Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu?

Wyobraź sobie, że znalazłeś wymarzone mieszkanie – nowoczesne, przestronne, w świetnej lokalizacji. Po miesiącach poszukiwań, negocjacji i konsultacji, wreszcie stajesz przed kluczowym momentem: podpisaniem umowy deweloperskiej. Ale zanim złożysz podpis, pojawiają się pytania: Czy wszystko w umowie jest zgodne z tym, co obiecał deweloper? Jakie prawa masz, jeśli coś pójdzie nie tak? Jakie zapisy mogą wpłynąć na Twoje przyszłe życie w nowym lokum? W tym artykule podpowiadam, na co szczególnie zwrócić uwagę, aby podpisując umowę, nie dać się zaskoczyć i cieszyć się bezpiecznym zakupem wymarzonego mieszkania.

Jeśli zastanawiasz się jakie postanowienia powinna zawierać umowa deweloperska, możesz się ze mną skontaktować wypełniając formularz kontaktowy.

Umowa deweloperska – ustawa o ochronie praw nabywcy

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła obowiązek stosowania umowy deweloperskiej. Celem tego przepisu było zwiększenie ochrony osób kupujących nieruchomości, szczególnie po serii bankructw deweloperów, które prowadziły do utraty wkładów przez nabywców.

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloperzy muszą stosować specjalne mechanizmy ochrony, takie jak rachunki powiernicze. Zaliczki na zakup nieruchomości muszą być wpłacane na te konta, co zapewnia, że pieniądze będą użyte wyłącznie na realizację konkretnej inwestycji. Ponadto, deweloperzy mają obowiązek przekazywania nabywcom prospektów informacyjnych, które zawierają kluczowe informacje o stanie prawnym nieruchomości, inwestycji oraz standardzie wykończenia.

W lipcu 2022 roku weszła w życie nowa ustawa deweloperska, która precyzuje dotychczasowe przepisy. Zmiany obejmują m.in. szczegółowe wymagania dotyczące ochrony nabywców, w tym doprecyzowanie kwestii związanych z rachunkami powierniczymi, umowami deweloperskimi oraz prawami nabywców w przypadku problemów z inwestycją. Celem nowych przepisów jest jeszcze skuteczniejsze zabezpieczenie interesów osób kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Musi też prawnie wyodrębnić Twoje mieszkanie i przenieść na Ciebie jego własność. Kupujący zobowiązuje się natomiast do zapłaty ustalonej ceny.

Czy na podstawie umowy deweloperskiej dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości?

Wiele osób myśli, że podpisując umowę deweloperską, od razu stają się właścicielami mieszkania lub domu. To błąd. Umowa deweloperska nie przenosi własności – jest jedynie zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia jej w przyszłości. Własność przechodzi dopiero wtedy, gdy strony podpiszą osobną umowę przenoszącą prawo własności – po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Umowę deweloperską można podpisać wtedy, gdy budowa jeszcze trwa lub dopiero się rozpoczyna. Jeśli jednak budynek jest już gotowy i ma pozwolenie na użytkowanie, wtedy nie podpisuje się umowy deweloperskiej, lecz od razu umowę przenoszącą własność.

Jakie są obowiązki dewelopera?

Deweloper ma obowiązek przekazać klientowi prospekt informacyjny. Musi to zrobić bezpłatnie i na trwałym nośniku, np. na pendrivie lub e-mailem. Dokument ten zawiera szczegóły dotyczące inwestycji oraz wybranego lokalu. Znajdziesz tam też informacje o stanie prawnym nieruchomości, standardzie wykończenia, a także wzór umowy deweloperskiej.

W prospekcie muszą być też podane ważne dane, np. wysokość kar umownych, które przysługują nabywcy, oraz odsetek, które może naliczyć deweloper. Wysokość odsetek nie może być wyższa niż kary umowne nabywcy. W prospekcie znajdziesz też informacje o terminie obowiązywania gwarancji.

Prospekt informacyjny z załącznikami staje się częścią umowy.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza bywa czasem poprzedzone podpisaniem umowy przedwstępnej. Trzeba jednak jasno powiedzieć: to dwa różne typy umów. Co więcej, wiele osób myli umowę przedwstępną z rezerwacyjną, choć każda z nich niesie inne skutki prawne.

