Prawo pierwokupu w praktyce – jak działa i na co uważać?

Wyobraź sobie, że właśnie znalazłeś wymarzoną nieruchomość, umawiasz się u notariusza, a w chwili zawarcia umowy u notariusza okazuje się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest obciążona prawem pierwokupu. Moje pytanie brzmi: czy jesteś gotowy na konsekwencje tej decyzji? W tym wpisie wyjaśnię, dlaczego warto wziąć pod uwagę prawo pierwokupu, zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości, oraz jakie ryzyka wiążą się z jego pominięciem.

Jeśli zastanawiasz się na konsekwencjami swojej decyzji i rozważasz kupno nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu, skontaktuj się ze mną. Wypełnij formularz.

Wprowadzenie do prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu nieruchomości jest istotną instytucją prawną w Polsce, która umożliwia określonym podmiotom pierwszeństwo nabycia nieruchomości. Prawo to może wynikać z umowy lub przepisów prawa, w tym z ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz innych aktów prawnych. Właściciel nieruchomości, który zamierza ją sprzedać, musi wziąć pod uwagę prawo pierwokupu przysługujące określonym podmiotom, w tym gminie, Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego, współwłaścicielom oraz dzierżawcom. Zrozumienie, komu i w jakich okolicznościach przysługuje prawo pierwokupu, jest kluczowe dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości – zasada ogólna

To uprawnienie, które przysługuje określonym podmiotom – na przykład państwu, jednostkom samorządu terytorialnego, czy innym instytucjom – do zakupu nieruchomości przed innymi nabywcami. Osoba uprawniona do pierwokupu ma prawo, ale nie obowiązek, skorzystania z przysługującego jej uprawnienia. Jeśli zdecyduje się z niego skorzystać, czyli wykona prawo pierwokupu, nabywa nieruchomość na tych samych warunkach, na jakich miała być sprzedana innej osobie. Oznacza to, że poprzez wykonanie pierwokupu uprawniony zastępuje pierwotnego kupującego w umowie sprzedaży, przejmując jego prawa i obowiązki.

Rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej jedynie pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z tego prawa. Z tego powodu najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi własności nieruchomości, a dopiero po potwierdzeniu, że osoba uprawniona nie wykonuje prawa pierwokupu, podpisuje się właściwą umowę przenoszącą własność. Przymiotnik „warunkowa” wskazuje, że przeniesienie własności nastąpi dopiero w przyszłości, po spełnieniu warunku, jakim jest brak wykonania pierwokupu przez uprawnionego.

Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu jest prawem pierwszeństwa do zakupu danej nieruchomości przez określoną osobę lub podmiot. Może ono być umowne, wynikające z zawartej umowy, lub ustawowe, wynikające z przepisów prawa.

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu jest uregulowane w Kodeksie cywilnym (Dz.U.2020.0.1740 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.), gdzie zostało szczegółowo opisane w rozdziale IV. To instytucja prawna, w której uczestniczą trzy strony:

• podmiot uprawniony – osoba posiadająca prawo pierwokupu,
• podmiot zobowiązany – osoba, która ma obowiązek respektować to prawo i może być nim obciążona,
• osoba trzecia – potencjalny nabywca rzeczy, którą osoba zobowiązana zamierza sprzedać.

Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniony ma pierwszeństwo w zakupie określonej rzeczy, jeżeli zobowiązany zdecyduje się ją sprzedać osobie trzeciej.

Do najważniejszych przepisów szczególnych przewidujących ustawowe prawo pierwokupu należą w szczególności:

• Art. 3 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu, a jeśli z niego nie skorzysta – prawo to przechodzi na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Dotyczy to sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 0,999 ha.
• Art. 37a ustawy o lasach, który przyznaje Skarbowi Państwa (Lasom Państwowym) prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów:
  a) oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako las,
  b) przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
  c) objętych uproszczonym planem urządzenia lasu zgodnie z odrębnymi przepisami.
• Art. 38 ust. 5 ustawy o lasach, który przyznaje gminie prawo pierwokupu przy sprzedaży lasów, gruntów oraz innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych, jeżeli położone są w granicach administracyjnych miasta.
• Art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nadaje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
  a) niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
  b) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej – niezależnie od sposobu jego nabycia,
  c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego położonego na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub objętym decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  d) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub odpowiadającego jej prawa użytkowania wieczystego,
  e) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777 z późn. zm.),
  f) nieruchomości znajdujących się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, określonej w rozdziale 5 tej samej ustawy.

