Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co warto wiedzieć?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym stała się standardem w transakcjach sprzedaży. Umowa przedwstępna jest często zawierana z powodu potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego. Z drugiej strony, sprzedający może potrzebować czasu na zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów. Choć umowa ma zabezpieczyć obie strony przed trudnościami, jej zapisy powinny być dopasowane do specyficznych potrzeb każdej z nich.

W umowie przedwstępnej warto uwzględnić kluczowe elementy. Należy określić termin zawarcia umowy ostatecznej oraz wysokość zadatku. Powinny znaleźć się także warunki finansowania zakupu. Ważne są obowiązki stron dotyczące dostarczenia dokumentów. Należy również określić możliwość odstąpienia od umowy, jeśli warunki nie zostaną spełnione. Zawieranie umowy przedwstępnej bez odpowiednich zapisów może prowadzić do nieporozumień i utraty środków, zwłaszcza w przypadku niewłaściwego zabezpieczenia transakcji.

Choć można samodzielnie przygotować umowę przedwstępną, warto pamiętać o jej skomplikowanej konstrukcji. Poprawne jej sporządzenie wymaga uwzględnienia wszystkich aspektów prawnych. W przypadku wątpliwości lub specyficznych sytuacji, jak złożone warunki kredytowe, warto skorzystać z pomocy prawnika. Prawnik pomoże uniknąć błędów i zapewni zgodność umowy z prawem. Jeśli chcesz skonsultować swoją sytuację, to uzupełnij poniższy formularz kontaktowy.

Umowa przedwstępna – zasady ogólne

Umowa przedwstępna ma na celu zapewnienie, że w przyszłości zostanie zawarta umowa przyrzeczona. To właśnie umowa przyrzeczona stanowi podstawowy powód i cel sporządzenia umowy przedwstępnej, a nie odwrotnie. Celem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zabezpieczenie interesów obu stron umowy sprzedaży własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna – co powinno się w niej znaleźć?

Umowa przedwstępna zawiera kluczowe ustalenia dotyczące przyszłej umowy przyrzeczonej. Są to: warunki niezbędne dla ważności danej umowy (essentialia negotii) i dodatkowe postanowienia, które nie są wymagane przez prawo, ale wynikają z ustaleń między stronami (accidentalia negotii).

W umowie przedwstępnej strony mogą określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie jest to obowiązkowe. Jeśli obie strony wyznaczą sobie różne terminy, wiążący będzie ten, który został zaproponowany jako pierwszy. Ważne jest, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej został ustalony w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej. Po tym czasie nie będzie już możliwe wymaganie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony podpisujące przedwstępną umowę dotyczącą nieruchomości, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny, nie zobowiązują się od razu do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, która będzie zobowiązywała do przeniesienia tej własności, np. umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny. Oznacza to, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, lecz umową, która zobowiązuje strony do podpisania w przyszłości umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Podpisanie umowy przyrzeczonej zwykle kończy obowiązywanie umowy przedwstępnej i wiąże strony warunkami ustalonymi w umowie przyrzeczonej, które mogą różnić się od wcześniejszych ustaleń. Strony mają prawo dostosować ostateczną umowę do swoich potrzeb. Na przykład strony mogą skrócić lub wydłużyć termin wydania nieruchomości czy zapłaty ceny, a także zmienić cenę nieruchomości. Wszelkie zmiany muszą być zaakceptowane przez obie strony. Zazwyczaj przyjmuje się, że podpisanie umowy przyrzeczonej na innych warunkach oznacza zgodę na te zmiany.

Zadatek i zaliczka

W praktyce przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący często przekazuje sprzedającemu zadatek, który pełni funkcję dodatkowego zabezpieczenia, mobilizując strony do dotrzymania umowy. Prawo nie określa dokładnej wysokości zadatku, ale przy sprzedaży nieruchomości przyjęło się, że wynosi on około 10% ceny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie postanowią inaczej, zadatek przekazany przy podpisaniu umowy przedwstępnej oznacza, że w przypadku niewywiązania się z niej przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Wówczas może zatrzymać zadatek, a jeśli sama go przekazała, ma prawo żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Jeśli strony rozwiązują umowę, zwracają zadatek, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wartości przestaje obowiązywać. Podobnie dzieje się, gdy umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, lub gdy odpowiedzialność leży po obu stronach (zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego).

