Podatek PCC przy zakupie mieszkania – kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia w 2024?

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje nowe zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dotyczące zakupu nowego mieszkania. Zwolnienie to jest możliwe po spełnieniu określonych warunków związanych zarówno z osobą nabywcy, jak i przedmiotem transakcji. W dzisiejszej analizie skupię się na omówieniu tych warunków.

Zasada ogólna w podatku od czynności cywilnoprawnych

PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy realizuje kupujący.

Podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa kupowanej rzeczy lub prawa majątkowego.

Jak określić wartość rynkową?

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stawka podatku przy umowie sprzedaży wynosi

1. 2% dla nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
2. 1% dla innych praw majątkowych.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC?

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. obejmujące umowy sprzedaży dotyczące:

1. prawa własności lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością,
2. prawa własności jednorodzinnego budynku mieszkalnego,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z nowym art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolnienie to dotyczy sytuacji, gdy nabywcą jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, które:

1. w dniu sprzedaży i wcześniej nie posiadały żadnego z wymienionych praw ani udziałów w tych prawach, lub
2. posiadały udział w tych prawach, jednak nieprzekraczający 50%, a udział ten został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, partnerzy) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Jak zwolnienie kształtuje się w orzecznictwie organów podatkowych?

Przepis jest krótki i względnie zwięzły, jednak w praktyce pojawiają się wątpliwości podatników i notariuszy będących płatnikami podatku do czynności cywilnoprawnych. Przyjrzyjmy się kilku interpretacjom indywidualnym wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) w sprawach podatników:

• Interpretacja indywidualna DKIS z 18 października 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.241.2024.1.KK

Podatniczka zamierzała wejść w posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które aktualnie ma dwóch współwłaścicieli: ojca podatniczki i jej wujka. Od ojca podatniczka dostanie udział w drodze darowizny, a udział od wujka podatniczka zamierza kupić. Obie czynności prawne miały być zwarte w jednym akcie notarialnym. Podatniczka nigdy wcześniej nie posiadała udziałów w nieruchomościach mieszkaniowych.

DKIS uznał, że sprzedaż udziałów do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie podlega zwolnieniu z PCC. W ocenie DKIS zwolnieniem objęta jest jedynie sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako całość, a nie udział w tym w prawie.

• Interpretacja indywidualna DKIS z 16 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.234.2024.1.KK

Dwie podatniczki zamierzały kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, w którym będą miały po 50% udziałów. Obie podatniczki są siostrami i posiadają już po 50% udziałów w dwóch innych lokalach mieszkalnych, które nabyły w drodze dziedziczenia.

DKIS potwierdził prawo do zwolnienia od opodatkowania PCC przez obie podatniczki. Organ wskazał, że jeśli nieruchomość jest nabywana na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

• Interpretacja indywidualna DKIS z 30 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.274.2024.1.DR

Podatnik odziedziczył dwie nieruchomości w częściach ułamkowych, tj. ¼ nieruchomości i 3/8 nieruchomości). Podatnik nigdy wcześniej nie posiadał własnej nieruchomości poza tymi odziedziczonymi.

DKIS uznał, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania PCC kupna pierwszej nieruchomości, ponieważ posiadane przez podatnika udziały w nieruchomościach nie przekroczyły 50% w żadnej z nich i zostały nabyte w drodze dziedziczenia.

• Interpretacja indywidualna DKIS z 26 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.209.2024.1.PB

Podatnik odziedziczył po swoim ojcu ½ spadku, do którego wchodziło mieszkanie, udziały w innym mieszkaniu i garaż. W drodze spadkobrania podatnik otrzymał 50% mieszkania, 1/12 drugiego mieszkania i 50% garażu. Spadkobiercą była także inna osoba, która odziedziczyła pozostałą ½ spadku po zmarłym. Podatnik i drugi spadkobierca dokonali rozliczenia posiadanych udziałów i dokonali działu spadku.

Podatnik przekazał drugiej spadkobierczyni swoje 50% udziałów w mieszkaniu w zamian za 1/12 udziałów w drugim mieszkaniu, zyskując 1/6 udziałów w tym mieszkaniu i spłatę gotówkową oraz przejął na własność garaż. Następnie podatnik sprzedał 1/6 udziału w mieszkaniu i garaż, a za zgromadzone pieniądze kupił wraz z żoną pierwszy dom.

Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrała PCC od transakcji sprzedaży domu. Jako powód notariusz podał, że nabycie 1/6 udziałów nie odbyło się w drodze dziedziczenia, a w drodze podziału spadku, zatem zwolnienie z PCC nie przysługuje.

Podatnik skierował pytanie do DKIS, który stwierdził, że notariusz postąpiła prawidłowo i zwolnienie od PCC nie przysługuje podatnikowi.

• Interpretacja indywidualna DKIS z 21 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB

Małżeństwo zamierzało kupić wspólny pierwszy dom. Mają zawartą intercyzę, zatem dom będzie kupiony w udziałach. Pan mąż był już wcześniej właścicielem mieszkania, natomiast Pani żona kupowałaby swoją pierwszą nieruchomość dopiero razem z mężem.

Organ uznał, że podatnikom nie przysługuje prawo do zwolnienia od PCC. Organ podał, że warunkiem do skorzystania ze zwolnienia w tej sprawie było to, żeby Pani żona i Pan mąż nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Podsumowanie

Jak widać na przedstawionych przykładach wątpliwości się mnożą. Nie widzę jeszcze rozstrzygnięć sądów administracyjnych w tych sprawach, niewątpliwie jednak wkrótce się pojawią.

Biorąc pod uwagę rozbieżność stanowisk DKIS, warto w takich sytuacjach skorzystać z porady radcy prawnego i wspólnie przygotować się do sporu z organem.