Ekspektatywa prawa do lokalu – sprzedaż i konsekwencje podatkowe

Wstęp

Nabycie mieszkania na własność od dewelopera poprzedzone jest kilkoma etapami polegającymi na zawarciu najpierw umowy rezerwacyjnej, następnie umowy deweloperskiej, na końcu umowy o wyodrębnienie odrębnej własności lokalu. Ostatnim przystankiem jest ujawnienie naszego prawa do lokalu w księdze wieczystej. Niewątpliwie jest to czasochłonny proces, a w życiu pojawiają się nieoczekiwane zmiany, które zmuszają do korekty decyzji.

Definicja ekspektatywy i powstanie własności lokalu mieszkalnego

Ekspektatywa nie jest prawem własności lokalu. Ekspektatywa to prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa stanowi podstawę do uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego, natomiast uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu mieszkalnego jeszcze nie oznacza nabycia prawa własności odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem brak w księdze wieczystej wpisu własności wyodrębnionego lokalu powoduje, że nieruchomość lokalowa nie istnieje, a to oznacza, że nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada. W konsekwencji, nie jest możliwe przeniesienie prawa własności takiego lokalu. Możliwa jest jednak sprzedaż prawa oczekiwania (ekspektatywy) przez osobę, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu, a przed wpisaniem jej prawa własności do księgi wieczystej.

Podatkowe skutki zbycia ekspektatywy prawa do mieszkania

Sądy administracyjne stoją na stanowisku, zgodnie z którym: „Choć ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, to nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu. Dlatego nabycie lub zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie może być traktowane jak nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości lub innego prawo określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13 i wyrok NSA z 1 lutego 2019 r., sygn. II FSK 363/17).

Zbycie ekspektatywy prawa do odrębnej własności lokalu jest zaliczone do kategorii przychodów z praw majątkowych i jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych (stawka podatku 12% i 32%). Przychód ten można pomniejszyć o koszty nabycia ekspektatywy prawa własności lokalu mieszkalnego i koszty poniesione w związku z samą transakcją sprzedaży ekspektatywy. Opodatkowaniu PIT podlega dochód.

Zbycie ekspeketatywy odrębnej własności lokalu nie będzie korzystało z ulgi mieszkaniowej, ponieważ jak zostało już powiedziane wcześniej, przychód ze sprzedaży ekspektatywy prawa odrębnej własności stanowi przychód ze sprzedaży praw majątkowych, a nie ze sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Sprzedaż ekspektatywy prawa własności lokalu rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu jest wartość rynkowa prawa majątkowego. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1% od wartości ekspektatywy.