Sprzedaż mieszkania a PIT

Kiedy Aneta sprzedała mieszkanie po babci, była przekonana, że to czysta formalność. Mieszkanie dostała w spadku, minęło już kilka lat od nabycia, więc – jak twierdzili znajomi – „na pewno nie zapłaci żadnego podatku”. Dopiero gdy przyszło wezwanie z urzędu skarbowego, zrozumiała, jak bardzo się pomyliła. Okazało się, że zabrakło jednego zapisu w umowie, a środki ze sprzedaży nie trafiły na „właściwe” cele mieszkaniowe. Temat „sprzedaż mieszkania a PIT” wydaje się prosty tylko z pozoru. W rzeczywistości każda sytuacja ma swoje niuanse – a jeden drobny błąd może sporo kosztować. W tym wpisie pokażę Ci, na co zwrócić uwagę, jeśli masz do sprzedania nieruchomość.

Ten temat poruszony został również w moim filmie

Wiele osób błędnie zakłada, że wystarczy spełnić jeden warunek, by uniknąć opodatkowania. W rzeczywistości przepisy podatkowe są bardziej skomplikowane, a ich nieprawidłowa interpretacja może prowadzić do kosztownych konsekwencji. Dlatego zamiast działać na podstawie ogólnych porad, warto skonsultować się z profesjonalistą, który dokładnie przeanalizuje Twoją sytuację i wskaże najkorzystniejsze rozwiązanie.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania i chcesz uniknąć niespodzianek podatkowych – skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję Twoją sytuację i pomogę znaleźć najlepsze rozwiązanie.

Sprzedaż mieszkania – czy to sprzedaż prywatna czy w ramach działalności gospodarczej?

Przychody ze sprzedaży nieruchomości mogą być zakwalifikowane do jednego z kilku źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”):

1. przychody z odpłatnego zbycie nieruchomości i spółdzielczych praw do lokali (dotyczy wyłącznie prywatnych transakcji),
2. przychody z działalności gospodarczej (w tym handel nieruchomościami),
3. przychody z kapitałów pieniężnych (dotyczy wnoszenia nieruchomości aportem do spółek będących podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych).

W ustawie o PIT brak jest wyraźnego rozróżnienia między działalnością gospodarczą a sprzedażą prywatną nieruchomości. W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT doprecyzowano, że jednym ze źródeł przychodu jest sprzedaż:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeśli zbycie (i) nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i (ii) zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, domu jednorodzinnego lub lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Jeśli nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym, czyli obrót nieruchomościami nie jest częścią działalności gospodarczej, to po upływie 5 lat od jej nabycia nie powstaje obowiązek podatkowy. W takim przypadku nie trzeba płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Sprzedaż mieszkania nie będzie opodatkowana PIT.

Co należy rozumieć przez „odpłatne zbycie”?

Przez odpłatne zbycie nieruchomości rozumie się poza sprzedażą także inne czynności, np. zamiana, odpłatne zniesienie współwłasności, dział spadku z dopłatą, odpłatna renta czy umowa dożywocia. Dla potrzeb tego artykułu wszystkie te czynności określam mianem „sprzedaż”, „zbycie” lub „odpłatne zbycie”.

Znaczenie pojęcia „nabycie” do obliczenia pięcioletniego terminu

Ustawa o PIT nie definiuje pojęcia „nabycia”. Nie zawsze oznacza ono wyłącznie moment zakupu nieruchomości. Przykładem może być sprzedaż nieruchomości gruntowej, której własność została uzyskana na skutek przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – w takim przypadku za datę nabycia uznaje się moment ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Podobna zasada obowiązuje w przypadku lokali stanowiących odrębną własność. Jeśli ich własność powstała w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to pięcioletni okres, po którym sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, liczy się od momentu ustanowienia tego prawa, a nie od chwili jego przekształcenia.

Warto również zaznaczyć, że nabycie prawa do lokalu nie jest tym samym co nabycie ekspektatywy prawa do lokalu. Więcej na temat opodatkowania sprzedaży ekspektatywy znajdziesz na moim blogu.

Jak obliczyć termin pięcioletni?

