Kiedy Michał i Anna postanowili kupić swoje pierwsze mieszkanie, nie zdawali sobie sprawy, że oprócz spełnienia marzeń czeka ich także zmierzenie się z obowiązkami podatkowymi. Przeszukując oferty, natknęli się na informację o nowym zwolnieniu z podatku PCC przy zakupie mieszkania, które weszło w życie 31 sierpnia 2023 roku. To odkrycie dało im nadzieję, że ich planowany zakup będzie mniej kosztowny. Jednak czy rzeczywiście spełniają wszystkie warunki, by skorzystać z tego zwolnienia? W dzisiejszym artykule przybliżę, na czym dokładnie polega podatek PCC przy zakupie mieszkania i jakie warunki trzeba spełnić, by uniknąć tego dodatkowego wydatku.

Zasada ogólna w podatku PCC przy zakupie mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) obejmuje umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podlega mu także zmiana tych umów, jeśli prowadzi do podwyższenia podstawy opodatkowania. Dotyczy to również orzeczeń sądowych, w tym polubownych, oraz ugód, które mają podobne skutki prawne.

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie zawarcia umowy. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nabywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

Jak określić wartość rynkową?

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się na podstawie przeciętnych cen podobnych rzeczy i praw majątkowych. Uwzględnia się miejsce ich położenia, stan i stopień zużycia. Wartość określa się na dzień dokonania transakcji, nie odliczając długów ani obciążeń.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Zgodnie z art. 7 ustawy o PCC, stawka podatku wynosi 2%, a obowiązek zapłaty spoczywa na kupującym mieszkanie na rynku wtórnym.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma na celu wsparcie osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnione z podatku są umowy sprzedaży, w których przedmiotem transakcji jest:

• prawo własności mieszkania będącego odrębną nieruchomością,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Z ulgi mogą skorzystać osoby fizyczne, które w dniu zakupu mieszkania lub domu nie posiadały wcześniej żadnego z tych praw ani udziału w nich. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że zwolnienie dotyczy również sytuacji, gdy kupujący wcześniej posiadał udział w tych prawach, ale jego wysokość nie przekraczała 50% i nabył go w drodze dziedziczenia.

Jeśli budynek mieszkalny, lokal lub spółdzielcze prawo do lokalu nabywają współwłaściciele, każdy z nich musi spełnić warunek. Nie mogą posiadać prawa do mieszkania ani udziału w nim.

Nie ma znaczenia, czy nieruchomość znajduje się w Polsce, czy za granicą. Jeśli kupujący posiada mieszkanie, nie skorzysta z ulgi i zapłaci podatek PCC przy zakupie mieszkania.

Przykłady zwolnienia w praktyce organów podatkowych

Przepis jest krótki, ale w praktyce pojawiają się wątpliwości u podatników i notariuszy, którzy są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych. Przyjrzyjmy się kilku interpretacjom indywidualnym wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS).

Interpretacja indywidualna DKIS z 18 października 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.241.2024.1.KK

Podatniczka chciała przejąć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Aktualnie ma je dwóch współwłaścicieli: ojciec podatniczki i jej wujek. Od ojca miała otrzymać udział w drodze darowizny, a od wujka zamierzała kupić drugi udział. Obie czynności miały być zawarte w jednym akcie notarialnym. Podatniczka nigdy wcześniej nie posiadała udziałów w nieruchomościach mieszkaniowych.

DKIS stwierdził, że sprzedaż udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie podlega zwolnieniu z PCC. W ocenie DKIS zwolnieniem objęta jest tylko sprzedaż prawa własności do lokalu lub budynku, a nie sam udział w tym prawie.

Interpretacja indywidualna DKIS z 16 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.234.2024.1.KK

Dwie podatniczki zamierzały kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, w którym będą miały po 50% udziałów. Obie podatniczki są siostrami i posiadają już po 50% udziałów w dwóch innych lokalach mieszkalnych, które nabyły w drodze dziedziczenia.

DKIS potwierdził prawo do zwolnienia od opodatkowania PCC przez obie podatniczki. Organ wyjaśnił, że przy zakupie nieruchomości na współwłasność każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości. Dotyczy to także udziałów w nieruchomościach. Zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy wcześniej nabyty udział nie przekraczał 50%. Dodatkowo ten udział musi pochodzić z dziedziczenia.

