Ekspektatywa prawa – to nie jest jeszcze Twoje mieszkanie! Prawda o ekspektatywie, której nikt Ci nie powiedział

Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu to temat, który na pierwszy rzut oka może wydawać się prosty, ale w rzeczywistości kryje w sobie wiele niuansów prawnych i podatkowych. W praktyce każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy, ponieważ różnice w treści umowy, okolicznościach transakcji czy statusie nabywcy mogą mieć istotny wpływ na wysokość podatku oraz dostępność ewentualnych ulg.

Wielu sprzedających błędnie zakłada, że skorzysta z ulgi mieszkaniowej, ale zbycie ekspektatywy to nie to samo co sprzedaż nieruchomości. To sprzedaż prawa majątkowego, co oznacza zupełnie inne konsekwencje podatkowe. Co więcej, organy podatkowe mogą interpretować te kwestie w różny sposób, a błędna ocena sytuacji może skutkować koniecznością zapłaty wysokiego podatku wraz z odsetkami.

Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji warto dokładnie przeanalizować treść umowy i skonsultować się z profesjonalistą, który pomoże uniknąć kosztownych błędów. W tym artykule znajdziesz kluczowe informacje, ale pamiętaj – każdy przypadek jest inny, a niewłaściwa interpretacja przepisów może Cię drogo kosztować.

Masz wątpliwości co do Twojej sytuacji prawno-podatkowej w zakresie sprzedaży mieszkania? Skontaktuj się ze mną.

Ekspektatywy – co to?

Ekspektatywa to prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to prawo o charakterze majątkowym, które można dziedziczyć, sprzedać lub przekazać – dlatego bywa przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. W praktyce oznacza to, że można ją kupić lub sprzedać, zanim jeszcze dojdzie do formalnego ustanowienia własności lokalu.

Pojęcie to najczęściej pojawia się przy okazji zakupu mieszkania. Ekspektatywa powstaje w momencie podpisania umowy ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem – wtedy osoba ubiegająca się o lokal nabywa prawo do tego, by w przyszłości stać się jego właścicielem. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawarte są w ustawie z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przykłady

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to nic innego jak prawo do domagania się od spółdzielni mieszkaniowej przeniesienia własności konkretnego lokalu. Przysługuje ono osobie, która podpisała ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu (na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). To jeszcze nie jest prawo własności, ale roszczenie – czyli obietnica, że po spełnieniu określonych warunków (np. zakończeniu budowy i rozliczeniu się z kosztów), spółdzielnia będzie zobowiązana przenieść na tę osobę własność lokalu.

Ekspektatywa może zostać przeniesiona na inną osobę, ale przy umowach zawieranych ze spółdzielnią mieszkaniową jej sprzedaż musi obejmować również przekazanie wniesionego wcześniej wkładu budowlanego. Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zgody spółdzielni.

Ekspektatywa podlega dziedziczeniu, może przejść na spadkobierców zmarłego. Ekspektatywa może być objęta egzekucją, np. w toku licytacji komorniczej, jeśli właściciel ma długi.

Warto też pamiętać, że z chwilą sprzedaży ekspektatywy dotychczasowy właściciel automatycznie przestaje być członkiem spółdzielni. Nie musi składać wypowiedzenia ani żadnych dodatkowych dokumentów – członkostwo wygasa samoistnie.

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Ekspektatywa od dewelopera to rzadziej spotykane określenie umowy deweloperskiej. Nabywca zobowiązuje się w niej do zakupu mieszkania lub domu, który dopiero powstaje. W zamian za określoną cenę nabywca zyskuje prawo do przyszłego nabycia nieruchomości po zakończeniu budowy i spełnieniu warunków umowy, takich jak zapłata ceny czy odbiór techniczny.

Ekspektatywa to prawo oczekiwania na przeniesienie własności, które po zakończeniu inwestycji staje się pełnym prawem własności.

Posiadanie ekspektatywy daje podstawy do uzyskania prawa własności, ale nie oznacza jeszcze nabycia odrębnej własności lokalu. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Do jej powstania niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej.

Więcej na temat umowy deweloperskiej przeczytasz w moim wpisie: Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu?

Podatkowe skutki zbycia ekspektatywy prawa do lokalu

Sprzedaż ekspektatywy prawa do lokalu to zbycie prawa majątkowego, a nie sprzedaż nieruchomości ani prawa do lokalu. Dochód uzyskany z takiej transakcji należy doliczyć do pozostałych dochodów osiągniętych w danym roku podatkowym i opodatkować według skali podatkowej. Ponadto, w tym przypadku podatnik ma możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, które odpowiadają wydatkom poniesionym na wkład. Dodatkowo, odsetki od kredytu bankowego mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu, jeśli dotyczą cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej. W efekcie, wartość zapłaconych odsetek zmniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Brak prawa do ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży ekspektatywy

Ekspektatywa prawa do lokalu nie jest tym samym co prawo własności lokalu ani budynku. Dochód ze sprzedaży ekspektatywy nie podlega uldze mieszkaniowej. Przychód z takiej sprzedaży jest traktowany jako przychód ze zbycia praw majątkowych, a nie prawa własności nieruchomości.

Podobne zasady mają zastosowanie do cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Więcej na temat ulgi na własne cele mieszkaniowe przeczytasz w moim wpisie na blogu Sprzedaż mieszkania przed 5 laty, a zwolnienie PIT.

Ekspektatywa prawa do lokalu wynikająca umowy deweloperskiej a ekspektatywa wynikająca z wniosku o założenie księgi wieczystej

W wyjątkowych sytuacjach, gdy zawieramy umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i składamy wniosek o założenie księgi wieczystej, mamy do czynienia z tzw. pełną ekspektatywą. Trwa ona do momentu wpisu przez sąd wieczystoksięgowy.

Warto wiedzieć, że wpis do księgi wieczystej ma skutek wsteczny – prawo własności powstaje już w momencie złożenia wniosku. Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych, wpis działa jakby własność istniała od tego momentu.

Jeśli sprzedasz lokal w tym czasie, nie zbywasz ekspektatywy, lecz już pełnoprawną nieruchomość. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 marca 2019 r. (II FSK 561/17). To istotne przy rozliczeniu podatkowym, zwłaszcza jeśli chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Tutaj możesz przeczytać cały wyrok.

Niestety, są też orzeczenia odmienne, np.: „(…) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, to nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu. (…) nabycie lub zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie może być traktowane jak nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości lub innego prawo określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13 i wyrok NSA z 1 lutego 2019 r., sygn. II FSK 363/17).

Kiedy warto poczekać na założenie księgi wieczystej?

Jeśli sprzedający chce uniknąć podatku, a jednocześnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, lepiej, aby poczekał. Warto sprzedać lokal dopiero po założeniu księgi wieczystej. Dzięki temu transakcja będzie bezpieczniejsza i korzystniejsza podatkowo.

PCC przy sprzedaży ekspektatywy

Sprzedaż ekspektatywy prawa własności lokalu rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu jest wartość rynkowa prawa majątkowego. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1% od wartości ekspektatywy.

Podsumowanie

Nabycie mieszkania na własność od dewelopera poprzedzone jest kilkoma etapami. Wielokrotnie spotykam się z mylnym twierdzeniem, że po umowie deweloperskiej już jest się właścicielem mieszkania. Klienci często są przekonani, że sprzedając prawa z umowy deweloperskiej mogą skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi i podatkowymi dotyczącymi nieruchomości? Zapisz się do newslettera.