Decyzja o warunkach zabudowy – nowe zasady, nowe wyzwania dla inwestorów

Zgodnie z nowymi przepisami, gminy muszą uchwalić ogólne plany zagospodarowania przestrzennego do końca 2025 roku. Aktualnie trwa wyścig z czasem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed końcem 2025 r., bowiem po tym terminie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach stanie się niemożliwe. Zmiany te wynikają z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku. Nowe przepisy wprowadzają m.in. plany ogólne i zintegrowane plany inwestycyjne, które w znaczący sposób zmieniają sposób kształtowania polityk przestrzennych na poziomie lokalnym. W tym artykule przyjrzymy się, jak te zmiany mogą wpłynąć na sytuację właścicieli działek oraz jakie kroki warto podjąć, by zabezpieczyć swoje inwestycje.

Nowe przepisy wprowadzają skomplikowane mechanizmy, które mogą znacząco zmienić sytuację właścicieli działek, a niewłaściwa interpretacja lub brak przygotowania może prowadzić do poważnych konsekwencji. Jeśli nie jesteś pewien, jak te zmiany mogą wpłynąć na Twoje plany, warto skorzystać z fachowej pomocy. Zachęcamy do uzupełnienia formularza kontaktowego, aby uzyskać wsparcie w tej kwestii. Dzięki temu będziesz mógł podjąć odpowiednie kroki, które pozwolą Ci zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć Twoje interesy w kontekście zmian w przepisach.

Decyzja o warunkach zabudowy – czym jest?

Decyzja o warunkach zabudowy to dokument urzędowy wydawany, jeśli nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

Termin ważności decyzji o warunkach zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy, które będą prawomocne przed końcem 2025 r. będą miały bezterminowy okres ważności. Natomiast decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 r. będą obowiązywały przez 5 lat.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest kluczowym dokumentem, który pozwala ustalić, co i jak można budować na danym terenie. Aby ją otrzymać, musisz spełnić kilka podstawowych wymagań. Oto one:

Dostęp do drogi publicznej

Kluczowym warunkiem jest, aby działka miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. To zapewnia odpowiednią komunikację i dostępność przyszłej inwestycji.

Uzbrojenie terenu

Na terenie musi być dostępne lub przewidziane odpowiednie uzbrojenie, czyli instalacje takie jak wodociągi, kanalizacja czy energia elektryczna, niezbędne do funkcjonowania obiektu. Możesz spełnić ten warunek zawierając umowę z odpowiednią jednostką odpowiedzialną za infrastrukturę.

Sąsiedztwo zabudowanej działki

Musisz mieć przynajmniej jedną działkę przylegającą do Twojego terenu, która jest zabudowana. Zabudowa ta powinna być na tyle spójna, aby można było wyznaczyć parametry dla nowej inwestycji. Nowa zabudowa musi podążać za istniejącą pod względem wielkości, formy, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.

Brak konieczności zmiany przeznaczenia gruntów

Teren nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, chyba że masz już odpowiednie pozwolenia.

Zgodność z innymi przepisami

Inwestycja musi być zgodna z obowiązującymi przepisami, w tym szczególnymi, które mogą dotyczyć określonych obszarów czy rodzajów inwestycji.

Wyłączenie terenów o specjalnym statusie

Inwestycja nie może być realizowana na terenach objętych dodatkowymi ograniczeniami, takimi jak strefy strategiczne przy sieci przesyłowej czy strefy bezpieczeństwa przy gazociągach i rurociągach.

Organ wydający decyzję może również przeanalizować otoczenie terenu, aby precyzyjnie określić warunki, które powinny być nałożone na nową zabudowę.

Od 26 lipca 2024 r. trudniej będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Nowe wskaźniki, które należy uwzględnić przy ustalaniu warunków, sprawiają, że proces staje się bardziej wymagający. Należą do nich m.in. intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna intensywność nadziemna zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych. Więcej na temat wskaźników znajdziesz tutaj.

Przepisy przejściowe

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pozostaje ważne do momentu wejścia w życie planu ogólnego w gminie. Po jego wejściu w życie stosuje się dotychczasowe przepisy. Jednak niezależnie od tego, studium nie może obowiązywać dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.

Do spraw wszczętych przed 24 września 2023 r. oraz do wniosków o ustalenie warunków zabudowy złożonych po tej dacie, ale przed utratą mocy przez studium, stosuje się dotychczasowe zasady. Istnieją jednak nieliczne wyjątki od tej reguły. Zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej wejdą w życie szybciej. Natomiast ogólne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy zmienią się zasadniczo po wdrożeniu planu ogólnego. Od 1 stycznia 2026 r. gminy, które posiadają uchwalony plan ogólny, będą mogły wydawać takie decyzje. Jeśli teren znajduje się w kilku gminach, plan ogólny musi obowiązywać we wszystkich z nich.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej analizy lub masz pytania dotyczące nowych przepisów z zakresu prawa nieruchomości – zapraszamy do konsultacji w naszej kancelarii.