Podatek od nieruchomości w 2025 roku

“Nic się nie zmieniło w mojej nieruchomości, a podatek ma wzrosnąć?” – to jedno z częstszych pytań, które zadają przedsiębiorcy od początku 2025 roku. I niestety: tak, może wzrosnąć. A wszystko przez nowelizację przepisów o podatku od nieruchomości, która weszła w życie 1 stycznia 2025 roku i przewróciła do góry nogami dotychczasowe definicje budynków i budowli.

Wprowadzenie

Podatek od nieruchomości to jeden z najważniejszych podatków lokalnych, który zasila budżety gmin i umożliwia finansowanie inwestycji oraz usług publicznych. Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości dotyczy właścicieli gruntów, budynków oraz budowli, a także użytkowników wieczystych, posiadaczy samoistnych nieruchomości oraz osób będących użytkownikiem wieczystym gruntu. Podatnikami mogą być również użytkownicy wieczyści gruntów, co oznacza, że obowiązek podatkowy obejmuje różne kategorie posiadaczy nieruchomości i ich części. Szczególne znaczenie ma on dla osób i podmiotów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – zarówno osoby fizyczne, jak i prawne oraz jednostki organizacyjne muszą liczyć się z koniecznością regularnej zapłaty podatku od nieruchomości, jeśli ich nieruchomości są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. W przypadku współwłasności nieruchomości, obowiązek podatkowy może dotyczyć sytuacji, gdy nieruchomość stanowi współwłasność jednocześnie osoby fizycznej i osoby prawnej. Wysokość podatku oraz zasady jego naliczania mogą się różnić w zależności od lokalizacji i charakteru nieruchomości, dlatego warto znać podstawowe zasady, które obowiązują w 2025 roku.

Czym jest podatek od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości dotyczy właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także spółek nieposiadających osobowości prawnej. Przedmiotem opodatkowania w podatku od nieruchomości są grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, przy czym szczegółowe przepisy określają, które elementy nieruchomości podlegają opodatkowaniu i jak ustalana jest podstawa opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje bez względu na to, czy dana osoba lub podmiot ma osobowość prawną – wystarczy, że posiada jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości (np. jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą).

W przypadku osób fizycznych i prawnych obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach nieruchomości. Jeżeli obiekt budowlany stanowi współwłasność, wszyscy współwłaściciele odpowiadają za całość zobowiązania podatkowego (solidarny obowiązek podatkowy), niezależnie od udziału w własności nieruchomości. W przypadku współwłasności nieruchomości przez osobę fizyczną i osobę prawną, podatek od nieruchomości rozliczany jest na zasadach obowiązujących osoby prawne, co oznacza, że również osoby fizyczne są zobowiązane do stosowania tych zasad.

Różnice w zasadach naliczania podatku wynikają z rodzaju nieruchomości, jej przeznaczenia oraz statusu prawnego właściciela. Podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia użytkowa budynków, wartość budowli lub powierzchnia gruntu, a szczegółowe zasady określa decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania.

Nie wszystkie nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości – niektóre korzystają ze zwolnień przedmiotowych. Przykładowo, zwolnione z opodatkowania mogą być budynki gospodarcze wykorzystywane w działalności rolniczej, nieruchomości należące do organizacji pożytku publicznego czy też posiadane przez osoby z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności.

Obowiązek zgłoszenia powstania lub ustania obowiązku podatkowego leży po stronie właściciela nieruchomości lub osoby posiadającej do niej tytuł prawny. Powstanie obowiązku podatkowego następuje w momencie, gdy powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku, takie jak nabycie nieruchomości, zakończenie budowy lub rozpoczęcie użytkowania obiektu. Obowiązek podatkowy może być uzależniony od określonych zdarzeń prawnych lub faktycznych, które determinują moment jego powstania lub wygaśnięcia. Obowiązek podatkowy wygasa m.in. w sytuacji sprzedaży nieruchomości, jej fizycznej likwidacji (np. rozbiórki) lub utraty prawa do jej posiadania.

