Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – kluczowe aspekty prawne i praktyczne wskazówki

Obecnie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym jest normą. Powodów, dla który zawierana jest umowa przedwstępna jest wiele. Najczęściej potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej jest podyktowana oczekiwaniem na przyznanie kredytu hipotecznego przez kupującego lub zgromadzeniem niezbędnych do transakcji dokumentów przez sprzedającego.

Umowa przedwstępna – zasady ogólne

Umowa przedwstępna ma na celu zapewnienie, że w przyszłości zostanie zawarta umowa przyrzeczona. To właśnie umowa przyrzeczona stanowi podstawowy powód i cel sporządzenia umowy przedwstępnej, a nie odwrotnie. Celem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zabezpieczenie interesów obu stron umowy sprzedaży własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna – co powinno się w niej znaleźć?

Umowa przedwstępna zawiera kluczowe ustalenia dotyczące przyszłej umowy przyrzeczonej. Obejmują one zarówno warunki niezbędne dla ważności danej umowy (essentialia negotii), jak i dodatkowe postanowienia, które nie są wymagane przez prawo, ale wynikają z ustaleń między stronami (accidentalia negotii).

W umowie przedwstępnej można określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie jest to obowiązkowe. Jeśli terminu nie ustalono, to umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, która ma prawo tego żądać. Jeśli obie strony wyznaczą różne terminy, wiążący będzie ten, który został zaproponowany jako pierwszy. Ważne jest jednak, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej został ustalony w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej. Po tym czasie nie można już wymagać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony podpisujące przedwstępną umowę dotyczącą nieruchomości, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny, nie zobowiązują się od razu do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, która będzie zobowiązywała do przeniesienia tej własności, np. umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny. Oznacza to, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, lecz umową, która zobowiązuje strony do podpisania w przyszłości umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Podpisanie umowy przyrzeczonej zwykle kończy obowiązywanie umowy przedwstępnej i wiąże strony warunkami ustalonymi w umowie przyrzeczonej, które mogą różnić się od wcześniejszych ustaleń. Strony mają prawo dostosować ostateczną umowę do swoich potrzeb. Na przykład termin wydania nieruchomości czy zapłaty ceny może zostać skrócony lub wydłużony, a nawet cena nieruchomości może ulec zmianie. Wszelkie zmiany muszą być zaakceptowane przez obie strony. Zazwyczaj przyjmuje się, że podpisanie umowy przyrzeczonej na innych warunkach oznacza zgodę na te zmiany.

Zadatek i zaliczka

W praktyce przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący często przekazuje sprzedającemu zadatek, który pełni funkcję dodatkowego zabezpieczenia, mobilizując strony do dotrzymania umowy. Prawo nie określa dokładnej wysokości zadatku, ale przy sprzedaży nieruchomości przyjęło się, że wynosi on około 10% ceny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie postanowią inaczej, zadatek przekazany przy podpisaniu umowy przedwstępnej oznacza, że w przypadku niewywiązania się z niej przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Wówczas może zatrzymać zadatek, a jeśli sama go przekazała, ma prawo żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Jeśli umowa zostanie rozwiązana, zadatek musi zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wartości przestaje obowiązywać. Podobnie dzieje się, gdy umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, lub gdy odpowiedzialność leży po obu stronach (zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego).

W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości często pojawia się zaliczka. Zaliczka różni się od zadatku tym, że z zasady zawsze podlega zwrotowi, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Osoba, która otrzymała zaliczkę (zaliczkobiorca), musi zwrócić ją w pełnej wysokości, nawet jeśli przyczyna niedojścia do umowy leży po stronie wpłacającej zaliczkę (zaliczkodawcy). W odróżnieniu od zadatku, zaliczkodawca nie ma prawa żądać kwoty dwukrotnie wyższej, jeśli zaliczkobiorca nie dotrzyma warunków umowy.

Umowa przedwstępna – w jakiej formie powinna być zawarta?

Umowa przedwstępna dotycząca zbycia nieruchomości nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Aby umowa przedwstępna była ważna, wystarczy forma pisemna. Jednak jeśli taka umowa nie zostanie wykonana, strony mogą powoływać się na jej postanowienia dotyczące np. zadatku czy odszkodowania. Nie mają jednak prawa żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ do tego konieczne jest, aby umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego.

Jeśli strony umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) chcą mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie, powinny sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Po tym czasie nie można już dochodzić wykonania umowy przedwstępnej ani jej postanowień.

Podsumowanie

Podpisując umowę przedwstępną, warto zachować ostrożność i dokładnie przeanalizować każdy jej punkt. Jeżeli którekolwiek z postanowień budzi wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Ostatecznie, zakup mieszkania to inwestycja na wiele lat, dlatego warto poświęcić czas na dokładne zrozumienie wszystkich warunków, aby uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości.