Wielu przedsiębiorców, którzy wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej, usłyszało w ostatnich latach tę samą informację: odpisy amortyzacyjne od lokali mieszkalnych skończyły się definitywnie z końcem 2022 roku. Świeże orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że dla właścicieli mieszkań nabytych jeszcze przed zmianą przepisów sprawa wcale nie jest zamknięta – a fiskus, po przegranej w sądzie, musiał to przyznać.

Wyłączenie mieszkań z amortyzacji od 2022 r. – co zmieniła nowelizacja ustawy o PIT

Do końca 2021 roku przedsiębiorca mógł swobodnie wprowadzić lokal mieszkalny do ewidencji środków trwałych i rozliczać w kosztach jego amortyzację – tak jak każdy inny składnik majątku wykorzystywany w firmie. Nowelizacja ustawy o PIT, obowiązująca od 1 stycznia 2022 r., to zmieniła: budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość oraz spółdzielcze prawa do lokalu przestały podlegać amortyzacji podatkowej.

Ustawodawca dał podatnikom rok „na dokończenie” rozpoczętej amortyzacji – ale tylko do 31 grudnia 2022 r. Po tej dacie organy podatkowe przyjęły twarde stanowisko: niezależnie od tego, kiedy mieszkanie zostało kupione i wprowadzone do ewidencji, prawo do dalszych odpisów wygasało z mocy prawa.

Spór o odpisy amortyzacyjne od lokalu mieszkalnego – droga do Naczelnego Sądu Administracyjnego

Jeden z przedsiębiorców nie zgodził się z takim odczytaniem przepisów. Zawnioskował o interpretację indywidualną, twierdząc, że odebranie mu możliwości kontynuowania amortyzacji rozpoczętej przed 2022 rokiem narusza konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych oraz ochrony interesów w toku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał to stanowisko za nieprawidłowe, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę, opierając rozstrzygnięcie na czysto literalnym brzmieniu przepisu.

Sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z 14 stycznia 2026 r. (sygn. akt II FSK 490/23) uchylił zarówno wyrok WSA, jak i samą interpretację.

Wyrok NSA II FSK 490/23 a ochrona praw nabytych podatnika

Sąd zwrócił uwagę na coś, co często umyka w dyskusji o tej zmianie przepisów: amortyzacja nie jest jednorazową operacją, tylko procesem rozłożonym na lata – ustawa przewiduje minimalne okresy amortyzacji przekraczające rok, a dla niektórych składników majątku nawet nie krótsze niż 10 lat. Skoro podatnik rozpoczął ten wieloletni proces zgodnie z prawem obowiązującym w chwili nabycia mieszkania, to nagłe i pozbawione realnego vacatio legis odcięcie go od możliwości kontynuowania odpisów uderza w bezpieczeństwo prawne, jakiego mógł zasadnie oczekiwać.

NSA odniósł się też wprost do argumentu, jakim posługiwał się organ interpretacyjny – że zmiana miała likwidować „nierówności” w opodatkowaniu najmu:

„(…) tylko wola ustawodawcy decyduje o tym, kto w jakiej wysokości w jakich warunkach płaci podatki. Nierówności w tym zakresie nie są żadnym usprawiedliwieniem do wprowadzenia nowych, nieprecyzyjnych i niezgodnych z Konstytucją uregulowań ustawowych.”

Sąd podkreślił również, że w postępowaniu dotyczącym interpretacji indywidualnej sąd administracyjny może – i powinien – dokonać tzw. rozproszonej kontroli konstytucyjności przepisu, nawet jeśli sam organ podatkowy takiej kompetencji nie posiada.

Nowa interpretacja indywidualna KIS – amortyzacja mieszkania znów w kosztach firmy

Po wyroku NSA sprawa wróciła do Dyrektora KIS, który – związany oceną prawną sądu – wydał 3 lipca 2026 r. nową interpretację (sygn. 0114-KDIP2-1.4011.339.2022.8.S/KW), tym razem korzystną dla podatnika. Organ potwierdził, że mieszkania nabyte przed 1 stycznia 2022 r. mogą być nadal amortyzowane na zasadach obowiązujących na dzień 31 grudnia 2021 r., aż do ich pełnego zamortyzowania.

To istotny zwrot w praktyce interpretacyjnej – i sygnał, że dotychczasowe, restrykcyjne podejście fiskusa nie musi być ostatnim słowem w tej sprawie.

Kogo dotyczy prawo do amortyzacji mieszkania nabytego przed 1 stycznia 2022 r.

Warto przyjrzeć się bliżej swojej sytuacji, jeśli:

• prowadzisz działalność gospodarczą i wynajmujesz lub wykorzystujesz w niej mieszkanie,
• lokal został kupiony i wpisany do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 r.,
• odpisy amortyzacyjne przestałeś rozliczać w kosztach od 2023 roku, bo tak doradził księgowy lub wynikało to z niekorzystnej interpretacji,
• zastanawiasz się, czy nie warto skorygować rozliczeń podatkowych za ostatnie lata.

Własna interpretacja indywidualna – dlaczego to konieczny krok przed wznowieniem amortyzacji

Wyrok NSA i późniejsza interpretacja KIS dotyczą konkretnego podatnika i jego konkretnego stanu faktycznego. Nie działają automatycznie „za” inne osoby w podobnej sytuacji. Realną ochronę – w tym gwarancję, że zastosowanie się do stanowiska organu nie zaszkodzi w razie kontroli – daje wyłącznie własna interpretacja indywidualna, wydana we własnej sprawie i z uwzględnieniem konkretnych okoliczności nabycia nieruchomości.

Zanim wrócisz do naliczania odpisów albo zdecydujesz się na korektę zeznań, sensowne jest:

1. porównanie własnej sytuacji z tą opisaną w wyroku II FSK 490/23,
2. rozważenie własnego wniosku o interpretację indywidualną powołującego się na tę linię orzeczniczą,
3. sprawdzenie, czy i za jakie okresy korekta rozliczeń ma jeszcze sens z uwagi na terminy przedawnienia.

Amortyzacja nieruchomości w firmie – skonsultuj sprawę z naszą Kancelarią

Przygotowujemy wnioski o interpretacje indywidualne oraz opinie podatkowo-prawne dla przedsiębiorców rozliczających amortyzację nieruchomości. Jeśli chcesz sprawdzić, czy Twoja sytuacja pozwala na powrót do kosztów podatkowych z tytułu amortyzacji mieszkania nabytego przed 2022 r. – napisz do nas. Ocenimy Twój stan faktyczny i zaproponujemy konkretne kroki.