Interpretacja indywidualna DKIS z 30 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.274.2024.1.DR

Podatnik odziedziczył dwie nieruchomości w częściach ułamkowych, tj. ¼ nieruchomości i 3/8 nieruchomości). Podatnik nigdy wcześniej nie posiadał własnej nieruchomości poza tymi odziedziczonymi.

DKIS uznał, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia z PCC, bo miał udziały poniżej 50% i odziedziczył je.

Interpretacja indywidualna DKIS z 26 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.209.2024.1.PB

Podatnik odziedziczył po swoim ojcu ½ spadku, do którego wchodziło mieszkanie, udziały w innym mieszkaniu i garaż. W drodze spadkobrania podatnik otrzymał 50% mieszkania, 1/12 drugiego mieszkania i 50% garażu. Spadkobiercą była także inna osoba, która odziedziczyła pozostałą ½ spadku po zmarłym. Podatnik i drugi spadkobierca dokonali rozliczenia posiadanych udziałów i dokonali działu spadku.

Podatnik przekazał swoje 50% udziałów w mieszkaniu w zamian za 1/12 udziałów w innym mieszkaniu, spłatę gotówkową i garaż. Potem sprzedał 1/6 udziału i garaż, a za te środki kupił z żoną dom. Notariusz pobrała PCC, uznając, że udział nie został nabyty w drodze dziedziczenia, lecz w podziale spadku, więc zwolnienie nie przysługuje.

Podatnik skierował pytanie do DKIS, który stwierdził, że notariusz postąpiła prawidłowo i zwolnienie od PCC nie przysługuje podatnikowi.

Interpretacja indywidualna DKIS z 21 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB

Małżeństwo zamierzało kupić wspólny pierwszy dom. Mają zawartą intercyzę, zatem dom będzie kupiony w udziałach. Pan mąż był już wcześniej właścicielem mieszkania, natomiast Pani żona kupowałaby swoją pierwszą nieruchomość dopiero razem z mężem.

Organ uznał, że podatnikom nie przysługuje prawo do zwolnienia od PCC. Organ wskazał, że zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy małżonkowie nie mieli wcześniej nieruchomości ani udziału, chyba że udział był do 50% i pochodził z dziedziczenia.

Zakup nieruchomości wspólnie z partnerem lub współkupującym – przełomowy wyrok NSA z 2026 r.

Jedną z najczęstszych życiowych sytuacji, która rodzi pytania o PCC, jest zakup nieruchomości przez dwie osoby, z których tylko jedna spełnia warunki zwolnienia. Wyobraź sobie Kasię i Marka – nie są małżeństwem, nie łączy ich wspólność majątkowa. Kasia nigdy nie miała żadnej nieruchomości. Marek ma już mieszkanie. Razem chcą kupić dom. Czy Kasia straci prawo do zwolnienia z PCC tylko dlatego, że jej partner ma już gdzie mieszkać?

Przez długi czas odpowiedź organów podatkowych i sądów administracyjnych brzmiała: tak. Fiskus stał na stanowisku, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy całej czynności sprzedaży, a nie poszczególnych stron transakcji. Skoro jeden z kupujących nie spełnia warunków, PCC należy się od całości – bez wyjątków. Takie stanowisko zajął dyrektor KIS w interpretacji z 21 września 2023 r. (0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB), a WSA w Warszawie (III SA/Wa 1810/24) oraz WSA we Wrocławiu (I SA/Wr 675/24) je podzieliły.

Wyrokiem z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) Naczelny Sąd Administracyjny odszedł od tej niekorzystnej linii. NSA orzekł, że zwolnienie z PCC przysługuje proporcjonalnie – w zakresie udziału tego z kupujących, który samodzielnie spełnia warunki ustawowe. Innymi słowy: jeśli Kasia nabywa 50% nieruchomości i nigdy wcześniej nie miała żadnego prawa do lokalu, jej część transakcji powinna być wolna od PCC. Marek i tak zapłaci podatek od swojego udziału – ale Kasia już nie.

NSA oparł się na analogii z wcześniejszego orzeczenia dotyczącego podatku od nieruchomości (wyrok z 24 lutego 2017 r., II FSK 3543/16), w którym stwierdzono, że zwolnienie przysługujące jednemu ze współwłaścicieli powinno być uwzględniane przy ustalaniu zobowiązania podatkowego pozostałych. Sędzia sprawozdawca Sławomir Presnarowicz uznał, że ta sama logika ma zastosowanie w sprawach o PCC.

