Prawo pierwokupu w praktyce – jak działa i na co uważać?

Wyobraź sobie, że właśnie znalazłeś wymarzoną nieruchomość, umawiasz się u notariusza, a w chwili zawarcia umowy u notariusza okazuje się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest obciążona prawem pierwokupu. Moje pytanie brzmi: czy jesteś gotowy na konsekwencje tej decyzji? W tym wpisie wyjaśnię, dlaczego warto wziąć pod uwagę prawo pierwokupu, zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości, oraz jakie ryzyka wiążą się z jego pominięciem.

Jeśli zastanawiasz się na konsekwencjami swojej decyzji i rozważasz kupno nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu, skontaktuj się ze mną. Wypełnij formularz.

Prawo pierwokupu – zasada ogólna

To uprawnienie, które przysługuje określonym podmiotom – na przykład państwu, jednostkom samorządu terytorialnego, czy innym instytucjom – do zakupu nieruchomości przed innymi nabywcami. Osoba uprawniona do pierwokupu ma prawo, ale nie obowiązek, skorzystania z przysługującego jej uprawnienia. Jeśli zdecyduje się z niego skorzystać, czyli wykona prawo pierwokupu, nabywa nieruchomość na tych samych warunkach, na jakich miała być sprzedana innej osobie. Oznacza to, że poprzez wykonanie pierwokupu uprawniony zastępuje pierwotnego kupującego w umowie sprzedaży, przejmując jego prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej jedynie pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z tego prawa. Z tego powodu najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi własności nieruchomości, a dopiero po potwierdzeniu, że osoba uprawniona nie wykonuje prawa pierwokupu, podpisuje się właściwą umowę przenoszącą własność. Przymiotnik „warunkowa” wskazuje, że przeniesienie własności nastąpi dopiero w przyszłości, po spełnieniu warunku, jakim jest brak wykonania pierwokupu przez uprawnionego.

Prawo pierwokupu – jak wygląda procedura?

Proces sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu odbywa się w trzech etapach:

1. Najpierw strony podpisują w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży, która nie przenosi jeszcze własności nieruchomości.
2. Następnie sprzedający, jako zobowiązany, informuje osobę uprawnioną do pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży, jej szczegółach oraz pyta, czy zamierza skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu.
3. Po uzyskaniu od uprawnionego informacji, że rezygnuje z prawa pierwokupu, lub po upływie ustawowego terminu miesiąca (zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego), w którym mógł wykonać to prawo, strony podpisują w formie aktu notarialnego umowę ostateczną, która przenosi własność nieruchomości na kupującego.

Wykonanie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości przez uprawnionego polega na złożeniu przez niego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Jest to jednostronna czynność prawna, niezależna od woli osoby zobowiązanej, więc nie wymaga jej zgody. W wyniku wykonania pierwokupu zawierana jest umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym na tych samych warunkach, jakie zostały ustalone w umowie z pierwotnym kupującym (art. 600 KC), choć ze względu na zmianę kupującego nie jest to ta sama umowa.

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu przenosi własność nieruchomości, gdy dotrze ono do zobowiązanego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Oświadczenie wysłane drogą elektroniczną, np. e-mailem, ma skutek w momencie dotarcia do systemu komunikacji elektronicznej, co pozwala zobowiązanemu zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 2 KC).

Prawo pierwokupu – co jeszcze należy wiedzieć?

Prawo pierwokupu jest zazwyczaj niepodzielne, chyba że przepisy szczególne umożliwiają jego częściowe wykonanie. Jeśli jest kilku uprawnionych, a niektórzy nie skorzystają z prawa pierwokupu, pozostali mogą to zrobić w pełni. Niepodzielność oznacza, że nie można ograniczyć prawa pierwokupu tylko do jednej działki, jeśli nieruchomość składa się z kilku działek. Osoba uprawniona może skorzystać z tego prawa jedynie w celu nabycia całej sprzedanej nieruchomości, a nie wybranej przez siebie części. Jeśli sprzedawana jest tylko część nieruchomości, uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu tylko do tej części, a prawo do pozostałej części pozostaje zachowane.

Prawo pierwokupu dotyczy jedynie sprzedaży nieruchomości. Pierwokup nie obejmuje darowizny ani zamiany nieruchomości, dlatego nie można zastrzec pierwokupu w przypadku zawarcia umowy innej niż sprzedaż.

Oprócz nieruchomości, prawo pierwokupu może dotyczyć również prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Kiedy powstaje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać z umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a uprawnionym, lub być uregulowane ustawowo. Drugi przypadek jest szczególnie istotny w odniesieniu do nieruchomości. Wiele ustaw w Polsce przyznaje prawo pierwokupu zarówno podmiotom publicznym, jak i prywatnym. Dotyczy to nieruchomości w określonych lokalizacjach. Przykładem są przepisy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, które nadają zarządcy strefy prawo pierwokupu nieruchomości w jej granicach. Z kolei ustawa o rewitalizacji przyznaje gminie prawo pierwokupu nieruchomości w specjalnej strefie rewitalizacji. Istotne przepisy zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu w przypadku jej sprzedaży.

Naruszenie przepisów o pierwokupie

Umowa o ustanowienie prawa pierwokupu tworzy dość skomplikowaną sytuację prawną, która wiąże się nie tylko z prawem do zakupu, ale także z różnymi obowiązkami dla obu stron.

Zgodnie z art. 597 § 1 KC, zobowiązany do sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu może to zrobić tylko, jeśli osoba uprawniona do pierwokupu zrezygnuje z tego prawa. Natomiast art. 598 § 1 k.c. nakłada obowiązek niezwłocznego poinformowania osoby uprawnionej o treści umowy zawartej z osobą trzecią. Jeśli zobowiązany nie poinformuje uprawnionego i zawrze umowę sprzedaży z osobą trzecią, to dochodzi do sytuacji, w której nie będzie można zrealizować prawa pierwokupu. Taka umowa zawarta z osobą trzecią staje się nieważna.

W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna, co wynika z art. 599 § 2 KC. W takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy powinien z urzędu odmówić dokonania wpisu.

Natomiast skutki naruszenia prawa pierwokupu umownego nie są już tak jednoznaczne. W takim przypadku przepisy przewidują odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego, ale sama umowa sprzedaży pozostaje ważna. Prawo pierwokupu wygasa, chyba że zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wówczas prawo pierwokupu nadal obowiązuje i staje się wiążące dla nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się również możliwość zastosowania art. 59 Kodeksu cywilnego, aby unieważnić bezwarunkową umowę sprzedaży zawartą przez zobowiązanego w związku z prawem pierwokupu.

Podsumowanie

Podsumowując, nabycie nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu wiąże się z poważnymi ryzykami, które mogą znacząco wpłynąć na transakcję. Zignorowanie prawa pierwokupu, brak odpowiednich formalności lub niepowiadomienie uprawnionego może skutkować nieważnością umowy lub koniecznością jej ponownego zawarcia. To ryzyko, które warto zminimalizować poprzez dokładną weryfikację nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Jeśli chcesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne przy zakupie nieruchomości, zapraszam do skorzystania z mojej pomocy prawnej. Wspólnie przeanalizujemy wszelkie potencjalne zagrożenia i zadbamy o to, aby Twoja transakcja przebiegła bez ryzyka problemów prawnych. Skontaktuj się ze mną, aby uzyskać fachową pomoc i ochronić swoje interesy!

Zapisz się na mój newsletter, aby otrzymywać najnowsze porady dotyczące prawa nieruchomości i podatków. Nie przegap istotnych zmian, które mogą wpłynąć na Twoje decyzje!