Komu przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu ustawowe przysługuje określonym podmiotom. Z mocy ustawy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego, współwłaścicielom oraz dzierżawcom, w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Każdy z tych przypadków ma swoje specyficzne regulacje, które należy uwzględnić przy planowaniu sprzedaży nieruchomości.

Umowne prawo pierwokupu nieruchomości

Umowa o ustanowienie prawa pierwokupu tworzy dość skomplikowaną sytuację prawną, która wiąże się nie tylko z prawem do zakupu, ale także z różnymi obowiązkami dla obu stron.

Zgodnie z art. 597 § 1 KC, wlaściciel zobowiązany do sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu może to zrobić tylko, jeśli osoba uprawniona do pierwokupu zrezygnuje z tego prawa. Natomiast art. 598 § 1 k.c. nakłada obowiązek niezwłocznego poinformowania osoby uprawnionej z prawa pierwokupu o treści umowy zawartej z osobą trzecią. Jeśli zobowiązany właściciel nie poinformuje uprawnionego z prawa pierwokupu i zawrze umowę sprzedaży z osobą trzecią, to dochodzi do sytuacji, w której nie będzie można zrealizować prawa pierwokupu. Taka umowa zawarta z osobą trzecią staje się nieważna.

Prawo pierwokupu – jak wygląda procedura?

Proces sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu odbywa się w trzech etapach:

1. Najpierw strony podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi jeszcze własności nieruchomości.
2. Następnie sprzedający, jako zobowiązany, informuje osobę uprawnioną do pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży, jej szczegółach oraz pyta, czy zamierza skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu. Sprzedający ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży.
3. Po uzyskaniu od uprawnionego informacji, że rezygnuje z prawa pierwokupu, lub po upływie ustawowego terminu miesiąca (zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego), w którym mógł wykonać to prawo, strony podpisują u notariusza umowę ostateczną, która przenosi własność nieruchomości na kupującego.

Wykonanie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości przez uprawnionego polega na złożeniu przez niego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Jest to jednostronna czynność prawna, niezależna od woli osoby zobowiązanej, więc nie wymaga jej zgody. W wyniku wykonania pierwokupu zawierana jest umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym na tych samych warunkach, jakie zostały ustalone w umowie z pierwotnym kupującym (art. 600 KC), choć ze względu na zmianę kupującego nie jest to ta sama umowa.

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu przenosi własność nieruchomości, gdy dotrze ono do zobowiązanego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Oświadczenie wysłane drogą elektroniczną, np. e-mailem, ma skutek w momencie dotarcia do systemu komunikacji elektronicznej, co pozwala zobowiązanemu zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 2 KC).

Ograniczenia i wyjątki

Prawo pierwokupu nie jest bezwzględne i może być ograniczone lub wyłączone w określonych przypadkach. Wyjątki od prawa pierwokupu mogą wynikać z przepisów prawa lub umów. Na przykład, prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku darowizny nieruchomości. Ponadto, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy lub współwłaścicielom, ale tylko w określonych przypadkach. Zrozumienie tych ograniczeń i wyjątków jest kluczowe dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji i uniknięcia potencjalnych problemów prawnych.

Prawo pierwokupu w księdze wieczystej

Prawo pierwokupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. W przypadku braku takiego wpisu, nabywca nieruchomości może być chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże, jeśli prawo pierwokupu jest ujawnione w księdze wieczystej, uprawniony może dochodzić jego wykonania od nabywcy nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby przed zakupem nieruchomości dokładnie sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Więcej na temat ksiąg wieczystych możesz przeczytać w artykule na blogu.

Prawo pierwokupu a darowizna

Prawo pierwokupu nie obowiązuje w przypadku darowizny nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku darowizny, nie jest konieczne zawiadamianie uprawnionych o zamiarze darowizny, ani też nie jest wymagane uzyskanie ich zgody. Jednakże, w przypadku sprzedaży nieruchomości, prawo pierwokupu powinno być uwzględnione, a uprawnieni powinni być zawiadomieni o zamiarze sprzedaży. Zrozumienie różnic między darowizną a sprzedażą w kontekście prawa pierwokupu jest kluczowe dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji.