Umowa przedwstępna częściej pojawia się przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Kupujący może wtedy sprawdzić stan prawny nieruchomości, a jeśli lokal już istnieje i ma pozwolenie na użytkowanie – także rozpocząć proces kredytowy.

Zdarza się, że deweloper proponuje zawarcie umowy przedwstępnej już na etapie budowy, zanim jeszcze dojdzie do podpisania właściwej umowy deweloperskiej. Często jest to forma zatrzymania klienta, a umowa zawierana jest bez notariusza. W takiej sytuacji kupujący nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Warto jednak wiedzieć, że umowa przedwstępna bywa niezbędna w procesie zakupu nieruchomości, zwłaszcza jeśli planujesz finansowanie zakupu kredytem. Banki wymagają wtedy przedstawienia umowy deweloperskiej albo właśnie przedwstępnej.

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska to dwa odrębne dokumenty, które różnią się zarówno celami, jak i skutkami prawnymi. Zawierając umowę rezerwacyjną, nabywca zyskuje możliwość zarezerwowania wybranego lokalu na określony czas, chroniąc go przed sprzedażą innemu zainteresowanemu. Tego typu umowa ma charakter cywilnoprawny i nie jest obowiązkowa, a jej podstawą nie są przepisy ustawy deweloperskiej.

Forma umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska z 2011 r. wprowadziła obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego gwarantuje stronom umowy deweloperskiej większe bezpieczeństwo. W umowie deweloperskiej zawarta jest data, do której nastąpi przeniesienie prawa własności do lokalu lub do domu.

Jaka jest rola notariusza w przypadku umowy deweloperskiej?

Notariusz czuwa nad formalnościami między stronami. Sprawdza, czy umowa deweloperska jest zgodna z przepisami. Weryfikuje stan prawny nieruchomości – porównuje dane z umowy z księgą wieczystą i innymi dokumentami. Pilnuje, by umowa została zawarta poprawnie i była ważna.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej należy szczegółowo opisać przedmiot zakupu, czyli mieszkanie lub dom. Zatem w umowie deweloperskiej powinny znaleźć się następujące informacje:

• Strony umowy, datę i miejsce zawarcia umowy,
• Cena zakupu nieruchomości,
• Termin przeniesienia własności na nabywcę,
• Harmonogram oraz wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
• Informacje dotyczące działki budowlanej oraz lokalizacji nieruchomości w jej obrębie,
• Specyfikacje techniczne i standard wykończenia mieszkania,
• Powierzchnia oraz rozkład pomieszczeń,
• Dane dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• Numer pozwolenia na budowę oraz planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia robót,
• Zasady odstąpienia od umowy oraz procedury zwrotu wpłaconych środków,
• Wysokość kar umownych i należnych odsetek,
• Oświadczenie kupującego o otrzymaniu prospektu informacyjnego,
• Informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania oraz przeniesienie własności po pełnej wpłacie ceny przez kupującego,
• Zobowiązanie dewelopera do ukończenia budowy, wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia prawa własności na kupującego.

Cena i terminy płatności

Cena nieruchomości powinna być jasno określona w umowie deweloperskiej, uwzględniając wszystkie dodatkowe opłaty. Często deweloperzy dzielą płatność na transze, które zależą od postępu prac budowlanych. Zatem ważne jest, abyś zwrócił uwagę na terminy wpłat oraz sprawdził, czy umowa przewiduje kary umowne w przypadku opóźnień zarówno ze strony dewelopera, jak i kupującego.

Ponadto umowa deweloperska może zawierać zapis, który pozwala na zmianę ceny nieruchomości, na przykład w przypadku zmiany powierzchni mieszkania podczas budowy lub w wyniku zmiany stawki VAT. Dodatkowo, niektóre umowy mogą obejmować klauzulę waloryzacji ceny, która uzależnia jej wysokość od poziomu inflacji.

Harmonogram realizacji inwestycji

Ważnym elementem umowy deweloperskiej jest harmonogram prac budowlanych oraz ostateczny termin oddania mieszkania do użytku. Deweloper ma obowiązek realizować prace zgodnie z harmonogramem określonym w umowie deweloperskiej, a nabywca zobowiązuje się do dokonywania płatności w ustalonych terminach.

