Flipy nieruchomości w dobie rosnących cen

Kiedy Ania kupiła swoje pierwsze mieszkanie do flipa, czuła ekscytację i pewność – zrobiła analizę, policzyła wszystko dwa razy, miała ekipę remontową i plan na szybką sprzedaż. Miało być 80 tysięcy zysku. Po kilku miesiącach rzeczywistość zweryfikowała ten plan – ceny wyhamowały, klient wycofał się z zakupu, a koszty remontu wzrosły o 30%. Zysk zmalał do kilku tysięcy, a i to tylko dzięki negocjacjom z nowym nabywcą. Takich historii jak Ani jest coraz więcej. Flipy nieruchomości – jeszcze niedawno szybki sposób na pomnożenie kapitału – dziś wymagają znacznie więcej wiedzy, strategii i… odporności na stres. Czy nadal warto w to wchodzić? Dla kogo flipowanie ma sens w 2025 roku, a kto powinien wstrzymać się z decyzją?

W tym artykule pokażę Ci kulisy rynku, realne ryzyka i to, co naprawdę wpływa na zysk przy flipie. Jeśli rozważasz wejście w ten biznes – przeczytaj do końca.

Wyzwania fliperów nieruchomości

Największym wyzwaniem dla fliperów i osób kupujących mieszkania jest nieustanny wzrost cen nieruchomości. Choć rynek mieszkaniowy zaczyna się stabilizować, sytuację może szybko zmienić ustawodawca. Nowe programy wspierające zakup mieszkań mogą znów podbić popyt i zaburzyć równowagę.

Obecnie podaż przewyższa popyt. Kupujący mają większy wybór i mogą negocjować lepsze warunki – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To stwarza szanse dla inwestorów.

Fliperzy muszą jednak działać ostrożnie. Warto szukać okazji w mniej popularnych lokalizacjach. Dobrym kierunkiem mogą być też mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym lub wymagające gruntownego remontu – to daje większe pole do negocjacji ceny zakupu.

Jednocześnie rosną koszty materiałów wykończeniowych. Dlatego tak ważna jest dobra umowa – zarówno z dostawcami, jak i ekipą remontową. Jasne zasady współpracy pomagają uniknąć nieprzewidzianych kosztów i opóźnień.

Zabezpieczenie interesów inwestujących we flipy nieruchomości – umowa

Dobrze przygotowana umowa z wykonawcą i dostawcami to jeden z kluczowych elementów zabezpieczenia interesów flippera. Powinna być szczegółowa i precyzyjna – nie zostawiać miejsca na domysły.

W umowie z ekipą remontową warto uwzględnić:

• dokładny zakres prac – krok po kroku, co i w jakim standardzie ma być wykonane,
• harmonogram – z podziałem na etapy, z konkretnymi datami rozpoczęcia i zakończenia,
• stawki i sposób rozliczenia – czy to będzie kwota ryczałtowa, czy stawka za konkretny etap,
• kary umowne – za opóźnienia, niewykonanie prac lub ich niską jakość,
• warunki odstąpienia od umowy – co się dzieje, jeśli ekipa przestaje się wywiązywać,
• gwarancje i rękojmię – czyli co w razie usterek po zakończeniu remontu.

Z kolei umowa z dostawcami materiałów powinna zawierać:

• szczegółowy opis zamawianych produktów – by uniknąć pomyłek przy dostawie,
• terminy dostaw – z uwzględnieniem marginesu bezpieczeństwa,
• warunki reklamacji – co w przypadku wadliwego towaru,
• informację o zaliczkach i płatnościach końcowych – kiedy, ile i na jakich warunkach.

Tylko dobrze skonstruowane umowy zapewniają realną kontrolę nad kosztami, czasem i jakością prac. W przypadku konfliktu – stają się podstawą do dochodzenia roszczeń. Dobrze, jeśli przygotuje je lub przynajmniej sprawdzi prawnik, który zna realia rynku nieruchomości.

Czy obracanie mieszkaniami w krótkim czasie stanowi działalnością gospodarczą?

Kupując i sprzedając nieruchomości w celu osiągnięcia zysku, prowadzisz działalność gospodarczą, którą musisz rozliczać w ramach firmy. Może to być jednoosobowa działalność, spółka osobowa lub kapitałowa. Decyzja o tym nie zależy od twojego subiektywnego przekonania ani od samej rejestracji firmy.