Prawo pierwokupu – co jeszcze należy wiedzieć?

Prawo pierwokupu jest zazwyczaj niepodzielne, chyba że przepisy szczególne umożliwiają jego częściowe wykonanie. Jeśli jest kilku uprawnionych, a niektórzy nie skorzystają z prawa pierwokupu, pozostali mogą to zrobić w pełni. Niepodzielność oznacza, że nie można ograniczyć prawa pierwokupu tylko do jednej działki, jeśli nieruchomość składa się z kilku działek. Osoba uprawniona może skorzystać z tego prawa jedynie w celu nabycia całej sprzedanej nieruchomości, a nie wybranej przez siebie części. Jeśli sprzedawana jest tylko część nieruchomości, uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu tylko do tej części, a prawo do pozostałej części pozostaje zachowane.

Prawo pierwokupu nie przysługuje również w przypadkach, gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie za utratę własności nieruchomości.

Prawo pierwokupu dotyczy jedynie sprzedaży nieruchomości. Pierwokup nie obejmuje darowizny ani zamiany nieruchomości, dlatego nie można zastrzec pierwokupu w przypadku zawarcia umowy innej niż sprzedaż.

Oprócz prawa własności nieruchomości, prawo pierwokupu może dotyczyć również prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Kiedy powstaje ustawowe prawo pierwokupu?

Wiele ustaw w Polsce przyznaje prawo pierwokupu zarówno podmiotom publicznym, jak i prywatnym. Dotyczy to nieruchomości w określonych lokalizacjach. Gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości, które są położone na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub dla których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przykładem są przepisy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, które nadają zarządcy strefy prawo pierwokupu nieruchomości w jej granicach. Z kolei ustawa o rewitalizacji przyznaje gminie prawo pierwokupu nieruchomości w specjalnej strefie rewitalizacji. Istotne przepisy zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu w przypadku jej sprzedaży.

Więcej na temat umowy dzierżawy przeczytasz w artykule.

Nowelizacja specustawy powodziowej a prawo pierwokupu – co się zmieniło?

Wprowadzenie tymczasowego prawa pierwokupu dla gmin

W odpowiedzi na potrzeby mieszkańców terenów dotkniętych powodzią, ustawodawca zdecydował się na nowelizację tzw. specustawy powodziowej, czyli ustawy regulującej działania związane z likwidacją skutków powodzi. Nowe przepisy wprowadzają różne instrumenty wsparcia, z których najwięcej emocji wzbudziło przyznanie gminom czasowego prawa pierwokupu nieruchomości zlokalizowanych na terenach zagrożonych powodzią.

Zgodnie z uzasadnieniem do projektu nowelizacji, celem wprowadzenia prawa pierwokupu jest umożliwienie gminom szybszego i bardziej efektywnego reagowania na potrzeby mieszkaniowe osób poszkodowanych w wyniku powodzi. Ustawodawca przewiduje, że pozyskane w ten sposób nieruchomości będą mogły zostać odnowione lub wyremontowane, a następnie przeznaczone na cele mieszkaniowe dla osób potrzebujących.

Błyskawiczne zmiany legislacyjne – dwie nowelizacje w krótkim czasie

Pierwszy projekt nowelizacji specustawy powodziowej trafił do Sejmu 25 września, a już 5 października wszedł w życie. Ze względu na liczne wątpliwości interpretacyjne, już 6 listopada rozpoczęto prace nad kolejną nowelizacją. Druga nowelizacja została podpisana 25 listopada i obowiązuje od 26 listopada.

Jakie nieruchomości objęte są nowym prawem pierwokupu?

Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 27a specustawy powodziowej, prawo pierwokupu przysługuje gminom w odniesieniu do:

• samodzielnych lokali mieszkalnych oraz udziałów w takich lokalach,
• nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub udziałów w takich nieruchomościach.

Wszystkie nabyte przez gminę nieruchomości w ramach prawa pierwokupu wchodzą w skład gminnego zasobu mieszkaniowego.

Druga nowelizacja sprecyzowała również, że:

• prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych posiadających założoną księgę wieczystą w momencie zawierania warunkowej umowy sprzedaży,
• obejmuje także udziały w wyodrębnionych lokalach mieszkalnych,
• odnosi się do prawa własności lub współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a nie wyłącznie do samego budynku.

Które gminy mogą skorzystać z nowego prawa pierwokupu?

