Najem krótkoterminowy okiem prawnika

Planujesz wynajmować mieszkanie na doby? A może już to robisz, ale nie masz pewności, czy robisz to zgodnie z prawem? Najem krótkoterminowy to dziś nie tylko popularna forma zarobku, ale też prawna i podatkowa łamigłówka. Choć Kodeks cywilny nie rozróżnia najmu na krótki i długi termin, rzeczywistość właścicieli mieszkań wygląda zupełnie inaczej. W tym artykule wyjaśniam, czym tak naprawdę jest najem krótkoterminowy, jak go rozliczać i na co uważać, by nie narazić się na niepotrzebne kłopoty.

Czym jest najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy nie ma ustawowej definicji. Przepisy zawierają jedynie ogólne zasady dotyczące umów najmu. Na przykład wskazują, że umowa zawarta na ponad rok powinna mieć formę pisemną. Pojęcie „najem krótkoterminowy” wypracowała praktyka – nie ustawodawca. Nieprawdą jest, że dotyczy on tylko najmu na 30 dni. W rzeczywistości obejmuje najem na godziny, doby, kilka dni, tygodni, a czasem nawet nieco dłużej.

W jaki sposób powinien być rozliczany najem krótkoterminowy?

Właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo mogą płacić podatki jak od najmu prywatnego. Mogą też prowadzić działalność gospodarczą i z tego tytułu płacić podatki oraz składki ZUS.

Ustawa o PIT traktuje najem jako oddzielne źródło przychodu. Dotyczy to sytuacji, gdy najem nie jest częścią działalności gospodarczej. Przepisy nie rozróżniają najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Przez wiele lat urzędy skarbowe twierdziły, że najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza. Jednak Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) orzekł, że może to być najem prywatny. Warunek: mieszkanie nie może być składnikiem majątku firmowego.

Dlatego najem krótkoterminowy można rozliczyć ryczałtem – 8,5% lub 12,5%, w zależności od przychodu. Wynika to z przepisów ustawy o ryczałcie.

Właściciel może też zdecydować, że rozliczy najem w ramach firmy. Wtedy podatek zależy od formy opodatkowania. Może to być:

• skala podatkowa: 12% do 120.000 zł dochodu, 32% powyżej,
• podatek liniowy: 19%.

Jeśli najem prowadzony jest w ramach działalności, trzeba rozliczyć także VAT. Ustawa o VAT przewiduje kilka opcji. Najem mieszkań na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT. Najem lokali użytkowych podlega stawce 23% VAT. Usługi zakwaterowania (np. przez Airbnb) podlegają stawce 8% VAT.

Ostatecznie to właściciel decyduje, czy mieszkanie ma być częścią jego działalności, czy nie. Może też wybrać sposób opodatkowania.

Warto pamiętać, że wiele osób nadal nie zgłasza takiego najmu do urzędu skarbowego. Działa więc w szarej strefie. Od 1 lipca 2024 r. to ryzykowne. Weszły w życie nowe przepisy, które zwiększają kontrolę nad międzynarodowym przepływem danych podatkowych.

Zmiany wprowadzone 1 lipca 2024 r. wprowadzone przez Dyrektywę DAC-7

Od 1 lipca 2024 r. w Polsce obowiązuje Dyrektywa DAC-7. Wprowadzono ją w ramach nowelizacji ustawy o wymianie informacji podatkowych między państwami UE.

Dyrektywa DAC-7 nakłada nowe obowiązki na platformy internetowe, takie jak Booking, Airbnb czy Tripadvisor. Muszą one zbierać dane o osobach, które wynajmują nieruchomości przez te serwisy. Następnie przekazują te informacje do urzędów skarbowych.

Celem tych przepisów jest wykrycie osób, które wynajmują mieszkania na dużą skalę, ale nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie płacą podatków. Jeśli transakcja najmu zostanie zawarta przez platformę, jej szczegóły trafią do administracji skarbowej. Jeżeli jednak ktoś tylko opublikuje ogłoszenie, ale nie wynajmie mieszkania przez platformę – taka sytuacja nie podlega raportowaniu.

Dzięki DAC-7 urzędy skarbowe mają teraz więcej narzędzi do kontroli najmu krótkoterminowego. Szczególnie u osób, które nie rozliczały się z fiskusem. Trzeba też pamiętać, że urząd skarbowy może sprawdzać rozliczenia do 5 lat wstecz. Jeśli ktoś nie płacił podatków z tytułu najmu, może zostać skontrolowany za ten okres.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy to temat, który z pozoru wydaje się prosty, ale w praktyce kryje wiele niuansów prawnych i podatkowych. Jeśli planujesz wynajmować mieszkanie na doby lub tygodnie – warto znać różnice między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą, zasady opodatkowania i obowiązki wobec fiskusa, zwłaszcza w świetle nowych przepisów DAC-7. Świadome decyzje to mniejsze ryzyko i większy zysk.

Warto pamiętać, że dobrze skonstruowana umowa to podstawa udanej transakcji. Z tego powodu, jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, nie bójmy się sięgnąć po pomoc prawnika specjalizującym się w prawie nieruchomości, który pomoże nam przejść przez ten proces bezpiecznie.

Chcesz otrzymywać więcej praktycznych wskazówek na temat najmu, podatków i bezpiecznego zarządzania nieruchomościami?
Zapisz się na mój newsletter – konkretnie, jasno i bez prawniczego żargonu!