Decyzja o warunkach zabudowy – nowe zasady, nowe wyzwania dla inwestorów

Aktualnie trwa wyścig z czasem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed końcem 2025 r. Do końca 2025 roku gminy muszą uchwalić ogólne plany. Jeśli tego nie zrobią, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach stanie się niemożliwe. Dla wielu inwestorów oznacza to poważne ryzyko – za rok ich działki mogą już nie mieć statusu działek budowlanych. Zapraszamy do lektury poniższego wpisu na temat decyzji o warunkach zabudowy i zmianach, które odbywają się na naszych oczach.

Zmiany w przepisach

Od 24 września 2023 roku obowiązuje znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła jedną z największych zmian w historii polskiego planowania przestrzennego. Zostały wprowadzone nowe narzędzia, takie jak plany ogólne czy zintegrowane plany inwestycyjne, które zmieniają sposób kształtowania polityk przestrzennych na poziomie lokalnym. Ponadto, znacząco zmodyfikowano istniejące mechanizmy, w tym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy – czym jest?

Decyzja o warunkach zabudowy to dokument urzędowy wydawany, gdy dla danego obszaru nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

Termin ważności decyzji o warunkach zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy, które będą prawomocne przed końcem 2025 r. będą miały bezterminowy okres ważności. Natomiast decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 r. będą obowiązywały przez 5 lat.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest kluczowym dokumentem, który pozwala ustalić, co i jak można budować na danym terenie. Aby ją otrzymać, musisz spełnić kilka podstawowych wymagań. Oto one:

• Dostęp do drogi publicznej:
  Kluczowym warunkiem jest, aby działka miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. To zapewnia odpowiednią komunikację i dostępność przyszłej inwestycji.
• Uzbrojenie terenu:
  Na terenie musi być dostępne lub przewidziane odpowiednie uzbrojenie, czyli instalacje takie jak wodociągi, kanalizacja czy energia elektryczna, niezbędne do funkcjonowania obiektu. Warunek ten może być spełniony poprzez zawarcie umowy z odpowiednią jednostką odpowiedzialną za infrastrukturę.
• Sąsiedztwo zabudowanej działki:
  Musisz mieć co najmniej jedną działkę przylegającą do Twojego terenu, która jest już zabudowana w taki sposób, że można wyznaczyć parametry dla nowej inwestycji. Chodzi tu o zachowanie spójności – nowa zabudowa powinna podążać za istniejącą, pod względem wielkości, formy architektonicznej, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.
• Brak konieczności zmiany przeznaczenia gruntów:
  Teren nie może wymagać uzyskania dodatkowej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów (np. z rolnych lub leśnych na budowlane), chyba że już posiadasz odpowiednie pozwolenia.
• Zgodność z innymi przepisami:
  Cała inwestycja musi być zgodna z obowiązującymi przepisami, w tym z przepisami szczególnymi, które mogą dotyczyć określonych obszarów czy rodzajów inwestycji.
• Wyłączenie terenów o specjalnym statusie:
  Twoja inwestycja nie może być realizowana w obszarach objętych dodatkowymi ograniczeniami, np. w strefach strategicznych związanych z siecią przesyłową, w strefach kontrolowanych przy gazociągach lub w strefach bezpieczeństwa przy rurociągach.

Dodatkowo, organ wydający decyzję może przeprowadzić analizę otoczenia terenu, aby dokładnie określić, jakie warunki powinny zostać nałożone na nową zabudowę.

Od 26 lipca 2024 r. jest nieco trudniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wynika to z faktu, że wprowadzono nowe wskaźniki, które muszą być uwzględniane przy ustalaniu warunków zabudowy. Należą do nich m.in. intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna intensywność nadziemna zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych. Więcej na temat wskaźników znajdziesz tutaj.

Przepisy przejściowe

W przepisach przejściowych zaznaczono, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pozostaje ważne do momentu, gdy w gminie wejdzie w życie plan ogólny – wtedy stosuje się dotychczasowe przepisy. Jednak niezależnie od tego, studium nie może obowiązywać dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.

Do spraw wszczętych przed 24 września 2023 r. oraz do wniosków o ustalenie warunków zabudowy złożonych po tej dacie, ale przed utratą mocy przez studium, postępowania będą prowadzone według dotychczasowych zasad, z nielicznymi wyjątkami. Zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej wejdą w życie szybciej, natomiast ogólne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy ulegną zasadniczej zmianie po wdrożeniu planu ogólnego. Od 1 stycznia 2026 r. możliwe będzie wydanie takich decyzji tylko w gminach, które posiadają uchwalony plan ogólny, a jeśli teren znajduje się w kilku gminach, to plan ogólny musi obowiązywać we wszystkich z nich.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej analizy lub masz pytania dotyczące nowych przepisów z zakresu prawa nieruchomości – zapraszamy do konsultacji w naszej kancelarii.