Zabezpieczenia prawne dla kupującego

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper musi zagwarantować kupującemu określone formy ochrony.

Kupujący wpłacają środki na specjalne rachunki powiernicze, z których deweloper może korzystać w zależności od rodzaju rachunku. Są to:

1. Otwarty rachunek powierniczy: Deweloper otrzymuje środki w określonym terminie, w miarę postępu budowy.
2. Zamknięty rachunek powierniczy: Deweloper ma dostęp do środków dopiero po zakończeniu inwestycji.

Więcej na temat Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego możesz przeczytać w moim artykule na blogu.

Gwarancja bankowa lub polisa ubezpieczeniowa chronią kupującego w przypadku niewypłacalności dewelopera. Jeśli deweloper napotka problemy finansowe, bank zapewnia środki na dokończenie inwestycji.

Kary umowne

Kary umowne w umowie deweloperskiej chronią strony przed niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązań. Deweloperzy mogą zapłacić karę za opóźnienia w wydaniu lokalu lub za niską jakość prac. Nabywcy mogą ponosić karę za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Kary umowne mogą dotyczyć obu stron.

Jeśli nabywca opóźnia zapłatę ceny sprzedaży, deweloper może nałożyć odsetki jako formę rekompensaty, ale nie będą one traktowane jako kara umowna. Umowa deweloperska musi określać zarówno kary umowne, jak i odsetki, jeśli strony tego zażądają. Jeśli umowa zawiera kary umowne, musi także określać odsetki, i odwrotnie.

Deweloper ma obowiązki niepieniężne (np. budowa mieszkania, przeniesienie własności), a nabywca ma obowiązki pieniężne (zapłata ceny). Negocjowanie kar umownych w umowie deweloperskiej jest kluczowe, aby lepiej chronić interesy nabywcy.

Odbiór techniczny mieszkania

Umowa powinna określać szczegóły dotyczące procesu odbioru technicznego mieszkania. Po odbiorze należy sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić wady lokalu. Deweloper musi dostarczyć nabywcy oświadczenie o akceptacji zgłoszonych wad lub informację o ich nieuznaniu w ciągu 14 dni od podpisania protokołu, podając jednocześnie powody odmowy.

Odstąpienie od umowy

Kupujący powinien zadbać, aby umowa deweloperska zawierała możliwość odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach, np. w przypadku nieuzyskania kredytu. Powinien również wynegocjować warunki zwrotu środków i ustalić wysokość kosztów, które poniesie w przypadku odstąpienia od umowy.

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach:

1. Jeśli deweloper naruszy przepisy dotyczące treści umowy deweloperskiej – w ciągu 30 dni od jej podpisania.
2. Jeśli deweloper naruszy przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i załączników, w tym podanie nieprawdziwych danych – w ciągu 30 dni od podpisania umowy.
3. Jeśli deweloper nie usunie wady istotnej mieszkania – zgodnie z nową ustawą deweloperską (nie dotyczy to starych przedsięwzięć deweloperskich).
4. Jeśli deweloper nie przeniesie praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie – nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin przed odstąpieniem.

Umowa deweloperska może zawierać korzystniejsze warunki, takie jak wydłużenie 30-dniowego terminu lub skrócenie 120-dniowego terminu. Może również przewidywać dodatkowe prawa odstąpienia, np. w przypadku braku uzyskania kredytu bankowego.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w trzech przypadkach:

1. Gdy nabywca nie zapłaci ceny zgodnie z umową, po wezwaniu do zapłaty w terminie 30 dni.
2. Gdy nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania, mimo dwóch wezwań na piśmie w odstępie co najmniej 60 dni.
3. Gdy nabywca nie stawi się na zawarcie umowy nabycia prawa, mimo dwóch wezwań na piśmie w odstępie co najmniej 60 dni.

W każdym przypadku odstąpienia, deweloper musi zwrócić nabywcy wszystkie wpłacone środki.

