Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Jeśli odziedziczyłaś lub otrzymałaś w darowiźnie nieruchomość, istnieje szansa, że możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. To wyjątkowa korzyść podatkowa, która pozwala zaoszczędzić na podatkach przy nabyciu budynku lub lokalu mieszkalnego. W artykule wyjaśnimy, jakie warunki musisz spełnić, by skorzystać z tej ulgi oraz jak prawidłowo złożyć wymagane dokumenty. Sprawdź, jak ulga mieszkaniowa może pomóc w zmniejszeniu obciążeń podatkowych i co warto wiedzieć przed złożeniem zeznania!

Czym jest ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn?

Ulga mieszkaniowa została uregulowana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dzięki niej, osoby nabywające nieruchomość w spadku lub darowiźnie mogą nie płacić podatku od części jej wartości – jeśli spełnią określone warunki.

Przepisy przewidują, że przy nabyciu m.in.:

• własności lub współwłasności lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• albo udziału w powyższych prawach,

– nie dolicza się do podstawy opodatkowania wartości tej nieruchomości do powierzchni użytkowej 110 m².

Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Z ulgi mieszkaniowej – opisanej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn – mogą skorzystać:

• I grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie),
• osoby z II grupy podatkowej (czyli dalsi krewni),
• osoby z III grupy podatkowej (np. niespokrewnieni), jeśli opiekowały się spadkodawcą przez co najmniej 2 lata przed jego śmiercią.

Aby skorzystać z ulgi, spadkobierca musi spełnić wszystkie poniższe warunki:

• Nie jest właścicielem ani współwłaścicielem innego mieszkania lub domu,
• Nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• Nie jest najemcą innej nieruchomości,
• Zamieszka w nabytej nieruchomości i zamelduje się w niej na pobyt stały,
• Nie sprzeda tej nieruchomości przez minimum 5 lat od dnia jej nabycia.

Wysokość ulgi w przypadku nabycia udziału we współwłasności budynku lub lokalu

Ulga mieszkaniowa przysługuje w pełnej wysokości wyłącznie wtedy, gdy przedmiotem spadku lub darowizny jest całość budynku mieszkalnego lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (ewentualnie całe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W sytuacji, gdy nabywany jest jedynie udział we współwłasności nieruchomości (lub udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), ulga przysługuje proporcjonalnie do wielkości tego udziału.

Oznacza to, że z podstawy opodatkowania wyłączana jest nie wartość odpowiadająca powierzchni 110 m² całego budynku lub lokalu, lecz tylko ta część tej wartości, która odpowiada nabytemu udziałowi.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 grudnia 2007 r. (sygn. II FSK 1510/06):

„W przypadku udziału w budynku (lokalu), ulga przysługuje w proporcji do wielkości darowanego (dziedziczonego) udziału. W celu jej obliczenia należy ustalić wartość całej nieruchomości, odjąć ciążące na niej długi i ciężary, a następnie obliczyć wartość 110 m² powierzchni użytkowej. Dopiero ułamkowa część tej wartości – odpowiadająca nabytemu udziałowi – podlega wyłączeniu z podstawy opodatkowania.”

Kiedy przysługuje ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa – czego dokładnie dotyczy i co z gruntem?

Ulga mieszkaniowa przewidziana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy wyłącznie tzw. substancji mieszkaniowej. Oznacza to, że obejmuje jedynie konkretne składniki majątku związane z mieszkaniem lub domem. Są to:

• własność lub współwłasność budynku mieszkalnego,
• własność lub współwłasność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo udział w takim prawie,
• spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego albo udział w takim prawie.

Ulga nie obejmuje natomiast wartości działki, na której znajduje się budynek. Oznacza to, że jeśli wraz z domem lub mieszkaniem nabywasz również grunt – część przypadająca na ten grunt będzie podlegać opodatkowaniu.

Ograniczenie powierzchni użytkowej do 110 m²

Ulga mieszkaniowa to rozwiązanie dla osób, które nabywają nieruchomość w drodze spadku lub darowizny. Ale nie każdy może z niej skorzystać w pełnym zakresie. Przepisy jasno wskazują, że ulga obejmuje tylko do 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu mieszkalnego (art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Jeśli nabywasz tylko udział w nieruchomości (np. ½ domu), wtedy limit 110 m² również proporcjonalnie się zmniejsza – ulga przysługuje tylko w stosunku do tego udziału.