Maksymalne stawki podatku ogłasza corocznie Minister Finansów, a stawki te nie mogą być przekroczone przez rady gmin ustalające opłaty lokalne. Płaci podatek każdy, kto posiada osobowości prawnej lub nieposiadający osobowości prawnej tytułu prawnego do nieruchomości, a także płacisz podatku w przypadku, gdy rozpoczęto użytkowanie budowli przed zakończeniem budowy.

Jeśli na nieruchomości jest prowadzona działalność gospodarcza – albo sama nieruchomość służy do takiej działalności – może to oznaczać wyższy podatek i utratę niektórych zwolnień. O tym, ile wynosi podatek od nieruchomości i jakie są zasady, decyduje miejsce, w którym znajduje się nieruchomość. Terminy płatności i wysokość podatku zależą natomiast od konkretnego roku podatkowego.

Zasady opodatkowania osób fizycznych i prawnych różnią się od siebie, jednak w przypadku współwłasności – jeśli choć jednym ze współwłaścicieli jest osoba prawna – podatek od nieruchomości płacony jest według zasad przewidzianych dla osób prawnych, również przez osoby fizyczne.

Obowiązek podatkowy

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje z chwilą zaistnienia okoliczności, które uzasadniają opodatkowanie – najczęściej jest to nabycie gruntu, budynku lub budowli. Moment powstania obowiązku podatkowego to chwila, w której zgodnie z przepisami prawa powstaje obowiązek podatkowy, czyli powstaje obowiązek podatkowy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do takiego zdarzenia. Przykładowo, jeśli kupisz nieruchomość w maju, podatkiem zostaniesz objęty od 1 czerwca. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstał w wyniku nabycia nieruchomości.

Wysokość podatku może się zmienić w trakcie roku podatkowego, jeśli zmieni się sposób wykorzystania przedmiotu opodatkowania – np. gdy część budynku zacznie być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku budynków i budowli obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po zakończeniu budowy lub rozpoczęciu użytkowania.

Obowiązek podatkowy wygasa natomiast z końcem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające jego istnienie, np. w wyniku sprzedaży nieruchomości lub jej rozbiórki (wygaśnięcie obowiązku podatkowego).

W przypadku budowli amortyzowanych, po tym jak dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego, wartość księgowa budowli wynosi zero, co ma wpływ na podstawę opodatkowania.

Stawki podatku

Stawki podatku od nieruchomości ustalane są przez rady gmin w drodze uchwały, przy czym nie mogą przekroczyć maksymalnych limitów ogłaszanych corocznie przez Ministra Finansów. Stawka podatku od nieruchomości oraz konkretne kwoty podatku są określane przez lokalne władze na podstawie wytycznych ministerialnych i mogą się różnić w zależności od regionu. Wysokość stawek podatku zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej przeznaczenia – inne zasady obowiązują w przypadku budynków mieszkalnych, a inne w odniesieniu do obiektów gospodarczych i nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Dla budynków mieszkalnych najczęściej stosuje się preferencyjne, niższe stawki, natomiast dla obiektów gospodarczych, takich jak magazyny, hale produkcyjne czy warsztaty, stawki są istotnie wyższe. Podobnie wyższe opodatkowanie dotyczy gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – prowadzona działalność gospodarcza jest istotnym czynnikiem wpływającym na wysokość podatku i wymaga uwzględnienia przy rozliczeniach podatkowych, co ma bezpośredni wpływ na wysokość kosztów ponoszonych przez przedsiębiorców.

Podatek od budowli (np. infrastruktury technicznej czy fundamentów pod maszyny) wynosi 2% ich wartości – jest to stawka procentowa, niezależna od powierzchni. Natomiast podatek od budynków i gruntów oblicza się w oparciu o ich powierzchnię użytkową lub powierzchnię działki – według stawek kwotowych.

Warto również pamiętać, że nawet częściowe wykorzystanie budynku mieszkalnego lub obiektu gospodarczego na cele prowadzenia działalności gospodarczej może skutkować koniecznością zapłaty podatku według stawki właściwej dla działalności, a nie dla celów mieszkaniowych. Z tego względu każdą zmianę w sposobie użytkowania nieruchomości należy wcześniej przeanalizować pod kątem podatkowym – aby uniknąć nieprzewidzianych zobowiązań.