Flipy nieruchomości rozlicza się w ramach działalności gospodarczej. Nie służy do tego formularz PIT-39, który dotyczy sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe. Rozliczając flipa w PIT-39, narażasz się na zaległości podatkowe i odsetki.

Więcej na temat prywatnej sprzedaży mieszkań i rozliczeń podatkowych znajdziesz w artykule Sprzedaż mieszkania a PIT.

Forma prowadzenia działalności gospodarczej

Prowadzenie działalności polegającej na flipowaniu nieruchomościami wiąże się z koniecznością wyboru odpowiedniej formy prawnej. Decyzja ta wpływa na sposób rozliczania się z fiskusem i na zakres odpowiedzialności, a w konsekwencji na bezpieczeństwo całej inwestycji. Zanim zdecydujesz się na pierwszą transakcję, warto poświęcić chwilę na rozważenie różnych form działalności gospodarczej i ich zalet oraz wad. Należy wziąć pod uwagę takie kwestie jak wysokość opodatkowania, odpowiedzialność osobistą, a także elastyczność prowadzenia biznesu.

Jednym z popularniejszych wyborów w przypadku flipowania nieruchomościami jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Choć wiąże się to z dodatkowymi formalnościami i kosztami, w tym obowiązkiem prowadzenia pełnej księgowości, jest to rozwiązanie, które oferuje szereg korzyści. Spółka z o.o. zapewnia ograniczoną odpowiedzialność wspólników. To oznacza, że za zobowiązania firmy odpowiada tylko jej majątek, a nie majątek osobisty właścicieli. To szczególnie ważne, gdy prowadzimy działalność inwestycyjną, która wiąże się z pewnym ryzykiem finansowym. Spółka z o.o. pozwala na lepsze zarządzanie zyskami, wprowadza wyższy poziom profesjonalizmu, co może ułatwić współpracę z bankami i inwestorami.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak ta forma działalności może wpłynąć na Twoje flipy nieruchomościami, zapraszam do kolejnego wpisu – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – co musisz wiedzieć. Opisuję wszystkie aspekty związane z prowadzeniem działalności w formie spółki z o.o.

Podatki we flipach nieruchomości

Istotne zagadnienie w działalności fliperskiej będą miały kwestie podatkowe związane z obrotem nieruchomościami. Stąd przed wyborem formy prowadzenia działalności gospodarczej należy rozważyć następujące kwestie:

• podatek dochodowy zależny od wybranej formy działalności;
• składki ZUS różniące się w zależności od formy prawnej prowadzenia działalności;
• możliwość ograniczenia odpowiedzialności w zależności od rodzaju działalności;
• wymagania księgowe – czy konieczne będzie prowadzenie uproszczonej, czy pełnej księgowości;
• prowadzenie działalności samodzielnie lub z partnerem biznesowym;
• indywidualna sytuacja podatkowa, np. rodzaj zatrudnienia (umowa o pracę, zlecenie), prowadzenie dodatkowego biznesu, czy istnienie wspólnoty majątkowej z małżonkiem;
• preferencje finansowe, np. przeznaczenie zysków na konsumpcję lub ich reinwestowanie;
• źródło kapitału przeznaczonego na inwestycje;
• podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie 6 mieszkań i więcej na rynku pierwotnym (więcej o podatku od czynności cywilnoprawnych przeczytasz w artykule: Podatek PCC przy zakupie mieszkania);
• obowiązki związane z VAT.

Najpopularniejsze formy działalności fliperskiej to jednoosobowa działalność gospodarcza i spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Można ją opodatkować na zasadach ogólnych (19% CIT), jako mały podatnik CIT (9%) lub skorzystać z CIT estońskiego. Każda forma wymaga analizy, aby dostosować ją do indywidualnej sytuacji.

Podsumowanie

Flipowanie nieruchomościami wciąż może być opłacalnym biznesem, ale kluczem do sukcesu jest odpowiednie przygotowanie. Dobrze skonstruowany plan, przemyślane decyzje prawne i podatkowe oraz wiedza o rynku nieruchomości to podstawa, która pozwoli uniknąć ryzyka i maksymalizować zyski. Pamiętaj, że każda transakcja to inna historia, która wymaga indywidualnego podejścia. Jeśli masz wątpliwości lub potrzebujesz wsparcia w zakresie prawnych aspektów flipów nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Pomożemy Ci zabezpieczyć interesy i osiągnąć sukces na rynku nieruchomości.

Zainteresował Cię ten wpis i chcesz dostawać ode mnie regularne wiadomości z prawa i podatków w nieruchomościach? Zapisz się do newslettera!