prawo do odliczenia wynika z przeznaczenia lokalu na działalność opodatkowaną, nie z tego, skąd pochodzi kapitał na zakup.

Zakup apartamentu z rynku wtórnego z VAT 23% — czy model odliczenia działa tak samo?

Tak, o ile faktura opiewa na VAT 23%. Jeśli sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i transakcja nie korzysta ze zwolnienia, mechanizm odliczenia jest identyczny jak przy zakupie od dewelopera.

Kluczowe jest zweryfikowanie statusu VAT sprzedającego i treści faktury przed podpisaniem umowy.

Najczęstsze błędy przy odliczeniu VAT od apartamentu inwestycyjnego

• Faktura wystawiona na osobę fizyczną bez NIP — utrudnia, choć formalnie nie wyklucza odliczenia.
• Umowa najmu z operatorem zawarta przez małżonka niebędącego podatnikiem VAT.
• Najem na cele mieszkaniowe zamiast usługowego/hotelowego — najem mieszkaniowy jest zwolniony z VAT, co wyklucza odliczenie.
• Brak rejestracji VAT-R przed wpłatą pierwszej zaliczki — faktury „wpadają” przed statusem podatnika.
• Szerokie korzystanie własne bez rozliczenia VAT należnego — ryzyko zakwestionowania pełnego odliczenia przez urząd.

Odliczenie VAT od apartamentu w majątku wspólnym -podsumowanie

Zakup apartamentu inwestycyjnego do majątku wspólnego małżonków z odliczeniem VAT przez działalność gospodarczą jednego z nich jest w pełni możliwy i legalny, pod warunkiem, że:

✓ Faktura od dewelopera jest wystawiona z NIP-em podatnika VAT
✓ Umowa z operatorem wskazuje małżonka-podatnika jako wynajmującego
✓ Najem jest opodatkowany VAT (nie zwolniony)
✓ Pobyty właścicielskie są prawidłowo rozliczane w JPK
✓ Rejestracja VAT-R nastąpiła przed pierwszą zaliczką

Szczegóły konkretnej transakcji, w tym treść umowy deweloperskiej, zapisy umowy z operatorem i wybór modelu rozliczenia VAT, warto skonsultować przed podpisaniem, nie po.

Masz pytania dotyczące swojej inwestycji? Zapraszam do kontaktu, pomagam inwestorom zadbać o właściwą strukturę prawną i podatkową zakupu apartamentu już od etapu umowy rezerwacyjnej.