Deklaracje i informacje

Każdy właściciel nieruchomości lub obiektu budowlanego ma obowiązek poinformować organ podatkowy o powstaniu lub wygaśnięciu obowiązku podatkowego.

Osoby fizyczne składają informację IN-1 o nieruchomościach i obiektach budowlanych do właściwego organu podatkowego – wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – w terminie 14 dni od zaistnienia zmiany. Dotyczy to zarówno nabycia, jak i sprzedaży nieruchomości, a także wszelkich zmian mających wpływ na wysokość podatku, takich jak rozbudowa, zmiana przeznaczenia czy rozpoczęcie działalności gospodarczej lub prowadzenia działalności gospodarczej w danym obiekcie. W przypadku zmiany wysokości podatku w trakcie roku podatkowego, podatnik również ma obowiązek poinformować organ podatkowy w ciągu 14 dni, aby uniknąć ewentualnych sankcji.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej (np. spółki osobowe oraz spółki nieposiadające osobowości prawnej) oraz jednostki samorządu terytorialnego składają deklarację na podatek od nieruchomości (formularz DN-1) do właściwego organu podatkowego – czyli do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – do 31 stycznia każdego roku.

W przypadku powstania obowiązku podatkowego w trakcie roku (np. nabycia nieruchomości lub zakończenia budowy), mają obowiązek złożyć deklarację w ciągu 14 dni od zaistnienia zdarzenia, które wpływa na powstanie lub zmianę obowiązku podatkowego. Dotyczy to m.in.:

• nabycia lub sprzedaży nieruchomości lub obiektu budowlanego,
• zakończenia budowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku,
• rozpoczęcia lub prowadzenia działalności gospodarczej w danym obiekcie,
• rozbudowy lub modernizacji, które wpływają na wartość lub sposób opodatkowania.

Deklaracja zawiera m.in. dane dotyczące powierzchni, rodzaju i przeznaczenia nieruchomości oraz wysokość naliczonego podatku. W odróżnieniu od osób fizycznych, które otrzymują decyzję ustalającą wysokość podatku, osoby prawne same obliczają i deklarują podatek, a następnie wpłacają go w miesięcznych ratach.

Płatność podatku

Wysokość podatku ustala organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości i przekazuje ją w formie decyzji. Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł za dany rok podatkowy, całość należy uiścić jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty. Osoby prawne, takie jak spółki z o.o. czy spółki akcyjne, a także inne jednostki organizacyjne, płacą podatek miesięcznie, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego.

Termin płatności raty podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości płaci się w określonych terminach, które różnią się w zależności od statusu podatnika. Osoby fizyczne regulują podatek w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku. Osoby prawne mają inne terminy płatności i z reguły jest to 15. dzień każdego miesiąca, a za styczeń – do 31 stycznia. Regularne i terminowe regulowanie zobowiązań podatkowych pozwala uniknąć odsetek i nieprzyjemnych konsekwencji ze strony organu podatkowego.

Nowe podejście do budynków i budowli w podatku od nieruchomości

Do końca 2024 roku większość przedsiębiorców opierała się na definicjach z prawa budowlanego. Te jednak przestały mieć znaczenie w rozliczeniach podatku od nieruchomości.

Od 2025 roku obowiązują autonomiczne definicje budynku i budowli – i to według nich trzeba oceniać, jak sklasyfikować swoje hale, silosy, fundamenty czy kontenery. Zgodnie z nowymi przepisami, obiekt budowlany może obejmować różne obiekty budowlane, które wcześniej nie były klasyfikowane w ten sposób. W przypadku gdy obiekt budowlany stanowi współwłasność kilku podmiotów, obowiązek podatkowy dotyczy wszystkich współwłaścicieli zgodnie z nowymi zasadami. Wprowadzono też zamkniętą listę budowli w załączniku do ustawy – nie ma miejsca na interpretacyjną elastyczność. Lista ta obejmuje także obiekty budowlane, które muszą być wykazane w deklaracjach podatkowych.

Budowla w 2025 roku – co teraz nią jest?

Nowa definicja budowli mówi jasno: to obiekt wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który może być samodzielny lub połączony z innymi elementami jako całość techniczno-użytkowa.

