Ekspektatywa prawa – to nie jest jeszcze Twoje mieszkanie! Prawda o ekspektatywie, której nikt Ci nie powiedział

Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu to temat, który na pierwszy rzut oka może wydawać się prosty, ale w rzeczywistości kryje w sobie wiele niuansów prawnych i podatkowych. W praktyce każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy, ponieważ różnice w treści umowy, okolicznościach transakcji czy statusie nabywcy mogą mieć istotny wpływ na wysokość podatku oraz dostępność ewentualnych ulg. Sprzedaż ekspektatywy własności wiąże się z innymi konsekwencjami podatkowymi niż sprzedaż nieruchomości.

Wprowadzenie

Wielu sprzedających błędnie zakłada, że skorzysta z ulgi mieszkaniowej, ale zbycie ekspektatywy to nie to samo co sprzedaż nieruchomości. To sprzedaż prawa majątkowego, co oznacza zupełnie inne konsekwencje podatkowe. Co więcej, organy podatkowe mogą interpretować te kwestie w różny sposób, a błędna ocena sytuacji może skutkować koniecznością zapłaty wysokiego podatku wraz z odsetkami.

Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji warto dokładnie przeanalizować treść umowy i skonsultować się z profesjonalistą, który pomoże uniknąć kosztownych błędów. W tym artykule znajdziesz kluczowe informacje, ale pamiętaj – każdy przypadek jest inny, a niewłaściwa interpretacja przepisów może Cię drogo kosztować.

Masz wątpliwości co do Twojej sytuacji prawno-podatkowej w zakresie sprzedaży mieszkania? Skontaktuj się ze mną.

Wprowadzenie do ekspektatywy

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest pojęciem prawnym, które odnosi się do stanu oczekiwania na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Jest to prawo majątkowe, które powstaje z chwilą zawarcia umowy ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem. Ekspektatywa własności lokalu jest zbywalna, dziedziczna i podlega egzekucji. W praktyce oznacza to, że osoba nabywająca ekspektatywę zyskuje prawo do roszczenia przeniesienia własności w przyszłości. To prawo oczekiwania jest zabezpieczeniem, że po spełnieniu określonych warunków, takich jak zakończenie budowy nieruchomości budynkowej i rozliczenie kosztów, nastąpi formalne ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Ekspektatywa – co to?

Ekspektatywa to prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Jest to prawo o charakterze majątkowym, które można dziedziczyć, sprzedać lub przekazać – dlatego bywa przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. W praktyce oznacza to, że można ją kupić lub sprzedać, zanim jeszcze dojdzie do formalnego ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Pojęcie to najczęściej pojawia się przy okazji zakupu mieszkania. Ekspektatywa powstaje w momencie podpisania umowy ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem – wtedy osoba ubiegająca się o lokal nabywa prawo do tego, by w przyszłości stać się jego właścicielem. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawarte są w ustawie z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Warto zwrócić uwagę, że ekspektatywa musi być spisana w formie pisemnej, aby była ważna.

Ekspektatywa a prawo własności

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest ściśle związana z prawem własności. Prawo własności lokalu to pełne prawo majątkowe, które daje właścicielowi lokalu pełne prawo do dysponowania nim. Ekspektatywa własności lokalu jest pierwszym krokiem do uzyskania pełnego prawa własności lokalu. W przypadku ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, członek spółdzielni musi pokryć wszystkie koszty zadania inwestycyjnego, które dotyczą jego lokalu, m.in. poprzez wniesienie wkładu budowlanego. Dopiero po spełnieniu tych warunków, możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, co daje pełne prawo własności.

Przykłady

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to nic innego jak prawo do domagania się od spółdzielni mieszkaniowej przeniesienia własności konkretnego lokalu. Przysługuje ono osobie, która podpisała ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu (na podstawie przepisów prawa spółdzielczego, to jest art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). To jeszcze nie jest prawo własności, ale roszczenie – czyli obietnica, że po spełnieniu określonych warunków (np. zakończeniu budowy i rozliczeniu się z kosztów), spółdzielnia będzie zobowiązana przenieść na tę osobę własność lokalu.

Sprzedaż własnościowego spółdzielczego prawa wiąże się z różnymi przepisami prawa i różnymi stawkami podatkowymi.

Ekspektatywa może zostać przeniesiona na inną osobę, ale przy umowach zawieranych ze spółdzielnią mieszkaniową jej sprzedaż musi obejmować również przekazanie wniesionego wcześniej wkładu budowlanego. Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej.

Dziedziczenie ekspektatywy

Ekspektatywa podlega dziedziczeniu, może przejść na spadkobierców zmarłego. Ekspektatywa może być objęta egzekucją, np. w toku licytacji komorniczej, jeśli właściciel ma długi.

Sprzedaż ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Warto też pamiętać, że z chwilą sprzedaży ekspektatywy dotychczasowy właściciel automatycznie przestaje być członkiem spółdzielni. Nie musi składać wypowiedzenia ani żadnych dodatkowych dokumentów – członkostwo wygasa samoistnie.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Ekspektatywa od dewelopera to rzadziej spotykane określenie umowy deweloperskiej. Nabywca zobowiązuje się w niej do zakupu mieszkania lub domu, który dopiero powstaje. W zamian za określoną cenę nabywca zyskuje prawo do przyszłego nabycia nieruchomości po zakończeniu budowy i spełnieniu warunków umowy, takich jak zapłata ceny czy odbiór techniczny.

Ekspektatywa własności to prawo oczekiwania na przeniesienie własności, które po zakończeniu inwestycji staje się pełnym prawem własności.