Uprawnienie do skorzystania z prawa pierwokupu przysługuje tzw. gminom poszkodowanym – są to jednostki samorządu terytorialnego, na których terenie wystąpiła powódź i ogłoszono stan klęski żywiołowej. Konkretne gminy określone są w rozporządzeniach wykonawczych do specustawy powodziowej.

Prawo pierwokupu ma charakter czasowy – obowiązuje do 30 kwietnia 2025 roku. Do tego czasu osoby planujące zakup nieruchomości w tych gminach muszą liczyć się z możliwością ingerencji gminy w planowaną transakcję.

Reakcja rynku nieruchomości na nowe przepisy

Nowe przepisy spotkały się z mieszanymi reakcjami uczestników rynku nieruchomości. Choć zamysł pomocy osobom dotkniętym przez powódź jest zrozumiały, praktyczna skuteczność instrumentu budzi wątpliwości.

Zaskoczeniem dla rynku był bardzo krótki okres między ogłoszeniem a wejściem w życie pierwszej nowelizacji. W efekcie wielu notariuszy i kupujących nie zdążyło odpowiednio przygotować dokumentów, co mogło doprowadzić do zawierania umów sprzedaży obarczonych wadą prawną, a nawet nieważnych.

Wątpliwości i ograniczenia związane z nowym prawem pierwokupu

Choć prawo pierwokupu ma na celu zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych ofiar powodzi, to w praktyce ogranicza właścicieli nieruchomości położonych na terenach objętych regulacją – często samych poszkodowanych.

Co więcej, wiele gmin – zwłaszcza uboższych – może nie być w stanie skorzystać z prawa pierwokupu z powodu kosztów związanych z zakupem, odbudową czy remontem nieruchomości. W praktyce może się więc okazać, że instrument ten, choć formalnie obowiązujący, nie będzie wykorzystywany.

Czy prawo pierwokupu spełni swoją funkcję?

Choć intencje ustawodawcy były szczytne, wprowadzenie nowego prawa pierwokupu może bardziej skomplikować obrót nieruchomościami niż rzeczywiście pomóc poszkodowanym. Gminy, mimo że uprawnione, mogą nie mieć środków na wykorzystanie tego narzędzia.

Warto zatem uważnie obserwować, jak przepisy będą funkcjonować w praktyce i czy przyniosą oczekiwane efekty. Dla uczestników rynku nieruchomości kluczowe będzie dokładne badanie stanu prawnego każdej nieruchomości, która mogła być objęta prawem pierwokupu w okresie jego obowiązywania.

Naruszenie przepisów o pierwokupie

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna i może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedającego nieruchomość.

W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna, co wynika z art. 599 § 2 KC. W takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy powinien z urzędu odmówić dokonania wpisu.

Natomiast skutki naruszenia prawa pierwokupu umownego nie są już tak jednoznaczne. W takim przypadku przepisy przewidują odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego, ale sama umowa sprzedaży pozostaje ważna. Prawo pierwokupu wygasa, chyba że zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wówczas prawo pierwokupu nadal obowiązuje i staje się wiążące dla nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się również możliwość zastosowania art. 59 Kodeksu cywilnego, aby unieważnić bezwarunkową umowę sprzedaży zawartą przez zobowiązanego w związku z prawem pierwokupu.

Podsumowanie

Podsumowując, nabycie nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu wiąże się z poważnymi ryzykami, które mogą znacząco wpłynąć na transakcję. Zignorowanie prawa pierwokupu, brak odpowiednich formalności lub niepowiadomienie uprawnionego może skutkować nieważnością umowy lub koniecznością jej ponownego zawarcia. Wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia przez uprawnionego w formie aktu notarialnego. To ryzyko, które warto zminimalizować poprzez dokładną weryfikację nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Jeśli chcesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne przy zakupie nieruchomości, zapraszam do skorzystania z mojej pomocy prawnej. Wspólnie przeanalizujemy wszelkie potencjalne zagrożenia i zadbamy o to, aby Twoja transakcja przebiegła bez ryzyka problemów prawnych. Skontaktuj się ze mną, aby uzyskać fachową pomoc i ochronić swoje interesy!

Zapisz się na mój newsletter, aby otrzymywać najnowsze porady dotyczące prawa nieruchomości i podatków. Nie przegap istotnych zmian, które mogą wpłynąć na Twoje decyzje!