Kto najbardziej skorzysta z ulgi mieszkaniowej?

Z pełnego zwolnienia z podatku mogą skorzystać przede wszystkim osoby, które dziedziczą lub otrzymują w darowiźnie mieszkania w blokach – ich metraż najczęściej mieści się w limicie 110 m².

Przykład: jeśli odziedziczyłeś mieszkanie o powierzchni 65 m², całość tej nieruchomości będzie objęta ulgą mieszkaniową – nie zapłacisz podatku od spadków i darowizn.

A co z domami jednorodzinnymi?

W przypadku większych nieruchomości – np. domów jednorodzinnych, bliźniaków czy szeregowców – których powierzchnia użytkowa przekracza 110 m², ulga przysługuje tylko do tego limitu. Od nadwyżki trzeba już zapłacić podatek PSD według obowiązującej stawki (art. 15 ustawy).

Czysta wartość budynku/lokalu

Zgodnie z przepisami, ulga mieszkaniowa przysługuje tylko do czystej wartości budynku lub lokalu mieszkalnego o powierzchni nie większej niż 110 m² (art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Co oznacza „czysta wartość”? W świetle art. 7 ust. 1 Ustawy, to wartość nabytej nieruchomości po odjęciu długów i ciężarów, które ją obciążają.

Co to są długi i ciężary?

Choć ustawa nie definiuje tych pojęć szczegółowo, praktyka organów podatkowych daje nam jasne wskazówki. W interpretacji indywidualnej z 2 kwietnia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4015.109.2020.2.MZ) Dyrektor KIS wskazał, że:

• Długi to pieniężne zobowiązania cywilnoprawne związane z nieruchomością (np. niespłacony kredyt hipoteczny).
• Ciężary to inne obciążenia wpływające na wartość nieruchomości, np. hipoteka, służebność mieszkania, czy inne ograniczone prawa rzeczowe.

W praktyce oznacza to, że jeśli na nieruchomości ciąży np. hipoteka – jej pełna wartość może zostać odjęta od wartości rynkowej lokalu.

Współwłasność innego budynku/lokalu

Jednym z warunków skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku lub darowizny jest brak posiadania na moment nabycia innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Tak wynika z art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W praktyce pojawia się wątpliwość: Czy z ulgi mieszkaniowej może skorzystać osoba, która jest współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkalnej?

Współwłasność a własność – co mówi prawo?

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność to sytuacja, w której prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaściciele mają wspólne prawo do całej rzeczy, a nie do jej wyodrębnionych części.

Z tego punktu widzenia można by uznać, że współwłasność to także własność, a więc jej posiadanie mogłoby wykluczać zastosowanie ulgi. Ale…

Organy podatkowe: współwłasność nie wyklucza ulgi

W praktyce interpretacyjnej przeważa korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym współwłasność nie wyklucza prawa do ulgi mieszkaniowej.

DKIS w interpretacji indywidualna z 23 września 2022 r. (0111-KDIB2-3.4015.103.2022.2.AD) wskazuje, że:

„Wyłączenie z prawa do ulgi dotyczy jedynie osób będących właścicielami innych lokali lub budynków mieszkalnych (…). Przepis ten nie odnosi się do współwłaścicieli.”

Innymi słowy, jeśli podatnik jest współwłaścicielem innej nieruchomości (np. posiada udział ½ w mieszkaniu), nadal może skorzystać z ulgi mieszkaniowej przy nabyciu lokalu w drodze darowizny lub spadku – o ile spełnia pozostałe warunki z art. 16 ust. 2 ustawy.

Co więcej – zakup innej nieruchomości na współwłasność po skorzystaniu z ulgi też nie odbiera prawa do preferencji

W interpretacji indywidualnej z 11 sierpnia 2023 r. (0111-KDIB2-3.4015.110.2023.1.BD), DKIS potwierdził, że zakup innego lokalu mieszkalnego na współwłasność po nabyciu nieruchomości objętej ulgą nie wpływa na utratę preferencji.

„Zatem przepis ten nie dotyczy osób, które są współwłaścicielami lokali lub budynków, a tym bardziej osób, które dopiero po nabyciu substancji mieszkaniowej objętej ulgą zamierzają zakupić lokal mieszkalny na współwłasność.”

