Większość właścicieli nieruchomości zakłada, że jeśli przez lata płacili podatek i nikt się nie odzywał, to znaczy, że płacili prawidłowo. To błędne założenie. Organy podatkowe rzadko informują podatnika, że zapłacił za dużo. Natomiast bardzo chętnie upominają się, gdy zapłacił za mało.

Tymczasem po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2023 r. i rewolucyjnej nowelizacji przepisów, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r., otworzyło się realne okno na odzyskanie nadpłaconego podatku od nieruchomości – nawet za kilka lat wstecz. Dla właścicieli nieruchomości komercyjnych i zakładów produkcyjnych kwoty mogą być bardzo znaczące.

Skąd w ogóle bierze się nadpłata?

Nadpłata podatku od nieruchomości nie jest rzadkością. Powstaje najczęściej z jednego z trzech powodów.

Pierwszy to błędna kwalifikacja obiektu. Podatnik zakwalifikował dany obiekt jako budowlę i przez lata płacił 2% od jego wartości, podczas gdy obiekt prawidłowo powinien być opodatkowany jako budynek – od powierzchni użytkowej, według wielokrotnie niższej stawki kwotowej. Możliwa jest też sytuacja odwrotna: uznano coś za budowlę, tymczasem w ogóle nie spełniało ustawowej definicji i nie powinno podlegać opodatkowaniu.

Drugi powód to zawyżona podstawa opodatkowania. Podstawą dla budowli jest wartość brutto z ewidencji środków trwałych. Jeśli wartość ta była historycznie zawyżona – przez błąd wyceny, przyjęcie niewłaściwej wartości przy nabyciu lub uwzględnienie w niej elementów niebudowlanych – podatek był obliczany od zbyt wysokiej kwoty przez wiele lat.

Trzeci powód ma charakter strukturalny i dotyczy wszystkich podatników, których nieruchomości obejmowały budowle: niekonstytucyjność przepisów definiujących budowlę. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 4 lipca 2023 r. (sygn. SK 14/21) orzekł, że dotychczasowa definicja budowli – oparta na odesłaniu do prawa budowlanego – była niezgodna z Konstytucją. Przez lata podatnicy płacili podatek obliczany na podstawie przepisów, które nie powinny były obowiązywać w tej formie.

Wyrok TK otwiera drogę do korekt za lata poprzednie

Sam wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie zwraca automatycznie żadnych pieniędzy. Trybunał odroczył utratę mocy niekonstytucyjnego przepisu o 18 miesięcy. W tym czasie ustawodawca uchwalił nową definicję budowli, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r.

I tu pojawia się kluczowe pytanie: czy nowe definicje mają znaczenie tylko od 2025 r. w przód, czy można je zastosować do lat poprzednich?

WSA w Szczecinie w wyroku z 13 sierpnia 2025 r. (sygn. I SA/Sz 218/25) odpowiedział na to pytanie w sposób korzystny dla podatników. Sąd uznał, że wobec stwierdzenia niekonstytucyjności dawnego przepisu i braku regulacji przejściowych, należy zastosować nowe definicje nawet przy rozpoznawaniu sporu dotyczącego roku 2022. Logika jest prosta: skoro stary przepis był niezgodny z Konstytucją, to nie mógł stanowić prawidłowej podstawy opodatkowania – niezależnie od roku, którego spór dotyczy.

To orzeczenie otwiera drogę do dochodzenia nadpłat za lata wstecz, w granicach okresu nieprzedawnionego. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości przedawnia się po 5 latach, co oznacza, że w 2026 r. w grę wchodzą lata 2020–2024. Za rok 2020 termin przedawnienia upływa z końcem 2026 r.

Kto ma największe szanse na odzyskanie podatku?

Nie każdy podatnik jest w równie dobrej pozycji. Warto przyjrzeć się kilku grupom, dla których skala potencjalnych nadpłat jest największa.

Właściciele silosów i zbiorników. Nowa definicja budynku jednoznacznie wyłącza z tej kategorii obiekty, których podstawowym parametrem technicznym jest pojemność. Jeśli takie obiekty były historycznie kwalifikowane w sposób, który budzi wątpliwości w świetle nowych przepisów – istnieje przestrzeń do weryfikacji.

Posiadacze kontenerów obejmowanych podatkiem przez gminy wyłącznie na podstawie faktu ich stabilnego stania na gruncie. Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 2 stycznia 2026 r. jednoznacznie rozstrzygnęła, że samo posadowienie na bloczkach betonowych bez fizycznego zakotwienia nie stanowi trwałego związania z gruntem i nie rodzi obowiązku podatkowego. Szczegółowo opisujemy to w artykule o kontenerach mobilnych a podatku od nieruchomości.

Spółki osobowe posiadające budowle, które nie dokonują podatkowych odpisów amortyzacyjnych. NSA w wyroku z 6 sierpnia 2020 r. (sygn. II FSK 1142/18) potwierdził, że w takim przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a nie historyczna wartość brutto z ewidencji. Wartość rynkowa – szczególnie przy starszych obiektach – jest zazwyczaj znacząco niższa od wartości księgowej. Różnica może oznaczać wieloletnią nadpłatę.

Podmioty, które płaciły wyższą stawkę wyłącznie dlatego, że były przedsiębiorcami. Wyrok TK z 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/19) przesądził, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie oznacza jej związku z działalnością gospodarczą. Jeśli gmina nakładała wyższą stawkę na tej jedynej podstawie, a nieruchomość faktycznie nie była i nie mogła być wykorzystywana w działalności – istnieje podstawa do weryfikacji. Dotyczy to np. nieruchomości wyłączonych z użytkowania, w trakcie długotrwałego remontu lub przeznaczonych do sprzedaży. Kwestię tę szczegółowo omawia ogólny przegląd podatku od nieruchomości w 2025 r.

Dlaczego gminy nie kwestionują własnych błędów?

Odpowiedź jest prosta: bo nie mają powodu.

Organ podatkowy nie ma ustawowego obowiązku aktywnego poszukiwania nadpłat. Działa reaktywnie – rozpatruje wnioski, które do niego trafiają. Jeśli podatnik złożył deklarację z zawyżonym podatkiem i nikt nie złożył korekty, organ przyjmuje, że wszystko jest w porządku.

Co więcej, gminy są zainteresowane jak najwyższymi wpływami z podatku od nieruchomości – to główne źródło ich dochodu własnego. Interpretacje indywidualne wydawane przez prezydentów miast i burmistrzów bywają rozszerzające właśnie dlatego, że organ jest stroną zainteresowaną wynikiem.

Podsumowanie

Nadpłata podatku od nieruchomości to nie teoria. To realna możliwość, z której korzysta coraz więcej właścicieli nieruchomości – zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych – szczególnie po zmianach przepisów obowiązujących od 2025 r. i po wyroku TK, który zakwestionował dotychczasowe podstawy prawne opodatkowania budowli.

Okno na odzyskanie podatku za lata 2020–2024 jest otwarte, ale nie na zawsze. Termin przedawnienia za 2020 r. upływa z końcem 2026 r. Temat wymaga jednak starannej analizy całości sytuacji podatkowej – bo pochopny ruch może przynieść więcej szkody niż pożytku.