To nie jest jeszcze Twoje mieszkanie! Prawda o ekspektatywie, której nikt Ci nie powiedział

Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu to temat, który na pierwszy rzut oka może wydawać się prosty, ale w rzeczywistości kryje w sobie wiele niuansów prawnych i podatkowych. W praktyce każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy, ponieważ różnice w treści umowy, okolicznościach transakcji czy statusie nabywcy mogą mieć istotny wpływ na wysokość podatku oraz dostępność ewentualnych ulg.

Wielu sprzedających błędnie zakłada, że skorzysta z ulgi mieszkaniowej, ale zbycie ekspektatywy to nie to samo co sprzedaż nieruchomości. To sprzedaż prawa majątkowego, co oznacza zupełnie inne konsekwencje podatkowe. Co więcej, organy podatkowe mogą interpretować te kwestie w różny sposób, a błędna ocena sytuacji może skutkować koniecznością zapłaty wysokiego podatku wraz z odsetkami.

Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji warto dokładnie przeanalizować treść umowy i skonsultować się z profesjonalistą, który pomoże uniknąć kosztownych błędów. W tym artykule znajdziesz kluczowe informacje, ale pamiętaj – każdy przypadek jest inny, a niewłaściwa interpretacja przepisów może Cię drogo kosztować.

Masz wątpliwości co do Twojej sytuacji prawno-podatkowej w zakresie sprzedaży mieszkania? Skontaktuj się ze mną.

Definicja ekspektatywy i powstanie własności lokalu mieszkalnego

Ekspektatywa to prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa prawa do lokalu daje podstawę do uzyskania prawa własności, ale jej posiadanie nie oznacza jeszcze nabycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Podatkowe skutki zbycia ekspektatywy prawa do lokalu

Sprzedaż ekspektatywy prawa do lokalu to zbycie prawa majątkowego, a nie sprzedaż nieruchomości ani prawa do lokalu. Dochód uzyskany z takiej transakcji należy doliczyć do pozostałych dochodów osiągniętych w danym roku podatkowym i opodatkować według skali podatkowej. Ponadto, w tym przypadku podatnik ma możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, które odpowiadają wydatkom poniesionym na wkład budowlany. Dodatkowo, odsetki od kredytu bankowego mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu, jeśli dotyczą cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej. W efekcie, wartość zapłaconych odsetek zmniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Brak prawa do ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży ekspektatywy

Ekspektatywa prawa do lokalu nie jest tym samym co prawo własności lokalu ani budynku. Dochód ze sprzedaży ekspektatywy nie podlega uldze mieszkaniowej. Przychód z takiej sprzedaży jest traktowany jako przychód ze zbycia praw majątkowych, a nie prawa własności nieruchomości.

Podobne zasady mają zastosowanie do cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Więcej na temat ulgi na własne cele mieszkaniowe przeczytasz tutaj.

Ekspektatywa prawa do lokalu wynikająca umowy deweloperskiej a ekspektatywa wynikająca z wniosku o założenie księgi wieczystej

Wyjątkiem jest ekspektatywa powstała w dniu zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej i wpisanie własności. Trwa ona do momentu dokonania wpisu przez sąd wieczystoksięgowy. Zgodnie z art. 29 KWU prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, przy czym wpis ten ma skutek wsteczny – od momentu złożenia wniosku. (por. uchwały i wyroki SN: III CZP 152/07, III CZP 29/02, I CSK 541/11). NSA w wyroku z 14 marca 2019 r. (II FSK 561/17) orzekł, że sprzedaż prawa do lokalu w tym okresie należy traktować jako zbycie nieruchomości, a nie ekspektatywy. Całość wyroku możesz przeczytać tutaj.

Ekspektatywa prawa do lokalu a rozbieżne interpretacje sądowe

Są też orzeczenia odmienne, np.: „(…) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, to nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu. Dlatego nabycie lub zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie może być traktowane jak nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości lub innego prawo określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13 i wyrok NSA z 1 lutego 2019 r., sygn. II FSK 363/17).

Kiedy warto poczekać na założenie księgi wieczystej?

Jeśli sprzedającemu zależy na skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej i uniknięciu podatku, bez wątpienia lepszym rozwiązaniem będzie poczekanie na założenie księgi wieczystej dla lokalu przed jego sprzedażą.

PCC przy sprzedaży ekspektatywy

Sprzedaż ekspektatywy prawa własności lokalu rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu jest wartość rynkowa prawa majątkowego. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1% od wartości ekspektatywy.

Podsumowanie

Nabycie mieszkania na własność od dewelopera poprzedzone jest kilkoma etapami. Wielokrotnie spotykam się z mylnym twierdzeniem, że po umowie deweloperskiej już jest się właścicielem mieszkania. Klienci często są przekonani, że sprzedając prawa z umowy deweloperskiej mogą skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi i podatkowymi dotyczącymi nieruchomości? Zapisz się do newslettera.