Podatek PCC przy zakupie mieszkania

Kiedy Michał i Anna postanowili kupić swoje pierwsze mieszkanie, nie zdawali sobie sprawy, że oprócz spełnienia marzeń czeka ich także zmierzenie się z obowiązkami podatkowymi. Przeszukując oferty, natknęli się na informację o nowym zwolnieniu z podatku PCC przy zakupie mieszkania, które weszło w życie 31 sierpnia 2023 roku. To odkrycie dało im nadzieję, że ich planowany zakup będzie mniej kosztowny. Jednak czy rzeczywiście spełniają wszystkie warunki, by skorzystać z tego zwolnienia? W dzisiejszym artykule przybliżę, na czym dokładnie polega podatek PCC przy zakupie mieszkania i jakie warunki trzeba spełnić, by uniknąć tego dodatkowego wydatku.

Zasada ogólna w podatku PCC przy zakupie mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) obejmuje umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podlega mu także zmiana tych umów, jeśli prowadzi do podwyższenia podstawy opodatkowania. Dotyczy to również orzeczeń sądowych, w tym polubownych, oraz ugód, które mają podobne skutki prawne.

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie zawarcia umowy. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nabywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

Jak określić wartość rynkową?

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się na podstawie przeciętnych cen podobnych rzeczy i praw majątkowych. Uwzględnia się miejsce ich położenia, stan i stopień zużycia. Wartość określa się na dzień dokonania transakcji, nie odliczając długów ani obciążeń.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Zgodnie z art. 7 ustawy o PCC, stawka podatku wynosi 2%, a obowiązek zapłaty spoczywa na kupującym mieszkanie na rynku wtórnym.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma na celu wsparcie osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnione z podatku są umowy sprzedaży, w których przedmiotem transakcji jest:

• prawo własności mieszkania będącego odrębną nieruchomością,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Z ulgi mogą skorzystać osoby fizyczne, które w dniu zakupu mieszkania lub domu nie posiadały wcześniej żadnego z tych praw ani udziału w nich. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że zwolnienie dotyczy również sytuacji, gdy kupujący wcześniej posiadał udział w tych prawach, ale jego wysokość nie przekraczała 50% i nabył go w drodze dziedziczenia.

Jeśli budynek mieszkalny, lokal lub spółdzielcze prawo do lokalu nabywają współwłaściciele, każdy z nich musi spełnić warunek. Nie mogą posiadać prawa do mieszkania ani udziału w nim.

Nie ma znaczenia, czy nieruchomość znajduje się w Polsce, czy za granicą. Jeśli kupujący posiada mieszkanie, nie skorzysta z ulgi i zapłaci podatek PCC przy zakupie mieszkania.

Przykłady zwolnienia w praktyce organów podatkowych

Przepis jest krótki, ale w praktyce pojawiają się wątpliwości u podatników i notariuszy, którzy są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych. Przyjrzyjmy się kilku interpretacjom indywidualnym wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS).

Interpretacja indywidualna DKIS z 18 października 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.241.2024.1.KK

Podatniczka chciała przejąć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Aktualnie ma je dwóch współwłaścicieli: ojciec podatniczki i jej wujek. Od ojca miała otrzymać udział w drodze darowizny, a od wujka zamierzała kupić drugi udział. Obie czynności miały być zawarte w jednym akcie notarialnym. Podatniczka nigdy wcześniej nie posiadała udziałów w nieruchomościach mieszkaniowych.

DKIS stwierdził, że sprzedaż udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie podlega zwolnieniu z PCC. W ocenie DKIS zwolnieniem objęta jest tylko sprzedaż prawa własności do lokalu lub budynku, a nie sam udział w tym prawie.

Interpretacja indywidualna DKIS z 16 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.234.2024.1.KK

Dwie podatniczki zamierzały kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, w którym będą miały po 50% udziałów. Obie podatniczki są siostrami i posiadają już po 50% udziałów w dwóch innych lokalach mieszkalnych, które nabyły w drodze dziedziczenia.

DKIS potwierdził prawo do zwolnienia od opodatkowania PCC przez obie podatniczki. Organ wyjaśnił, że przy zakupie nieruchomości na współwłasność każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości. Dotyczy to także udziałów w nieruchomościach. Zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy wcześniej nabyty udział nie przekraczał 50%. Dodatkowo ten udział musi pochodzić z dziedziczenia.

Interpretacja indywidualna DKIS z 30 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.274.2024.1.DR

Podatnik odziedziczył dwie nieruchomości w częściach ułamkowych, tj. ¼ nieruchomości i 3/8 nieruchomości). Podatnik nigdy wcześniej nie posiadał własnej nieruchomości poza tymi odziedziczonymi.

DKIS uznał, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia z PCC, bo miał udziały poniżej 50% i odziedziczył je.

Interpretacja indywidualna DKIS z 26 września 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.209.2024.1.PB

Podatnik odziedziczył po swoim ojcu ½ spadku, do którego wchodziło mieszkanie, udziały w innym mieszkaniu i garaż. W drodze spadkobrania podatnik otrzymał 50% mieszkania, 1/12 drugiego mieszkania i 50% garażu. Spadkobiercą była także inna osoba, która odziedziczyła pozostałą ½ spadku po zmarłym. Podatnik i drugi spadkobierca dokonali rozliczenia posiadanych udziałów i dokonali działu spadku.