Dla potrzeb opodatkowania PIT sprzedaży mieszkania pięcioletni okres kalendarzowy liczy się zawsze od 1 stycznia roku następującego po roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Częstym błędem jest rozpoczynanie obliczania tego terminu od dnia zakupu nieruchomości. Rok, w którym dokonano nabycia, nie jest wliczany do pięcioletniego okresu.

Zasady rozliczenia odpłatnego zbycia prywatnych nieruchomości

Podstawą do obliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości prywatnej jest dochód, który stanowi różnicę między:

• przychodem uzyskanym ze sprzedaży,
• a kosztami uzyskania przychodu.

Stawka podatku dochodowego wynosi 19% tej podstawy. Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości. Do tego samego dnia należy również uiścić ewentualny podatek wynikający z rozliczenia.

Formularz PIT-39 służy do wykazania przychodów, kosztów oraz dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należącej do majątku prywatnego. Dochody ze sprzedaży nieruchomości nie łączą się z innymi dochodami. Nie sumują się z wynagrodzeniem z pracy, emeryturą, prawami majątkowymi ani z dochodami z działalności gospodarczej.

Zwracam też uwagę, że w PIT-39 nie rozlicza się handlu nieruchomościami, powszechnie znanego jako flipy na nieruchomościach.

Przychody ze sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, przychód ze sprzedaży nieruchomości to wartość określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty związane z jej zbyciem. Istotne jest, że przychód oznacza kwotę „wyrażoną w cenie”, a nie faktycznie otrzymaną sumę.

Koszty zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu – te ostatnie służą do obliczania dochodu i zmniejszają podstawę opodatkowania. Natomiast koszty zbycia wpływają na wysokość przychodu i stanowią jego składową.

Koszty zbycia nieruchomości

Ustawa o PIT nie definiuje pojęcia kosztów zbycia ani nie wskazuje ich przykładowego katalogu. Informacje na ten temat można jednak znaleźć w objaśnieniach do deklaracji PIT-39. Do kosztów zbycia zalicza się opłaty notarialne i koszty sądowe. Wlicza się też wynagrodzenie pośrednika, wydatki na wycenę rzeczoznawcy oraz certyfikat energetyczny.. Koszty te uwzględnia się w wysokości rzeczywiście poniesionej przez podatnika.

Koszty uzyskania przychodu

Przy sprzedaży majątku prywatnego ustawodawca określił zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać uznane za koszty podatkowe. Wśród nich znajdują się m.in.:

• wydatki na nabycie lub wytworzenie,
• koszty związane z nabyciem w drodze darowizny lub spadku,
• spłata długów i ciężarów spadkowych,
• poniesione nakłady,
• waloryzacja „inflacyjna”.

Zwolnienie podatkowe – własne cele mieszkaniowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku, jeśli zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Wydatki te muszą zostać poniesione w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży.

Zwolnienie obejmuje tylko tę część dochodu, która jest proporcjonalna do wydatków na cele mieszkaniowe. Aby je ustalić, należy obliczyć udział tych wydatków w przychodzie ze sprzedaży. Przychód to kwota uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o koszty jej przeprowadzenia. Dopiero na tej podstawie można określić, jaka część dochodu korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Zagadnienie wydatkowania przychodów na własne cele mieszkaniowe, w tym na nabycie innej nieruchomości oraz kwestie spłaty kredytu zostały przedstawione poniższych artykułach:

a. własne cele mieszkaniowe

b. koszty uzyskania przychodu.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania a PIT to temat, który wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale przede wszystkim umiejętności ich właściwej interpretacji. Każda sytuacja jest inna – znaczenie mają daty, sposób nabycia, cel wykorzystania środków czy zapisy w umowie. Jeden błąd może skutkować niepotrzebnym podatkiem albo sporem z urzędem skarbowym.

Nie zostawiaj tego przypadkowi. Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości lub chcesz się upewnić, że Twoje rozliczenie podatkowe jest prawidłowe – skontaktuj się ze mną. Pomogę Ci przejść przez cały proces bez stresu i znaleźć legalne sposoby na ograniczenie kosztów podatkowych.

Chcesz być na bieżąco z najnowszymi zmianami w podatkach i prawie nieruchomości? Zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymywać praktyczne wskazówki i unikać kosztownych błędów. Dołącz teraz i zyskaj przewagę!