Posiadanie ekspektatywy daje podstawy do uzyskania prawa własności, ale nie oznacza jeszcze nabycia odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa może dotyczyć zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu użytkowego, co wiąże się z różnymi stawkami podatkowymi. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w innej formie będzie skutkować jej nieważnością. Do jej powstania niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej.

Więcej na temat umowy deweloperskiej przeczytasz w moim wpisie: Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu?

Zakup ekspektatywy

Przeniesienie ekspektatywy własności lokalu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Umowa ta powinna określać warunki zbycia ekspektatywy, w tym cenę i sposób zapłaty. W przypadku ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, umowa zbycia ekspektatywy musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. To oznacza, że nabywca przejmuje na siebie obowiązek pokrycia kosztów budowy lokalu, co jest warunkiem koniecznym do późniejszego ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Podatkowe skutki zbycia ekspektatywy prawa do lokalu mieszkalnego

Sprzedaż ekspektatywy prawa do lokalu to zbycie prawa majątkowego, a nie sprzedaż nieruchomości ani prawa do lokalu. Opodatkowaniu podlega dochód z takiej transakcji, obliczany jako różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i sprzedaży. Dochód uzyskany z takiej transakcji należy doliczyć do pozostałych dochodów osiągniętych w danym roku podatkowym i opodatkować według skali podatkowej. Ponadto, w tym przypadku podatnik ma możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, które odpowiadają wydatkom poniesionym na wkład. Dodatkowo, odsetki od kredytu bankowego mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu, jeśli dotyczą cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej. W efekcie, wartość zapłaconych odsetek zmniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Brak prawa do ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży ekspektatywy

Ekspektatywa prawa do lokalu nie jest tym samym co prawo własności lokalu ani budynku. Dochód ze sprzedaży ekspektatywy nie podlega uldze mieszkaniowej. Przychód z takiej sprzedaży jest traktowany jako przychód ze zbycia praw majątkowych, a nie prawa własności nieruchomości. Sprzedaż ekspektatywy nie kwalifikuje się do zwolnień podatkowych przewidzianych dla obrotu nieruchomościami, co ma znaczące konsekwencje dla zbywców, którzy nie mogą w ten sposób skorzystać z korzystniejszych stawek podatkowych.

Podobne zasady mają zastosowanie do cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Więcej na temat ulgi na własne cele mieszkaniowe przeczytasz w moim wpisie na blogu Sprzedaż mieszkania przed 5 laty, a zwolnienie PIT.

Ekspektatywa prawa do lokalu wynikająca umowy deweloperskiej a ekspektatywa wynikająca z wniosku o założenie księgi wieczystej

W wyjątkowych sytuacjach, gdy zawieramy umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i składamy wniosek o założenie księgi wieczystej, mamy do czynienia z tzw. pełną ekspektatywą. Trwa ona do momentu wpisu przez sąd wieczystoksięgowy.

Jaki skutek ma wpis do księgi wieczystej?

Warto wiedzieć, że wpis do księgi wieczystej ma skutek wsteczny – prawo własności powstaje już w momencie złożenia wniosku. Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych, wpis działa jakby własność istniała od tego momentu.

Orzecznictwo sądów o ekspektatywie

Jeśli sprzedasz lokal w tym czasie, nie zbywasz ekspektatywy, lecz już pełnoprawną nieruchomość. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 marca 2019 r. (II FSK 561/17). To istotne przy rozliczeniu podatkowym, zwłaszcza jeśli chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Tutaj możesz przeczytać cały wyrok.

Niestety, są też orzeczenia odmienne, np.: „(…) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, to nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu. (…) nabycie lub zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie może być traktowane jak nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości lub innego prawo określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13 i wyrok NSA z 1 lutego 2019 r., sygn. II FSK 363/17).

Kiedy warto poczekać na założenie księgi wieczystej?

Jeśli sprzedający chce uniknąć podatku, a jednocześnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, lepiej, aby poczekał. Warto sprzedać lokal dopiero po założeniu księgi wieczystej. Dzięki temu transakcja będzie bezpieczniejsza i korzystniejsza podatkowo.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych tylko członkowie mogą wnosić o ustanowienie ekspektatywy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży ekspektatywy

Sprzedaż ekspektatywy prawa własności lokalu rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu jest wartość rynkowa prawa majątkowego. Koszty związane z samą umową sprzedaży należy odjąć od uzyskanej ceny, aby obliczyć kwotę do opodatkowania. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1% od wartości ekspektatywy.

Ryzyko związane z ekspektatywą

Ryzyko związane z ekspektatywą odrębnej własności lokalu jest związane z niepewnością co do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa lub deweloper nie spełni warunków umowy, ekspektatywa własności lokalu może nie zostać ustanowiona. Ponadto, ekspektatywa własności lokalu może być obciążona długami lub innymi prawami osób trzecich. Dlatego też, przed zakupem ekspektatywy odrębnej własności lokalu, należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości i warunki umowy. Warto również skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych i finansowych.

Podsumowanie

Nabycie mieszkania na własność od dewelopera poprzedzone jest kilkoma etapami. Wielokrotnie spotykam się z mylnym twierdzeniem, że po umowie deweloperskiej już jest się właścicielem mieszkania. Klienci często są przekonani, że sprzedając prawa z umowy deweloperskiej mogą skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest ważna tylko wówczas, gdy strona prowadząca budowę posiada prawo do gruntu oraz uzyskała pozwolenie na budowę.

Chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi i podatkowymi dotyczącymi nieruchomości? Zapisz się do newslettera.