Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to standard w transakcjach sprzedaży. Zwykle jest zawierana kiedy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego. Z kolei sprzedający może potrzebować czasu na zebranie wymaganych dokumentów. Choć umowa ma chronić obie strony, jej zapisy powinny być dopasowane do indywidualnych potrzeb każdej z nich.

Choć można samodzielnie przygotować umowę przedwstępną, to warto pamiętać o jej skomplikowanej konstrukcji. Poprawne jej sporządzenie wymaga uwzględnienia wszystkich aspektów prawnych. W przypadku wątpliwości lub specyficznych sytuacji, jak złożone warunki kredytowe, warto skorzystać z pomocy prawnika. Prawnik pomoże uniknąć błędów i zapewni zgodność umowy z prawem. Jeśli chcesz skonsultować swoją sytuację, to uzupełnij poniższy formularz kontaktowy.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej, czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Najczęściej zawiera się ją przy sprzedaży nieruchomości – zarówno gruntowych, jak i budowlanych.

Taka umowa pozwala zabezpieczyć transakcję i daje czas na dopełnienie formalności. Szczególnie ważna jest dla kupującego. To dla niego moment, w którym może sprawdzić działkę – jej stan prawny, przeznaczenie, dostęp do drogi czy media. Może też ocenić, czy da się na niej zrealizować planowaną inwestycję.

Jeśli w tym czasie pojawią się przeszkody, kupujący może się jeszcze wycofać, zwykle bez większych strat. Dlatego warto podpisać umowę przedwstępną – daje ona czas i przestrzeń do spokojnego przeanalizowania wszystkich ryzyk i kosztów związanych z inwestycją.

Elementy umowy przedwstępnej

Im staranniej przygotujesz treść umowy przedwstępnej, tym większe masz szanse na sprawne i bezproblemowe przejście do zawarcia umowy przyrzeczonej. Choć strony mają dużą swobodę w kształtowaniu jej postanowień, istnieją elementy, których brak może skutkować nieważnością lub bezskutecznością takiej umowy.

Dlatego należy zadbać o to, aby umowa przedwstępna zawierała niezbędne informacje, takie jak:

Miejsce i data zawarcia umowy

To podstawowy element formalny, niezbędny dla identyfikacji dokumentu.

Dane stron umowy

Osoby fizyczne: imiona i nazwiska, numery PESEL, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania oraz numery dokumentów tożsamości.

Przedsiębiorcy: nazwę działalności gospodarczej i numer NIP, najlepiej wraz z załączonym odpisem z CEIDG.

Spółki prawa handlowego: pełna nazwa spółki, adres siedziby, numer KRS oraz dane osoby uprawnionej do reprezentacji.

Oświadczenie sprzedającego

Oświadczenie powinno jednoznacznie potwierdzać jego prawo własności do nieruchomości. Sprzedający oświadcza również czy nieruchomość wchodzi w skład małżeńskiej wspólności majątkowej. Właściciel powinien ujawnić obciążenie nieruchomości hipoteką i/lub obciążenia na rzecz osób trzecich.

Opis nieruchomości

Działka

Planując zakup działki, warto zadbać o to, by w umowie przedwstępnej znalazł się szczegółowy i precyzyjny opis nieruchomości.

Taki opis powinien zawierać przede wszystkim dane identyfikacyjne działki – jej położenie (miejscowość, gmina, powiat), numer ewidencyjny oraz obręb geodezyjny. Należy wskazać także powierzchnię działki oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Warto określić przeznaczenie działki – czy ma charakter budowlany, rolny, rekreacyjny, czy leśny – oraz powołać się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Dobrze też opisać aktualny stan zagospodarowania działki, w tym ewentualną zabudowę, ogrodzenie, uzbrojenie w media (prąd, woda, gaz, kanalizacja) oraz sposób dojazdu – najlepiej przez drogę publiczną.

