Spadek i dziedziczenie nieruchomości – jakie są kluczowe kwestie prawne?

Dziedziczenie nieruchomości to proces, który wymaga dopełnienia wielu formalności, by prawidłowo przejąć mieszkanie, dom czy działkę po zmarłym bliskim. Kwestie te są uregulowane przez przepisy prawa cywilnego. Z dziedziczeniem nieruchomości wiążą się także kwestie finansowe, ponieważ wielokrotnie nieruchomość dziedziczy kilku spadkobierców mających rozbieżne interesy, np. jedni będą chcieli nieruchomość sprzedać, drudzy natomiast będą chcieli zachować nieruchomość w rodzinie. Proces dziedziczenia nieruchomości obejmuje kilka etapów, które poniżej zostaną pokrótce omówione.

W jaki sposób dochodzi do dziedziczenia nieruchomości?

Kodeks cywilny przewiduje dwie możliwości:

1. dziedziczenie ustawowe, które następuje w przypadku, kiedy spadkodawca nie sporządził testamentu. Wówczas spadkobiercy są powoływani do spadku zgodnie z ustawą, zatem w pierwszej kolejności będą to małżonek i dzieci, następnie rodzice, rodzeństwo, dziadkowie, pasierbowie, gmina i Skarb Państwa;
2. dziedziczenie testamentowe polega na tym, że spadkodawca sporządził testament, w którym wskazał sposób rozporządzania jego majątkiem po jego śmierci, w tym nieruchomościami wchodzącymi w skład masy spadkowej. Testament ma pierwszeństwo przed dziedziczeniem z ustawy. Testament może być sporządzony własnoręcznie, jaki i u notariusza.

Ustalenie kręgu spadkobierców

Ustalenie kręgu spadkobierców, czyli osób uprawnionych do dziedziczenia po zmarłym może odbyć się na dwa sposoby:

1. w formie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia, który potwierdza kto i w jakim udziale dziedziczy spadek. Jest to szybsza procedura, jednak wymaga obecności wszystkich spadkobierców i braku sporu co do dziedziczenia;
2. druga możliwość to sądowe stwierdzenie nabycia spadku – jest to postępowanie nieprocesowe, w którym to sąd decyduje kto i w jakich częściach jest spadkobiercą po zmarłym.

Współwłasność nieruchomości w spadku

Jeżeli do spadku jest powołanych kilka osób, to mogą one odziedziczyć nieruchomość w częściach ułamkowych, a to oznacza, że każdy z nich staje się współwłaścicielem nieruchomości. W przypadku współwłasności nieruchomości decyzje są podejmowane wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli.

Spadkobiercy są zobowiązani do regulowania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości od momentu śmierci spadkobiercy.

Współwłaściciele mogą zdecydować o podziale nieruchomości i jest to czynność określana działem spadku.

Działu spadku można dokonać na dwa sposoby: sądowo, gdzie to sąd rozstrzyga o podziale, lub umownie, poprzez porozumienie wszystkich spadkobierców. Do umownego działu spadku powinno dojść w formie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Umowny dział spadku jest możliwy, jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do podziału nieruchomości.

Jeśli wystąpią nieporozumienia między współwłaścicielami, wówczas każdy z nich może wystąpić do sądu o podział nieruchomości.

Osobną kwestią jest sprzedaż nieruchomości w spadku. Jeżeli wszyscy spadkobiercy się zgodzą, wówczas można sprzedać nieruchomość w całości, a uzyskaną z tego tytułu kwotę podzielić między spadkobierców zgodnie z wysokością ich udziału w nieruchomości.  

Jeżeli jedni współwłaściciele chcą sprzedać nieruchomość w spadku, a pozostali nie chcą jej sprzedawać, wówczas możliwe jest przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Formalności prawne związane z dziedziczeniem

Spadkobierca po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia lub sądowego stwierdzenia nabycia nieruchomości, powinien pamiętać o wpisie zmian w księdze wieczystej na formularzu KW-WPIS. Ujawnienie zmian w księdze wieczystej jest istotne, by nowy właściciel mógł skorzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Formalności podatkowe

Spadkobiercy są zobowiązani złożyć we właściwym urzędzie skarbowym deklarację podatkową, w której zadeklarują dziedziczenie nieruchomości. Najbliższa rodzina, czyli małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie oraz rodzeństwo, mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn poprzez złożenie formularza podatkowego SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia nabycia spadku.

Istnieje również ulga mieszkaniowa, która dotyczy osób dziedziczących prawo własności (lub współwłasności) do budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie. W takim przypadku z podstawy opodatkowania wyłączona jest wartość do 110 m² powierzchni użytkowej nieruchomości.

Jeżeli spadkobiercy zdecydują się sprzedać odziedziczoną nieruchomość, wówczas muszą liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego ze sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpi w ciągu 5 lat od jej nabycia przez spadkodawcę. Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (który w tym przypadku może wynosić wartość nieruchomości ustaloną w chwili otwarcia spadku).

Podsumowanie

Każda z wyżej omówionych kwestii może wymagać indywidualnej analizy prawnej, dlatego w przypadku wątpliwości zapraszam do konsultacji w celu omówienia możliwych rozwiązań Państwa sytuacji prawnej.