W praktyce do budowli – będących odrębnym przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości – zaliczają się m.in.:

• zbiorniki, których główną cechą jest pojemność,
• namioty magazynowe, jeśli są trwale związane z gruntem,
• fundamenty pod maszyny i urządzenia, które są technicznie od nich odrębne,
• przyłącza techniczne, będące częścią infrastruktury.

Wszystkie wymienione w tej sekcji obiekty podlegają opodatkowaniu zgodnie z nową definicją budowli.

Obowiązek podatkowy powstaje również w momencie, gdy rozpoczęto użytkowanie budowli – nawet jeśli nie została ona formalnie ukończona.

To oznacza, że wiele obiektów dotąd klasyfikowanych jako budynki, teraz będzie traktowanych jako budowle, co może skutkować wyższym podatkiem od nieruchomości z uwagi na odmienny sposób ustalania podstawy opodatkowania.

Budynek czy tylko jego część?

Nowelizacja pozwala uznać za budynek także część większej budowli, o ile spełnia określone warunki. Zarówno całe budynki, jak i ich wyodrębnione części mogą być traktowane jako przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu, jeśli spełniają określone warunki. Przykładem takich przedmiotów opodatkowania lub zwolnień są budynki gospodarcze lub ich części. Przykładowo – jeśli masz oczyszczalnię ścieków lub kompleks sportowy, a jeden z segmentów ma charakter użytkowy (np. zaplecze socjalne), może on zostać uznany za budynek i opodatkowany według niższej stawki.

Ale uwaga – to wymaga dokładnej analizy dokumentacji technicznej, a czasem także opinii rzeczoznawcy.

Czym jest trwałe związanie z gruntem?

To kolejne kluczowe pojęcie. Od 2025 roku trwałe związanie z gruntem oznacza połączenie konstrukcji z gruntem w sposób, który zapewnia stabilność i odporność na warunki zewnętrzne. Trwałe związanie z gruntem jest kluczowe dla klasyfikacji obiektów budowlanych jako budowli podlegających opodatkowaniu. Nawet jeśli coś wygląda tymczasowo, ale jest zakotwiczone, zespawane lub osadzone na fundamencie – fiskus może to uznać za budowlę.

Przykład: Namiot magazynowy, który stoi przez większość roku i jest przytwierdzony do podłoża, może wylądować na liście budowli. A to oznacza wyższy podatek.

Czy budynki służące wyłącznie działalności rolniczej podlegają podatkowi od nieruchomości?

Właściciele gospodarstw często zastanawiają się, czy budynki wykorzystywane w ich działalności rolniczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynki służące wyłącznie działalności rolniczej są zwolnione z opodatkowania.

Dotyczy to m.in. obiektów takich jak:

• stodoły i magazyny na plony,
• obory, chlewnie, kurniki,
• silosy, chłodnie rolnicze,
• inne budynki wykorzystywane wyłącznie na potrzeby produkcji roślinnej lub zwierzęcej.

Uwaga na inne przeznaczenie

Warunkiem zastosowania zwolnienia jest to, że budynek musi służyć wyłącznie działalności rolniczej. Oznacza to, że nawet częściowe wykorzystanie go w innym celu – np. jako warsztat, sklep, pomieszczenie magazynowe wynajmowane innemu podmiotowi – skutkuje utratą zwolnienia podatkowego. W takim przypadku budynek staje się odrębnym przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Podatek rolny czy podatek od nieruchomości?

• Budynki służące wyłącznie działalności rolniczej korzystają z zwolnienia w podatku od nieruchomości – nie są opodatkowane.
• Jeśli jednak budynek choć w części wykorzystywany jest inaczej, np. jest budynkiem gospodarczym, to może podlegać podatkowi od nieruchomości, który jest znacznie wyższy niż podatek rolny.

Jakie działania warto podjąć już teraz?

Zmiany obowiązują, więc nie ma na co czekać. Oto 6 kroków, które pomogą Ci ograniczyć skutki nowych przepisów. Każda zmiana w klasyfikacji obiektów wiąże się z obowiązek złożenia informacji do właściwego organu podatkowego.