Rękojmia i gwarancja

Każda umowa deweloperska powinna zawierać postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji na wykonaną nieruchomość. Deweloper odpowiada za wady fizyczne nieruchomości przez 5 lat od dnia odbioru. Umowa deweloperska może modyfikować terminy ustawowe i należy być czujnym przy weryfikacji tego postanowienia.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej – na co uważać?

Brak kar umownych w umowie deweloperskiej

Coraz częściej umowy deweloperskie nie zawierają postanowień o karach umownych należnych od dewelopera, szczególnie za nieterminowe przeniesienie prawa własności. Choć prawo tego nie wymaga, brak tych zapisów utrudnia dochodzenie odszkodowania od dewelopera za niewykonanie umowy.

Jeśli umowa przewiduje kary umowne, wysokość odsetek dla dewelopera nie może być wyższa niż kary umowne dla nabywcy. Ważne jest też, by klauzula kary umownej jasno rozróżniała opóźnienie od zwłoki. Opóźnienie to brak wykonania zobowiązania z przyczyn niezależnych od strony, natomiast zwłoka to zawinione opóźnienie.

Abuzywne postanowienia co do kar umownych

W orzecznictwie wskazuje się na abuzywny charakter ograniczenia odpowiedzialności dewelopera poprzez ustalanie górnej granicy kary umownej w umowie deweloperskiej. Sądy uznają takie postanowienia za niedozwolone, co oznacza, że nie wiążą one konsumenta. Zgodnie z orzecznictwem sądów oraz decyzjami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, deweloper nie może ograniczać wysokości kary umownej w sposób, który narusza interesy konsumenta, zwłaszcza w przypadku poważnych opóźnień w przeniesieniu prawa własności. Ograniczenie to jest uznawane za sprzeczne z celem ochrony konsumentów.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinna znaleźć się informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności po zapłacie pełnej ceny. Dotyczy to przypadków, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a bez zgody wierzyciela hipoteka będzie ciążyć także na lokalu. Jeśli nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, klauzula ta nie jest wymagana.

Obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska powinna określać stan prawny nieruchomości, w tym obciążenia, takie jak służebności gruntowe. Ważne jest, by zweryfikować umowę z księgą wieczystą oraz wyjaśnić ewentualne nieścisłości. Należy także sprawdzić, czy grunt należy do dewelopera, czy jest w użytkowaniu wieczystym, co wiąże się z dodatkowymi opłatami i możliwością przekształcenia prawa w własność.

Sposób pomiaru powierzchni

Cena mieszkania zwykle zależy od powierzchni i ceny jednostkowej, dlatego ważny jest sposób pomiaru powierzchni. Umowa powinna precyzować metodę obmiaru, uwzględniając margines błędu, który może wynosić kilka procent. Ważne jest też, by określić sposób rozliczenia, gdy powierzchnia lokalu różni się od zapisanej w umowie. Jeśli różnica wiąże się z dopłatą, umowa powinna umożliwić nabywcy odstąpienie od umowy.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

Umowa deweloperska powinna wyraźnie wskazywać odstępstwa od informacji zawartych w prospekcie informacyjnym, np. zmiany numeracji działek lub warunków pozwolenia na budowę. Należy dokładnie sprawdzić te różnice, ponieważ niezgodności mogą stanowić podstawę do odstąpienia od umowy. Wszelkie wątpliwości należy wyjaśnić przed podpisaniem umowy, aby uniknąć konieczności późniejszych zmian.

Podsumowanie

Podpisanie umowy deweloperskiej to krok, który ma kluczowe znaczenie dla przyszłości naszej inwestycji. Choć może się wydawać, że jest to tylko formalność, dokładne przeanalizowanie umowy pozwala uniknąć wielu problemów, które mogą pojawić się w przyszłości. Od warunków płatności, przez terminy, po kwestie związane z obciążeniami nieruchomości – każde zapisane słowo ma znaczenie. Warto pamiętać, że dobrze skonstruowana umowa to podstawa udanej transakcji. Z tego powodu, jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, nie bójmy się sięgnąć po pomoc prawnika specjalizującym się w prawie nieruchomości, który pomoże nam przejść przez ten proces bezpiecznie.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami o ochronie prawnej i podatkowej, zapisz się do naszego newslettera. Otrzymasz wartościowe porady i informacje prosto na swoją skrzynkę!