Zamieszkiwanie w nabytym budynku/lokalu przez 5 lat

Podstawowym wymogiem jest zamieszkiwanie w nabytym domu lub mieszkaniu przez co najmniej 5 lat. To oznacza faktyczne zamieszkiwanie, potwierdzone zameldowaniem na pobyt stały.

Jeśli przed upływem tych 5 lat przestaniesz mieszkać w tej nieruchomości (np. się wyprowadzisz, wynajmiesz lokal, sprzedasz go), co do zasady – tracisz ulgę. Utrata ulgi może oznaczać konieczność zapłaty podatku, którego wcześniej uniknęłaś/uniknąłeś.

Warunek przeznaczenia środków po sprzedaży

Jeśli sprzedaż nieruchomości objętej ulgą była konieczna – bo np. zmieniły się Twoje warunki życiowe lub miejsce pracy – możesz zachować ulgę, ale tylko wtedy, gdy:

• środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 2 lat przeznaczone na nową nieruchomość (lub jej budowę),
• a łączny okres zamieszkiwania (z meldunkiem) w obu lokalach wyniesie minimum 5 lat.

Co się dzieje w przypadku utraty ulgi mieszkaniowej?

Jeśli urząd skarbowy uzna, że nie spełniasz warunków ulgi, może:

• cofnąć wcześniejszą decyzję o przyznaniu ulgi,
• wydać nową decyzję podatkową i naliczyć podatek od darowizny lub spadku (bez ulgi).

Ma na to określony czas:

• 3 lata od końca roku, w którym naruszono warunki ulgi,
• a jeśli nie zgłosisz utraty ulgi do urzędu – nawet 5 lat.

Kiedy nie tracisz ulgi mieszkaniowej?

Są sytuacje, w których mimo sprzedaży lub wyprowadzki, ulga mieszkaniowa zostaje zachowana. Dzieje się tak, gdy:

• sprzedajesz udział w mieszkaniu lub domu innej osobie uprawnionej (np. innemu spadkobiercy),
• zmieniasz miejsce zamieszkania z ważnych powodów życiowych, takich jak:
  • poważna choroba (Twoja lub bliskiej osoby),
  • trudna sytuacja finansowa (np. przeprowadzka do mniejszego, tańszego lokalu),
  • zmiana pracy i konieczność przeprowadzki do innego miasta.

Urzędy skarbowe wymagają jednak, by była to prawdziwa konieczność – zwykła chęć zmiany mieszkania lub zakup czegoś „lepszego” może nie wystarczyć.

Złożenie zeznania SD-3

Nabywca budynku lub lokalu mieszkalnego musi złożyć zeznanie SD-3 o wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych w ciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 17a ust. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zeznanie składa się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca nieruchomości (zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Finansów).

Do zeznania należy dołączyć dokumenty potwierdzające:

1. Nabycie nieruchomości (np. orzeczenie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia, testament).
2. Tytuł prawny zbywcy (np. wypis z księgi wieczystej, umowa sprzedaży).
3. Długi i obciążenia (np. faktury za ostatnią chorobę spadkodawcy, wypis z księgi wieczystej o hipotece, dokumenty potwierdzające długi spółdzielcze).

Dokumenty te są niezbędne do określenia podstawy opodatkowania.

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn to świetna okazja, by zaoszczędzić na podatkach przy nabywaniu nieruchomości. Jednak, aby w pełni wykorzystać jej potencjał, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który pomoże przejść przez skomplikowany proces podatkowy. Jako radca prawny z doświadczeniem w obrocie nieruchomościami, oferuję fachowe doradztwo i pomoc w załatwieniu wszelkich formalności związanych z ulgą mieszkaniową. Skontaktuj się ze mną, by uzyskać wsparcie na każdym etapie i zminimalizować ryzyko błędów. Razem zadbamy o Twoje interesy!

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami o ulgach podatkowych, nieruchomościach i innych ważnych kwestiach prawnych, zapraszam do zapisania się na mój newsletter. Otrzymasz regularne porady, praktyczne wskazówki i aktualności, które pomogą Ci podejmować najlepsze decyzje. Zapisz się już teraz i bądź na czasie!