Uwaga praktyczna: Jest to pierwszy prawomocny wyrok NSA w tej kwestii. Sprawa wróciła do ponownego rozpoznania przez WSA w Warszawie, a inne składy NSA mogą orzekać odmiennie. WSA w Gliwicach jeszcze w marcu 2026 r. (I SA/Gl 877/25) podtrzymał stanowisko niekorzystne dla podatników. Wyrok NSA nie jest zatem wiążącym precedensem dla wszystkich sądów, ale stanowi istotny argument, z którym trudno polemizować.

Zakup udziału w nieruchomości a zwolnienie z PCC – ważne rozróżnienie

Przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC posługuje się pojęciem prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności budynku jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To rozróżnienie ma daleko idące konsekwencje praktyczne, które niejednokrotnie zaskakują podatników.

Dyrektor KIS w interpretacji z 18 października 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.241.2024.1.KK) zajął stanowisko, że zwolnienie obejmuje nabycie całego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – nie zaś samego udziału w tym prawie. W rozpatrywanej sprawie podatniczka zamierzała kupić od wujka jego część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (drugi udział miała otrzymać od ojca w darowiźnie). Organ uznał, że transakcja kupna udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie korzysta ze zwolnienia, nawet jeśli kupująca nigdy wcześniej nie posiadała żadnej nieruchomości.

Oznacza to, że podatnik planujący zakup tylko części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – np. od jednego z kilku współwłaścicieli – powinien liczyć się z koniecznością zapłaty PCC, niezależnie od tego, czy jest to jego pierwsza nieruchomość. W praktyce korzystniejsze podatkowo może być doprowadzenie do transakcji obejmującej całe prawo, a nie jedynie udział w nim.

Dział spadku a zwolnienie z PCC

Ustawa przewiduje wyjątek dla osób, które nabyły udział w nieruchomości w drodze dziedziczenia – pod warunkiem że udział ten nie przekracza 50%. Wyjątek ten bywa jednak interpretowany wąsko, co może zaskoczyć osoby, które przeszły przez postępowanie spadkowe zakończone działem spadku.

Dyrektor KIS w interpretacji z 26 września 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.209.2024.1.PB) wskazał, że dział spadku to odrębna czynność prawna – i nabycie udziału w jej wyniku nie jest tożsame z nabyciem przez dziedziczenie. W rozpatrywanej sprawie podatnik, który w ramach działu spadku wymienił swój udział w jednym mieszkaniu na udział w innym, utracił prawo do skorzystania ze zwolnienia przy późniejszym zakupie nieruchomości. Notariusz odmówiła zastosowania zwolnienia, a KIS to potwierdził.

Praktyczny wniosek jest następujący: jeśli w ramach postępowania spadkowego doszło do działu spadku, w toku którego dokonano przesunięć pomiędzy składnikami masy spadkowej, to udział w nieruchomości otrzymany w ten sposób może – zdaniem fiskusa – nie być uznany za nabyty „w drodze dziedziczenia”. Osoby, które przeszły przez taki dział spadku i planują zakup pierwszego własnego mieszkania, powinny przed transakcją zweryfikować swoją sytuację – najlepiej z pomocą doradcy podatkowego lub radcy prawnego.

Czy darowizna mieszkania podlega zwolnieniu z PCC?

Nie. Darowizna co do zasady nie podlega opodatkowaniu PCC i zwolnienie nie ma zastosowania. Zwracam uwagę na konieczność zgłoszenia darowizny dla celów podatku od spadków i darowizn.

Czy umowa dożywocia korzysta ze zwolnienia z PCC?

Nie. Zwolnienie z podatku PCC dotyczy jedynie umów sprzedaży. Umowa dożywocia wymaga zapłaty PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Podatek przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę i płacony przez dewelopera. Taka transakcja nie podlega już opodatkowaniu PCC.

Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera przysługuje zwolnienie z PCC?

Tutaj zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym podlega opodatkowaniu VAT, który jest już wliczony w cenę. W takiej transakcji PCC w ogóle nie występuje, dlatego zwolnienie nie znajduje tu zastosowania – odnosi się wyłącznie do zakupów na rynku wtórnym.

6% podatku PCC przy zakupie kilku lokali

Od 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy wprowadzające nowy obowiązek podatkowy przy zakupie większej liczby mieszkań. Kupujący, który nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), musi zapłacić podatek PCC w wysokości 6%. Dotyczy to sytuacji, gdy wszystkie lokale znajdują się w jednym lub kilku budynkach, ale na tej samej działce gruntu. Nowe zasady obejmują także przypadki, w których kupujący posiada już pięć lokali i kupuje szósty lub kolejny.

