Prawo pierwokupu w praktyce – jak działa i na co uważać?

Prawo pierwokupu to uprawnienie podmiotu trzeciego obciążające nieruchomość, który może, a nie musi skorzystać ze swego uprawnienia do zakup nieruchomości przed innymi nabywcami. Prawo pierwokupu jest instytucją, o której niejednokrotnie strony umowy sprzedaży zapominają i dopiero u notariusza okazuje się, że dana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu np. Państwa, jednostki samorządu terytorialnego czy instytucji.

Prawo pierwokupu – zasada ogólna

Osoba uprawniona do pierwokupu ma prawo, ale nie obowiązek, skorzystania z przysługującego jej uprawnienia. Jeśli zdecyduje się z niego skorzystać, czyli wykona prawo pierwokupu, nabywa nieruchomość na tych samych warunkach, na jakich miała być sprzedana innej osobie. Oznacza to, że poprzez wykonanie pierwokupu uprawniony zastępuje pierwotnego kupującego w umowie sprzedaży, przejmując jego prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej jedynie pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z tego prawa. Z tego powodu najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi własności nieruchomości, a dopiero po potwierdzeniu, że osoba uprawniona nie wykonuje prawa pierwokupu, podpisuje się właściwą umowę przenoszącą własność. Przymiotnik „warunkowa” wskazuje, że przeniesienie własności nastąpi dopiero w przyszłości, po spełnieniu warunku, jakim jest brak wykonania pierwokupu przez uprawnionego.

Prawo pierwokupu – jak wygląda procedura?

Proces sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu odbywa się w trzech etapach:

1. Najpierw strony podpisują w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi jeszcze własności nieruchomości.
2. Następnie sprzedający, jako zobowiązany, informuje osobę uprawnioną do pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży, jej szczegółach oraz pyta, czy zamierza skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu.
3. Po uzyskaniu od uprawnionego informacji, że rezygnuje z prawa pierwokupu, lub po upływie ustawowego terminu miesiąca (zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego), w którym mógł wykonać to prawo, strony podpisują w formie aktu notarialnego umowę ostateczną, która przenosi własność nieruchomości na kupującego.

Wykonanie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości przez uprawnionego polega na złożeniu przez niego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Jest to jednostronna czynność prawna, niezależna od woli osoby zobowiązanej, więc nie wymaga jej zgody. W wyniku wykonania pierwokupu zawierana jest umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym na tych samych warunkach, jakie zostały ustalone w umowie z pierwotnym kupującym (art. 600 KC), choć ze względu na zmianę kupującego nie jest to ta sama umowa.

Zasadniczo oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje przeniesienie własności nieruchomości w momencie, gdy dotrze ono do zobowiązanego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Oświadczenie złożone drogą elektroniczną, na przykład przez e-mail, wywołuje skutek w momencie jego dostarczenia do systemu komunikacji elektronicznej, umożliwiając zobowiązanemu zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 2 KC).

Prawo pierwokupu – co jeszcze należy wiedzieć?

Prawo pierwokupu jest niezbywalne w drodze czynności prawnej, np. sprzedaży, ale jest dziedziczne.

Prawo pierwokupu jest zazwyczaj niepodzielne, chyba że przepisy szczególne umożliwiają jego częściowe wykonanie. W sytuacji, gdy jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie skorzystają z tego prawa, pozostali mogą wykonać je w pełni. Niepodzielność oznacza, że nie można ograniczyć wykonania prawa pierwokupu do części sprzedawanej nieruchomości, np. tylko jednej działki, jeśli nieruchomość składa się z kilku działek. Osoba uprawniona może skorzystać z tego prawa jedynie w celu nabycia całej sprzedanej nieruchomości, a nie wybranej przez siebie części. Jeśli jednak sprzedawana jest tylko część nieruchomości, np. jedna działka, uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do tej części, a w przyszłości zachowa prawo do pierwokupu pozostałej, jeszcze niesprzedanej części.

Prawo pierwokupu dotyczy jedynie sprzedaży nieruchomości. Pierwokup nie obejmuje darowizny ani zamiany nieruchomości, dlatego nie można zastrzec pierwokupu w przypadku zawarcia umowy innej niż sprzedaż.

Oprócz nieruchomości, prawo pierwokupu może dotyczyć również prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Kiedy powstaje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać z umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a uprawnionym, lub być uregulowane ustawowo. Drugi przypadek jest szczególnie istotny w odniesieniu do nieruchomości. Wiele polskich ustaw przyznaje prawo pierwokupu zarówno podmiotom publicznym, jak i prywatnym, w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w określonych lokalizacjach. Przykładem są przepisy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, które nadają zarządcy strefy prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się w jej granicach, lub przepisy ustawy o rewitalizacji, które przyznają gminie prawo pierwokupu nieruchomości w obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. Istotne przepisy zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu w przypadku jej sprzedaży.

Naruszenie przepisów o pierwokupie

Skutki naruszenia art. 597 § 1 KC, polegające na zignorowaniu prawa pierwokupu i zawarciu przez zobowiązanego umowy sprzedaży nieruchomości objętej tym prawem bez jego wykonania, zależą od tego, czy chodzi o prawo pierwokupu ustawowe, czy umowne. W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna, co wynika z art. 599 § 2 KC. W takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy powinien z urzędu odmówić dokonania wpisu.

Natomiast skutki naruszenia prawa pierwokupu umownego nie są już tak jednoznaczne. W takim przypadku przepisy przewidują odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego, ale sama umowa sprzedaży pozostaje ważna. Prawo pierwokupu wygasa, chyba że zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wówczas prawo pierwokupu nadal obowiązuje i staje się wiążące dla nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się również możliwość zastosowania art. 59 Kodeksu cywilnego, aby unieważnić bezwarunkową umowę sprzedaży zawartą przez zobowiązanego w związku z prawem pierwokupu.

Podsumowanie

W przypadku, gdy przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości pojawiają się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące istnienia prawa pierwokupu, zawsze należy zakładać, że takie prawo istnieje, i przeprowadzić wszystkie niezbędne formalności z tym związane.

W tym celu warto skorzystać z usług naszej Kancelarii, która wesprze Państwa w procedurze sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu. Dzięki temu można uniknąć zarzutów o niedopełnienie obowiązków oraz ryzyka roszczeń odszkodowawczych czy nawet unieważnienia umowy.