Zrozumienie prawa własności – jakie są Twoje prawa jako właściciela nieruchomości?

Czym jest prawo własności nieruchomości?

Prawo własności daje najpełniejszą władzę nad rzeczą i upoważnia właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a w szczególności do pobierania z niej pożytków i dochodów. Nieruchomość to rzecz oznaczona co do tożsamości, ma określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i z zasady powinna być opisana w konkretnej księdze wieczystej, a zatem może stanowić przedmiot własności. Nieruchomością są m.in. grunty, działki zabudowane, domy, lokale mieszkaniowe i użytkowe wyodrębnione z budynku.

Właściciel nieruchomości jest uprawniony do korzystania z nieruchomości dowolnie i z wyłączeniem osób trzecich. Zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego wszystkie podmioty niebędące właścicielem nieruchomości mają obowiązek poszanowania prawa własności nieruchomości przysługującego jej właścicielowi, czyli nie mogą wykonywać działań naruszających prawo własności nieruchomości.

Kiedy powstaje prawo własności nieruchomości?

Prawo własności nieruchomości powstaje co do zasady w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego i ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

W jaki sposób można nabyć prawo własności nieruchomości?

Prawo własności nieruchomości można przenieść w następujący sposób:

1. umowa sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego,
2. umowa zamiany nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego,
3. umowa o dożywocie sporządzona w formie aktu notarialnego,
4. dziedziczenie nieruchomości,
5. darowizna nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego,
6. zasiedzenie nieruchomości,
7. powiernicze nabycie prawa własności nieruchomości,
8. umowa przekazania nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa,
9. przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności.

Jakie uprawnienia wiążą się z prawem własności nieruchomości?

Właścicielowi nieruchomości w związku z prawem własności nieruchomości przysługują następujące uprawnienia:

1. Prawo posiadania: Właściciel ma wyłączne prawo do faktycznego posiadania nieruchomości.
2. Prawo do użytkowania i do czerpania korzyści: Właściciel może korzystać z nieruchomości według własnego uznania, wprowadzać w nieruchomości zmiany, dostosowywać ją do własnych potrzeb, zmieniać sposób zagospodarowania. Właściciel może uzyskiwać dochody z nieruchomości, na przykład poprzez najem, dzierżawę, oddanie w użytkowanie. Właściciel może nieruchomość zużyć, zburzyć, przebudować.
3. Prawo do rozporządzania: Właściciel może sprzedawać, darować, dziedziczyć lub w inny sposób przenosić prawo własności na inną osobę.

Jak można chronić prawo własności nieruchomości?

Wyżej wymienione uprawnienia właścicielskie dają prawo właścicielowi do wystąpienia przeciwko naruszycielowi z odpowiednimi roszczeniami:

1. roszczenie windykacyjne
2. roszczenie negatoryjne

Roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi, współwłaścicielowi i użytkownikowi wieczystemu. Roszczenie windykacyjne polega na tym, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, by mu ją wydała. Jeżeli tej osobie może przysługiwać prawo władania tą rzeczą, to wówczas właściciel nie może domagać się wydania rzeczy. Przez władanie rzeczą należy rozumieć oddanie jej w najem czy ustanowienie użytkowania.

Roszczenie negatoryjne dotyczy sytuacji, w której prawo własności właściciela zostało naruszone w inny sposób, niż poprzez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. Może ono być wykonane dwojako:

1. żądanie do przywrócenia stanu nieruchomości zgodnego z prawem i domaganie się usunięcia skutków naruszenia, na przykład zasypanie bezprawnie wykopanego rowu,
2. żądanie zaniechania naruszeń polegające na powstrzymaniu naruszyciela prawa własności nieruchomości od ewentualnych dalszych bezprawnych działań.

Roszczenia właściciela nieruchomości o wydanie nieruchomości i zaprzestanie wykonywania naruszeń nie ulegają przedawnieniu. Należy mieć jednak na uwadze możliwość zasiedzenia nieruchomości przez posiadacza samoistnego nieruchomości.

Właścicielowi przysługują uprawnienia uzupełniające, jeżeli właściciel został czasowo pozbawiony możliwości korzystania z prawa własności nieruchomości. Należą do nich:

1. wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości,
2. zwrot pożytków uzyskanych z nieruchomości lub ich równowartość,
3. odszkodowania za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratę.

Roszczenia uzupełniające w przeciwieństwie do roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych ulegają przedawnieniu po upływie roku od dnia zwrotu nieruchomości.

Ograniczenie prawa własności nieruchomości

Kodeks cywilny normuje granice w jakich właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Prawo własności nieruchomości nie jest prawem absolutnym. Właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości w takim zakresie, w jakim nie jest to ograniczone przez przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa.

Właściciel może być ograniczony w wykonywaniu prawa własności nieruchomości w drodze ustaw, wyroku sądu czy przez decyzję administracji publicznej. Do ograniczenia może dojść na przykład poprzez:

1. ustanowienie służebności na nieruchomości,
2. zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3. wywłaszczenie nieruchomości.

Jeżeli pojawiły się pytania lub wątpliwości, chętnie na nie odpowiem w ramach konsultacji.