Kluczowe będzie również wskazanie, czy działka jest wolna od obciążeń, takich jak hipoteka, służebności czy roszczenia osób trzecich. Taki kompleksowy opis nie tylko zabezpiecza interesy kupującego, ale i ułatwia późniejsze procedury związane z przeniesieniem własności.

Mieszkanie

Opis mieszkania w umowie przedwstępnej musi być bardzo precyzyjny. Dokładne dane pomagają uniknąć nieporozumień przy finalizacji transakcji.

Przede wszystkim należy wskazać dokładny adres nieruchomości – miejscowość, ulicę, numer budynku oraz lokalu – a także kondygnację, na której mieszkanie się znajduje.

Kluczowe znaczenie ma również numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu przez właściwy sąd rejonowy.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie założono jeszcze księgi, należy wyraźnie to zaznaczyć.

Opis powinien obejmować także powierzchnię użytkową mieszkania, zgodnie z dokumentacją, oraz rozkład pomieszczeń – liczbę pokoi, kuchnię, łazienkę, toaletę, przedpokój, balkon lub loggię. Istotne jest wskazanie pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe w garażu.

Należy również uwzględnić informacje o stanie prawnym mieszkania.

Warto opisać również stan techniczny lokalu: czy jest po remoncie, czy wymaga odświeżenia lub większych nakładów. Dodatkowo, w umowie dobrze jest uwzględnić informacje o pozostającym na wyposażeniu sprzęcie – np. meblach w zabudowie, sprzęcie AGD, szafach wnękowych – oraz o mediach (prąd, woda, gaz, kanalizacja), sposobie ogrzewania i wysokości opłat administracyjnych.

Taki kompleksowy opis zabezpiecza obie strony i ułatwia późniejsze procedury związane z przeniesieniem własności.

Cena sprzedaży

Cena sprzedaży powinna być określona precyzyjnie, zarówno liczbowo, jak i słownie.

Termin i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie terminu i miejsca zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem obowiązkowym, to warto je wskazać, aby ułatwić egzekwowanie postanowień umowy.

Podpisy stron

Brak podpisów powoduje, że umowa nie wywołuje skutków prawnych.

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna to nie tylko zabezpieczenie interesów stron, ale także skuteczny instrument egzekwowania zawarcia umowy końcowej. Pomaga uniknąć nieporozumień, a w razie sporu – stanowi mocny dowód na istnienie ustaleń między stronami.

Umowa przedwstępna z zadatkiem czy zaliczką?

W praktyce przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący często przekazuje sprzedającemu zadatek, który pełni funkcję dodatkowego zabezpieczenia, mobilizując strony do dotrzymania umowy. Prawo nie określa dokładnej wysokości zadatku, ale przy sprzedaży nieruchomości przyjęło się, że wynosi on około 10% ceny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie postanowią inaczej, zadatek przekazany przy podpisaniu umowy przedwstępnej oznacza, że w przypadku niewywiązania się z niej przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Wówczas może zatrzymać zadatek, a jeśli sama go przekazała, ma prawo żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Jeśli strony rozwiązują umowę, zwracają zadatek, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wartości przestaje obowiązywać. Jeśli umowa nie jest wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo kiedy obie strony ponoszą odpowiedzialność za brak wykonania umowy.

W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości często pojawia się zaliczka. Zaliczka różni się od zadatku tym, że z zasady zawsze podlega zwrotowi, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Osoba, która otrzymała zaliczkę (zaliczkobiorca), musi zwrócić ją w pełnej wysokości, nawet jeśli przyczyna niedojścia do umowy leży po stronie wpłacającej zaliczkę (zaliczkodawcy). W odróżnieniu od zadatku, zaliczkodawca nie ma prawa żądać kwoty dwukrotnie wyższej, jeśli zaliczkobiorca nie dotrzyma warunków umowy.

Czy umowę przedwstępną należy sporządzić notarialnie?

Strony umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia nieruchomości nie muszą zawierać jej u notariusza. Wystarczy forma pisemna. Jeśli jako strona nie wykonasz umowy, to możesz powołać się na jej postanowienia, takie jak zadatek lub odszkodowanie.

