Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – koszty uzyskania przychodu
Dzisiejszy artykuł jest kontynuacją wpisu poświęconego ogólnym zasadom opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży prywatnej mieszkania przed upływem 5 lat. Zagadnienie kosztów uzyskania przychodów jest ustalone dość wąsko przez ustawodawcę w ustawie o PIT. Nie oznacza to jednak, że nie powstają wątpliwości u podatników, co można, a czego nie wolno zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Zapraszam do lektury.
Spis treści
Koszty uzyskania przychodu
Przy odpłatnym zbyciu majątku prywatnego ustawodawca określił zamknięty katalog wydatków, które mogą być uwzględnione jako koszty podatkowe. W tym katalogu znajdują się koszty odnoszące się do:
- wydatków na nabycie lub wytworzenie,
- nabycia pod tytułem darmym,
- nakładów,
- spłaty długów i ciężarów spadkowych,
- waloryzacji „inflacyjnej”.
Przy sprzedaży prywatnej nieruchomości nie ma zastosowania zasada przewidziana dla działalności gospodarczej, zgodnie z którą kosztem może być wszystko, co ma rzeczywisty lub potencjalny związek z bieżącymi lub przyszłymi przychodami.
Wydatki na nabycie lub wytworzenie nieruchomości
W pierwszej kolejności kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia. W ustawie o PIT nie ma definicji pojęcia „kosztów nabycia”, zatem kosztem nabycia nie będzie sama cena, cena nabycia czy wydatek na nabycie. Te kwestie wymagają indywidualnej analizy.
Kosztem nabycia będą wydatki na nabycie, przez które należy rozumieć zapłaconą cenę i koszty niezbędne do nabycia nieruchomości, np. taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.
Wśród podatników najwięcej wątpliwości budzi kwestia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, to jest kredytu hipotecznego i wydatki związane z uzyskaniem kredytu, w tym opłaty, prowizje, ubezpieczenie i koszty obsługi kredytu – odsetki. Organy podatkowe nie akceptują zaliczenia wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, ubezpieczenia kredytu, przewalutowania kredytu, oszacowania wartości nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu.
Kolejną kwestią są koszty wytworzenia nieruchomości. Ustawa nie definiuje również pojęcia kosztów wytworzenia w transakcjach prywatnych nieruchomościami. Do kosztów wytworzenia nieruchomości zalicza się wartość ujętą w cenie nabycia zużytych do wytworzenia nieruchomości środków, wykorzystania obcych usług, koszty wynagrodzeń za pracę i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonej nieruchomości, np. koszty przygotowania budowy, w tym opłaty administracyjne za poszczególne wypisy i zaświadczenia, oraz koszty budowy, w tym materiały, nadzór budowlany).
Do kosztów wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania nieruchomości do użytkowania.
Koszty nakładów
Brak jest definicji nakładów w ustawie o PIT, a z orzecznictwa organów podatkowych i sądów wynika, że nakładem są wydatki na remont i modernizację nieruchomości, są to działania zwiększające wartość nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie zalicza się wydatków na wyposażenie mieszkania.
Dokumentacja kosztów uzyskania przychodu
Wszystkie wydatki poniesione przez podatnika (na nabycie, wytworzenie i na nakłady) powinny być odpowiednio udokumentowane. Podatnik powinien posiadać wszelkie dokumenty, które potwierdzają poniesienie wydatków i ich wysokość (umowy, potwierdzenia opłata administracyjnych, faktury i rachunki). Faktury VAT są przez ustawodawcę wymagane przy rozliczeniu prac remontowo-modernizacyjnych.
W ustawie o PIT wskazano, że wydatki na nakłady powinny być udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na podatnika, a nie na firmę budowlaną. Pozostałe wydatki na nabycie i wytworzenie nieruchomości nie zostały objęte wymogiem posiadania faktury VAT.
Koszty uzyskania przychodu przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku
Do kosztów uzyskania przychodów spadkodawcy zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę i przypadające na spadkodawcę ciężary spadkowe proporcjonalnie, czyli wartości uzyskanego prawa w łącznej wartości rzeczy i praw nabytych przez spadkobiercę. Ciężarami spadkowymi będą spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojenie roszczeń o zachowek, wykonanie zapisów zwykłych i poleceń.
Kosztem uzyskania przychodu będzie również zapłacony podatek od spadków i darowizn, ale jedynie w części jaka przypada na odziedziczoną nieruchomość.
Zaznaczam, że nie należy mylić pojęcia nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania z dziedziczeniem w drodze działu spadku lub uzyskania nieruchomości w wyniku wykonania zapisów. Otrzymaniem nieruchomości w drodze spadku nie będzie także uzyskanie prawa w wyniku spłaty zachowku.
Waloryzacja
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości są corocznie podwyższane o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego. W waloryzacji nie jest uwzględniany rok zakupu i rok zbycia nieruchomości. Waloryzuje się zawszę tę samą kwotę, czyli koszt nabycia/koszt wytworzenia. Nie waloryzuje się kwoty już zwaloryzowanej. Waloryzacji nie podlegają nakłady.
Osobną kwestią jest zwolnienie od podatku i przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe. Na ten temat pojawi się kolejny wpis.
Zasady ogólne dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat zostały przedstawione tutaj:
Podsumowanie
Ujęcie kosztów uzyskania przychodu nie zawsze jest łatwe i oczywiste. Na podstawie przedstawionych wyżej przykładów można stwierdzić, że każdy wydatek należy poddać analizie i zastanowić się czy dysponujemy odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi te wydatki.
Chcesz być na bieżąco w kwestiach prawa i podatków w nieruchomościach? Zapisz się na mój newsletter.
Jeśli chcesz, bym przeanalizowała Twoją indywidualną sytuację, to zapraszam Cię na konsultację.
