Flipy nieruchomości w dobie rosnących cen – czy w 2024 to nadal opłacalny biznes?

Flipowanie to najprościej mówiąc handel nieruchomościami. Jest to proces, który polega na zakupie nieruchomości (zazwyczaj mieszkania), zwiększeniu jej wartości, np. poprzez remont lub uregulowanie kwestii prawnych, a następnie sprzedaży z zamiarem osiągnięcia zysku. Zmienne warunki rynkowe, takie jak wzrost cen nieruchomości, rosnąca inflacja oraz gospodarcza niepewność, tworzą dla flipperów nowe wyzwania. Rodzi się zatem pytanie czy flipowanie nieruchomości nadal jest opłacalne? Postaram się na nie odpowiedzieć w niniejszym artykule.

Wyzwania fliperów nieruchomości w 2024 r.

Bez wątpienia największym problemem z jakim mierzą się nie tylko fliperzy, a ogólnie osoby chcące kupić mieszkania, jest nieustanny wzrost cen mieszkań. Widoczna jest już pewna stabilizacja cen na rynku mieszkaniowy, jednak może ona być zachwiana działaniami ustawodawcy poprzez wprowadzenie kolejnych programów stymulujących popyt na rynku nieruchomości. Aktualnie widoczne jest zjawisko podaży przewyższającej popyt. Kupujący mogą wybierać spośród dostępnych ofert i negocjować dla siebie korzystniejsze warunki, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym.

Fliperzy muszą poszukiwać jeszcze atrakcyjniejszych okazji w innych lokalizacjach, jak również warto rozważyć kupno mieszkania z trudnym stanem prawnym lub do remontu. Te kwestie bez wątpienia sprzyjają negocjacjom.

Fliperzy borykają się także z kłopotem utrzymania cen na materiały wykończeniowe. Kluczowym elementem tutaj jest dobrze skonstruowana umowa z dostawcami towarów i majstrami, którzy mają odpowiednie prace remontowe wykonać.

Czy obracanie mieszkaniami w krótkim czasie stanowi działalnością gospodarczą?

Kupno i sprzedaż nieruchomości w celu osiągnięcia zysku stanowi działalność gospodarczą, którą należy rozliczać w ramach firmy, np. w formie jednoosobowej działalności gospodarczej czy spółki osobowej lub kapitałowej, bez względu na częstotliwość czy skalę takich transakcji. Decyzja o przypisaniu tego rodzaju aktywności do działalności gospodarczej nie zależy od subiektywnego przekonania podatnika ani od tego, czy działalność gospodarcza została formalnie zarejestrowana.

Flipów na nieruchomościach nie rozlicza się w formularzu PIT-39, który służy rozliczaniu podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe. Handel nieruchomości powinien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej, a rozliczenie PIT-39 z pierwszego lub drugiego flipa może narazić Cię na nieprzyjemne konsekwencje w postaci zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.

Więcej na temat prywatnej sprzedaży mieszkań i rozliczeń podatkowy znajdziesz tutaj:

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy

Co należy wziąć pod uwagę przy handlu nieruchomościami w 2024 r.?

Prowadzenie działalności, której przedmiotem jest flipowanie nieruchomościami, wymaga wyboru odpowiedniej formy działalności gospodarczej. Warto nad tym zastanowić się dłuższą chwilę przed dokonaniem pierwszych transakcji. Istotne zagadnienie w działalności fliperskiej będą miały kwestie podatkowe związane z obrotem nieruchomościami. Stąd przed wyborem formy prowadzenia działalności gospodarczej należy rozważyć następujące kwestie:

• podatek dochodowy zależny od wybranej formy działalności;
• składki ZUS różniące się w zależności od formy prawnej prowadzenia działalności;
• możliwość ograniczenia odpowiedzialności w zależności od rodzaju działalności;
• wymagania księgowe – czy konieczne będzie prowadzenie uproszczonej, czy pełnej księgowości;
• prowadzenie działalności samodzielnie lub z partnerem biznesowym;
• indywidualna sytuacja podatkowa, np. rodzaj zatrudnienia (umowa o pracę, zlecenie), prowadzenie dodatkowego biznesu, czy istnienie wspólnoty majątkowej z małżonkiem;
• preferencje finansowe, np. przeznaczenie zysków na konsumpcję lub ich reinwestowanie;
• źródło kapitału przeznaczonego na inwestycje;
• obowiązki związane z VAT.

Niemniej jednak najpopularniejsze formy prowadzenia działalności fliperskiej to jednoosobowa działalność gospodarcza opodatkowana na zasadach skali podatkowej lub podatkiem liniowym i spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być opodatkowana na zadach ogólnych (19% CIT), może być małym podatnikiem CIT (9%) lub podlegać opodatkowaniu CIT estońskim. Każda z tych form opodatkowania wymaga analizy i dostosowania do indywidualnej sytuacji.

Podsumowanie

Ilość możliwych przypadków oraz form flipowania jest niemal nieograniczona. Bez wątpienia każda transakcja jest inna i może powodować odmienne konsekwencje podatkowe, a tym samym może wymagać indywidualnej analizy pod kątem prawnych rozwiązań. W 2024 r. flipowanie na nieruchomościach będzie nadal miało sens, jeśli proces biznesowy zostanie dobrze ułożony pod kątem prawnym i podatkowym.

Zainteresował Cię ten wpis i chcesz dostawać ode mnie regularne wiadomości z prawa i podatków w nieruchomościach? Zapisz się do newslettera!

Jeśli potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji, zapraszam Cię na konsultację.