W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości często pojawia się zaliczka. Zaliczka różni się od zadatku tym, że z zasady zawsze podlega zwrotowi, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Osoba, która otrzymała zaliczkę (zaliczkobiorca), musi zwrócić ją w pełnej wysokości, nawet jeśli przyczyna niedojścia do umowy leży po stronie wpłacającej zaliczkę (zaliczkodawcy). W odróżnieniu od zadatku, zaliczkodawca nie ma prawa żądać kwoty dwukrotnie wyższej, jeśli zaliczkobiorca nie dotrzyma warunków umowy.

Umowa przedwstępna – w jakiej formie powinna być zawarta?

Strony umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia nieruchomości nie muszą zawierać jej u notariusza. Wystarczy forma pisemna. Jeśli umowa nie zostanie wykonana, strony mogą powoływać się na jej postanowienia, takie jak zadatek lub odszkodowanie. Jednak nie mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie, jeśli umowa nie jest sporządzona w formie aktu notarialnego.

Strony umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości powinny zadbać o formę aktu notarialnego, jeśli chcą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. Dzięki temu umowa będzie miała większą moc prawną.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Po tym czasie nie można już dochodzić wykonania umowy przedwstępnej ani jej postanowień.

Podsumowanie

Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, kluczowe jest, aby zachować szczególną ostrożność i dokładnie przeanalizować wszystkie jej zapisy. Wiele osób korzysta z gotowych wzorów umów dostępnych w internecie. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z ryzykiem. Wzory umów mogą nie uwzględniać specyficznych okoliczności transakcji. Ich użycie bez poprawek może prowadzić do nieporozumień i problemów prawnych.

Jednym z poważniejszych ryzyk związanych z samodzielnym sporządzaniem umowy przedwstępnej jest możliwość utraty wpłaconych pieniędzy. Jeśli umowa nie zawiera odpowiednich zabezpieczeń, np. terminu finalizacji transakcji czy warunków odstąpienia, jedna ze stron może stracić wpłacony zadatek. Takie sytuacje mogą wystąpić, gdy kupujący nie uzyska kredytu, sprzedający nie dostarczy dokumentów na czas lub nie spełnione zostaną inne warunki umowy.

Dlatego, aby zminimalizować ryzyko i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Prawnik pomoże dostosować umowę przedwstępną do potrzeb stron, uwzględniając przepisy prawa i specyfikę transakcji. Zapewni odpowiednie zapisy chroniące przed ryzykiem utraty pieniędzy. Dzięki temu zakup mieszkania, często inwestycja na całe życie, będzie bezpieczniejszy i bardziej przejrzysty, eliminując przyszłe problemy.

Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości dotyczące treści umowy przedwstępnej lub chcesz mieć pewność, że Twoje interesy są odpowiednio chronione, zachęcamy do skontaktowania się z nami. Nasz zespół specjalistów pomoże Ci stworzyć umowę dopasowaną do Twoich potrzeb, eliminując ryzyko nieporozumień i zapewniając bezpieczeństwo transakcji. Wypełnij formularz kontaktowy, a umówimy się na konsultację, aby wspólnie przejść przez każdy szczegół umowy przedwstępnej i zagwarantować, że Twoja inwestycja będzie dobrze zabezpieczona.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami prawnymi dotyczącymi rynku nieruchomości i umów przedwstępnych, zapisz się na nasz newsletter. Otrzymasz praktyczne porady, aktualności i wskazówki, które pomogą Ci podejmować świadome decyzje prawne. Zapisz się już teraz i bądź zawsze krok do przodu!