Podatnik przekazał swoje 50% udziałów w mieszkaniu w zamian za 1/12 udziałów w innym mieszkaniu, spłatę gotówkową i garaż. Potem sprzedał 1/6 udziału i garaż, a za te środki kupił z żoną dom. Notariusz pobrała PCC, uznając, że udział nie został nabyty w drodze dziedziczenia, lecz w podziale spadku, więc zwolnienie nie przysługuje.

Podatnik skierował pytanie do DKIS, który stwierdził, że notariusz postąpiła prawidłowo i zwolnienie od PCC nie przysługuje podatnikowi.

Interpretacja indywidualna DKIS z 21 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB

Małżeństwo zamierzało kupić wspólny pierwszy dom. Mają zawartą intercyzę, zatem dom będzie kupiony w udziałach. Pan mąż był już wcześniej właścicielem mieszkania, natomiast Pani żona kupowałaby swoją pierwszą nieruchomość dopiero razem z mężem.

Organ uznał, że podatnikom nie przysługuje prawo do zwolnienia od PCC. Organ wskazał, że zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy małżonkowie nie mieli wcześniej nieruchomości ani udziału, chyba że udział był do 50% i pochodził z dziedziczenia.

Czy darowizna mieszkania podlega zwolnieniu z PCC?

Nie. Darowizna co do zasady nie podlega opodatkowaniu PCC i zwolnienie nie ma zastosowania. Zwracam uwagę na konieczność zgłoszenia darowizny dla celów podatku od spadków i darowizn.

Czy umowa dożywocia korzysta ze zwolnienia z PCC?

Nie. Zwolnienie z podatku PCC dotyczy jedynie umów sprzedaży. Umowa dożywocia wymaga zapłaty PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Podatek przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę i płacony przez dewelopera. Taka transakcja nie podlega już opodatkowaniu PCC.

Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera przysługuje zwolnienie z PCC?

Tutaj zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym podlega opodatkowaniu VAT, który jest już wliczony w cenę. W takiej transakcji PCC w ogóle nie występuje, dlatego zwolnienie nie znajduje tu zastosowania – odnosi się wyłącznie do zakupów na rynku wtórnym.

6% podatku PCC przy zakupie kilku lokali

Od 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy wprowadzające nowy obowiązek podatkowy przy zakupie większej liczby mieszkań. Kupujący, który nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), musi zapłacić podatek PCC w wysokości 6%. Dotyczy to sytuacji, gdy wszystkie lokale znajdują się w jednym lub kilku budynkach, ale na tej samej działce gruntu. Nowe zasady obejmują także przypadki, w których kupujący posiada już pięć lokali i kupuje szósty lub kolejny.

Więcej na temat handlu nieruchomościami przeprowadzanego przez fliperów możesz przeczytać w moim artykule Flipy nieruchomości w dobie rosnących cen.

Zmiana obejmuje również sprzedaż lokali objętych VAT. Choć wcześniej takie transakcje były wyłączone z PCC, teraz – jeśli spełniają warunki z art. 7a – będą opodatkowane dodatkowym 6% PCC.

Nowe przepisy dotyczą głównie większych zakupów inwestycyjnych w jednej lokalizacji. Nie obejmują zakupów rozproszonych – np. na różnych działkach. Kupujący mogą też uniknąć tego podatku, kupując cały budynek lub wykorzystując kilka różnych spółek celowych. Dlatego nowy przepis prawdopodobnie nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy ani na fundusze inwestycyjne skupujące całe budynki.

Jak i gdzie płaci się podatek PCC od zakupu mieszkania?

Kupujący płaci podatek PCC przy zakupie mieszkania u notariusza. To notariusz odpowiada za obliczenie, pobranie i przekazanie podatku do urzędu skarbowego. Zdarza się jednak, że notariusz pobiera podatek mimo braku takiego obowiązku. Dzieje się tak, gdy błędnie zinterpretuje przepisy, które często są niejasne. W efekcie kupujący płaci PCC, mimo że nie powinien.

W takiej sytuacji można złożyć wniosek o zwrot nadpłaconego podatku do urzędu skarbowego. Najwygodniej zrobić to przez e-Urząd Skarbowy, ale można też złożyć wniosek bezpośrednio w urzędzie.

Notariusz składa również deklarację PCC-3. Podatek powinien zostać opłacony w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Podsumowanie

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) może zaskoczyć wielu kupujących – zwłaszcza na rynku wtórnym. Chociaż zasady są stosunkowo proste, w praktyce często pojawiają się wyjątki, szczególne sytuacje i interpretacyjne pułapki. Dlatego warto znać nie tylko stawkę podatku, ale też to, kto go płaci, kiedy można skorzystać ze zwolnienia i jak odzyskać nadpłatę, jeśli notariusz pobrał PCC niesłusznie.
Biorąc pod uwagę rozbieżność stanowisk DKIS, warto w takich sytuacjach skorzystać z porady radcy prawnego i wspólnie przygotować się do sporu z organem.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, chcesz uniknąć błędów i szukasz praktycznych wskazówek podatkowych – zapisz się do mojego newslettera. Otrzymasz regularne i konkretne porady o podatkach, nieruchomościach i bezpiecznym prowadzeniu biznesu.