Uwaga: jeśli umowa nie została sporządzona w formie aktu notarialnego, to nie będzie można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie.

Strony umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości powinny zadbać o formę aktu notarialnego, jeśli chcą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. Dzięki temu umowa będzie miała większą moc prawną.

Czy umowa przedwstępna ulega przedawnieniu?

Skutkiem umowy przedwstępnej powinno być zawarcie umowy przyrzeczonej. Często strony umowy przedwstępnej nie określają terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wtedy umowa przyrzeczona powinna być zawarta na żądanie stron.

Pamiętaj, że jeśli nie wyznaczysz terminu i umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w ciągu roku, umowa przedwstępna wygasa. Dodatkowo, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po tym czasie nie można już dochodzić wykonania umowy przedwstępnej ani jej postanowień. Jeśli sprawa trafi do sądu i sąd oddali żądanie zawarcia umowy, roszczenia przedawniają się po roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Podpisanie umowy przyrzeczonej zwykle kończy obowiązywanie umowy przedwstępnej i wiąże strony warunkami ustalonymi w umowie przyrzeczonej, które mogą różnić się od wcześniejszych ustaleń. Strony mają prawo dostosować ostateczną umowę do swoich potrzeb. Na przykład strony mogą skrócić lub wydłużyć termin wydania nieruchomości czy zapłaty ceny, a także zmienić cenę nieruchomości. Zazwyczaj przyjmuje się, że podpisanie umowy przyrzeczonej na innych warunkach oznacza zgodę na te zmiany.

Umowa przedwstępna – roszczenie w księdze wieczystej

Kupujący może ujawnić swoje roszczenia z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w Dziale III Księgi Wieczystej. Wpis roszczenia w księdze wieczystej ma ważne konsekwencje prawne w sytuacji gdy sprzedający zdecyduje się sprzedać nieruchomość innemu klientowi, niż kupujący z którym zawarł umowę przedwstępną. Nabywcy nieruchomości będą musieli liczyć się z tym roszczeniem. Jeśli nieruchomość zmieni właściciela, roszczenie przechodzi na nowego właściciela. Taki wpis może również zniechęcić potencjalnych kupców, którzy będą świadomi przyszłych zobowiązań.

Jeśli przez rok od wpisu roszczenie nie doprowadzi do przeniesienia własności, właściciel może wystąpić o jego wykreślenie z księgi wieczystej.

Podsumowanie

Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, kluczowe jest, aby zachować szczególną ostrożność i dokładnie przeanalizować wszystkie jej zapisy. Wiele osób korzysta z gotowych wzorów umów dostępnych w internecie. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z ryzykiem. Wzory umów mogą nie uwzględniać specyficznych okoliczności transakcji. Ich użycie bez poprawek może prowadzić do nieporozumień i problemów prawnych.

Jednym z poważniejszych ryzyk związanych z samodzielnym sporządzaniem umowy przedwstępnej jest możliwość utraty wpłaconych pieniędzy. Jeśli umowa nie zawiera odpowiednich zabezpieczeń, np. terminu finalizacji transakcji czy warunków odstąpienia, jedna ze stron może stracić wpłacony zadatek.

Dlatego, aby zminimalizować ryzyko i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Prawnik pomoże dostosować umowę przedwstępną do potrzeb stron, uwzględniając przepisy prawa i specyfikę transakcji. Zapewni odpowiednie zapisy chroniące przed ryzykiem utraty pieniędzy. Dzięki temu zakup mieszkania, często inwestycja na całe życie, będzie bezpieczniejszy i bardziej przejrzysty, eliminując przyszłe problemy.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami prawnymi dotyczącymi rynku nieruchomości i umów przedwstępnych, zapisz się na nasz newsletter. Otrzymasz praktyczne porady, aktualności i wskazówki, które pomogą Ci podejmować świadome decyzje prawne. Zapisz się już teraz i bądź zawsze krok do przodu!