Więcej na temat handlu nieruchomościami przeprowadzanego przez fliperów możesz przeczytać w moim artykule Flipy nieruchomości w dobie rosnących cen.

Zmiana obejmuje również sprzedaż lokali objętych VAT. Choć wcześniej takie transakcje były wyłączone z PCC, teraz – jeśli spełniają warunki z art. 7a – będą opodatkowane dodatkowym 6% PCC.

Nowe przepisy dotyczą głównie większych zakupów inwestycyjnych w jednej lokalizacji. Nie obejmują zakupów rozproszonych – np. na różnych działkach. Kupujący mogą też uniknąć tego podatku, kupując cały budynek lub wykorzystując kilka różnych spółek celowych. Dlatego nowy przepis prawdopodobnie nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy ani na fundusze inwestycyjne skupujące całe budynki.

Jak i gdzie płaci się podatek PCC od zakupu mieszkania?

Kupujący płaci podatek PCC przy zakupie mieszkania u notariusza. To notariusz odpowiada za obliczenie, pobranie i przekazanie podatku do urzędu skarbowego. Zdarza się jednak, że notariusz pobiera podatek mimo braku takiego obowiązku. Dzieje się tak, gdy błędnie zinterpretuje przepisy, które często są niejasne. W efekcie kupujący płaci PCC, mimo że nie powinien.

W takiej sytuacji można złożyć wniosek o zwrot nadpłaconego podatku do urzędu skarbowego. Najwygodniej zrobić to przez e-Urząd Skarbowy, ale można też złożyć wniosek bezpośrednio w urzędzie.

Notariusz składa również deklarację PCC-3. Podatek powinien zostać opłacony w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Co zrobić, gdy notariusz pobrał PCC niesłusznie?

O wysokości PCC przy zakupie nieruchomości decyduje w pierwszej kolejności notariusz – jako płatnik podatku pobiera go i odprowadza do urzędu skarbowego. W praktyce rejenci stosują podejście ostrożnościowe: wolą pobrać podatek, niż narazić się na odpowiedzialność za jego nieprawidłowy pobór. W efekcie zdarzają się sytuacje, gdy PCC zostaje pobrany mimo że kupujący był z niego zwolniony – albo pobrany w zawyżonej wysokości.

W takich przypadkach podatnik ma prawo złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty na podstawie art. 72 § 1 Ordynacji podatkowej. Wniosek kieruje się do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca złożenia deklaracji PCC-3 przez notariusza. Termin na złożenie wniosku wynosi co do zasady 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym notariusz pobrał podatek.

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) może być w takim postępowaniu ważnym argumentem – zwłaszcza gdy organ podatkowy początkowo odmówi zwrotu. Jeśli urząd skarbowy wyda decyzję odmowną, podatnikowi przysługuje odwołanie do dyrektora izby administracji skarbowej, a następnie – skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Na etapie sądowym orzeczenie NSA nabiera szczególnego znaczenia: choć nie wiąże formalnie innych składów orzekających, sądy administracyjne biorą je pod uwagę przy wykładni przepisów.

Warto też wiedzieć, że wniosek o zwrot nadpłaty można złożyć przez e-Urząd Skarbowy (e-US) bez wychodzenia z domu. Jeśli sprawa jest skomplikowana – na przykład dotyczy zakupu z partnerem lub innego przypadku spornego – przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z radcą prawnym lub doradcą podatkowym, aby odpowiednio przygotować argumentację już na etapie administracyjnym.

Podsumowanie

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) może zaskoczyć wielu kupujących – zwłaszcza na rynku wtórnym. Chociaż zasady są stosunkowo proste, w praktyce często pojawiają się wyjątki, szczególne sytuacje i interpretacyjne pułapki. Dlatego warto znać nie tylko stawkę podatku, ale też to, kto go płaci, kiedy można skorzystać ze zwolnienia i jak odzyskać nadpłatę, jeśli notariusz pobrał PCC niesłusznie.
Biorąc pod uwagę rozbieżność stanowisk DKIS, warto w takich sytuacjach skorzystać z porady radcy prawnego i wspólnie przygotować się do sporu z organem.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, chcesz uniknąć błędów i szukasz praktycznych wskazówek podatkowych – zapisz się do mojego newslettera. Otrzymasz regularne i konkretne porady o podatkach, nieruchomościach i bezpiecznym prowadzeniu biznesu.