Przeanalizuj swoje nieruchomości

Sprawdź, czy Twoje hale, magazyny, fundamenty, instalacje techniczne nie zmieniły kwalifikacji z budynków na budowle. Analiza powinna uwzględniać także specyfikę własności nieruchomości, w tym współwłasność i użytkowanie wieczyste. To może mieć bezpośredni wpływ na wysokość podatku.

Uporządkuj dokumentację

Zaktualizuj ewidencję środków trwałych i dokumentację techniczną. Nowe przepisy wymagają dokładniejszego opisu i precyzyjnych danych, np. o trwałym związaniu z gruntem.

Sprawdź, które obiektów budowlanych mogą zwiększyć podstawę opodatkowania

Zwróć szczególną uwagę na:

• fundamenty pod maszyny,
• instalacje towarzyszące,
• części konstrukcyjne urządzeń.

Wszystkie te elementy mogą wejść do podstawy opodatkowania, nawet jeśli wcześniej były z niej wyłączone. Podstawę opodatkowania stanowi suma wartości wszystkich wymienionych elementów, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Zweryfikuj uprawnienia do zwolnień

Zmiany uderzyły m.in. w branżę transportową i badawczą. Lotniska, terminale i instytuty naukowe mogą stracić zwolnienia, z których korzystały przez lata. Zwolnienia przedmiotowe obejmują m.in. budynki gospodarcze wykorzystywane w działalności rolniczej, nieruchomości organizacji pożytku publicznego, a także osoby z umiarkowanym stopniu niepełnosprawności. Niektóre zwolnienia przysługują również z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na określonych zasadach. W deklaracjach podatkowych należy wykazać zarówno przedmiotach opodatkowania zwolnionych, jak i podlegających opodatkowaniu.

Przemyśl nową strategię podatkową wobec stawek podatku od nieruchomości

Może się okazać, że niektóre obiekty da się sklasyfikować inaczej, a nawet wydzielić część budynku lub konstrukcji, by zastosować inną stawkę. To moment na konsultacje z prawnikiem i doradcą podatkowym.

Śledź orzecznictwo i interpretacje

To dopiero początek praktycznego stosowania tych przepisów. Organy będą doprecyzowywać stanowiska. Trzymaj rękę na pulsie.

Przykład z życia – co może pójść nie tak?

Masz silosy i fundamenty pod urządzenia. Do tej pory całość traktowana jako budynek. Po analizie okazuje się, że silosy to budowle, a fundamenty trzeba rozliczać osobno. Efekt? Wzrost podstawy opodatkowania o kilkaset tysięcy złotych rocznie. W przypadku współwłasności silosów lub innych obiektów, solidarny obowiązek podatkowy oznacza, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada za całość zobowiązania wobec organu podatkowego.

Drugi przykład – namioty magazynowe. Dotąd nie były objęte podatkiem, teraz – przez trwałe zakotwiczenie – wchodzą w zakres budowli, mimo że są rozbieralne. Kilka tysięcy złotych więcej co roku. Bez wcześniejszej analizy trudno było to przewidzieć.

Nie czekaj, aż urząd zapuka do drzwi

Nowe przepisy to nie tylko kwestia wyższych podatków. To także większe ryzyko błędów, sporów z gminą, korekt deklaracji, a w skrajnym przypadku – kontroli i sankcji.

Możesz działać z wyprzedzeniem. Możesz zyskać przewagę. Ale tylko wtedy, gdy dokładnie wiesz, z czym masz do czynienia.

Pomagam przedsiębiorcom poukładać temat podatku od nieruchomości od strony prawnej i technicznej. Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja hala, magazyn, silos, konstrukcja techniczna lub infrastruktura są bezpieczne podatkowo – porozmawiajmy.

Napisz do mnie, zanim zrobi to urząd. Przygotujemy wspólnie analizę, strategię i konkretne działania, które pozwolą Ci zachować kontrolę i nie przepłacać.

Nie przegap ważnych informacji, które mogą wpłynąć na Twój biznes. Zapisz się na nasz newsletter i bądź na bieżąco z najlepszymi rozwiązaniami dla przedsiębiorców!