Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu?

Decydując się na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego od dewelopera należy zawrzeć umowę deweloperską. Nieustannie pojawiają się wątpliwości co do treści zawieranej umowy, jej formy, odpowiedzialności i terminów realizacji inwestycji. Poniżej przedstawiam kilka najistotniejszych kwestii, na które należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.

Forma umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska z 2011 r. wprowadziła obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego gwarantuje stronom umowy deweloperskiej większe bezpieczeństwo. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się wybudować przedsięwzięcie deweloperskie, w tym wybudować dom lub blok wielomieszkaniowy, a kupujący zobowiązuje się współfinansować przedsięwzięcie deweloperskie poprzez zapłatę ceny. W umowie deweloperskiej zawarta jest data, do której nastąpi przeniesienie prawa własności do lokalu lub do domu.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej należy szczegółowo opisać przedmiot zakupu, czyli mieszkanie lub dom. Zatem w umowie deweloperskiej powinny znaleźć się następujące informacje:

• Strony umowy, datę i miejsce zawarcia umowy,
• Cena zakupu nieruchomości,
• Termin przeniesienia własności na nabywcę,
• Harmonogram oraz wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
• Informacje dotyczące działki budowlanej oraz lokalizacji nieruchomości w jej obrębie,
• Specyfikacje techniczne i standard wykończenia mieszkania,
• Powierzchnia oraz rozkład pomieszczeń,
• Dane dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• Numer pozwolenia na budowę oraz planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia robót,
• Zasady odstąpienia od umowy oraz procedury zwrotu wpłaconych środków,
• Wysokość kar umownych i należnych odsetek,
• Oświadczenie kupującego o otrzymaniu prospektu informacyjnego,
• Informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania oraz przeniesienie własności po pełnej wpłacie ceny przez kupującego,
• Zobowiązanie dewelopera do ukończenia budowy, wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia prawa własności na kupującego.

Cena i terminy płatności

Cena nieruchomości powinna być jasno określona w umowie deweloperskiej z uwzględnieniem wszystkich opłat dodatkowych. Często deweloperzy rozbijają płatność na transze, zależne od postępu prac budowlanych. Zwróć uwagę, jakie są terminy wpłat oraz czy umowa przewiduje ewentualne kary umowne w przypadku opóźnień zarówno ze strony dewelopera, jak i dla kupującego.

W umowie deweloperskiej może znajdować się postanowienie, że cena nieruchomości może ulec zmianie, na przykład umowa może przewidywać korektę ceny w przypadku zmiany powierzchni mieszkania podczas budowy lub zmiany stawki VAT. Czasami umowy deweloperskie zawierają również klauzulę dotyczącą waloryzacji ceny w oparciu o poziom inflacji.

Harmonogram realizacji inwestycji

Ważnym elementem umowy deweloperskiej jest harmonogram prac budowlanych oraz ostateczny termin oddania mieszkania do użytku. Deweloper ma obowiązek realizować prace zgodnie z harmonogramem określonym w umowie deweloperskiej, a nabywca zobowiązuje się do dokonywania płatności w ustalonych terminach.

Zabezpieczenia prawne dla kupującego

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper musi zagwarantować kupującemu określone formy ochrony. Mogą to być:

• Otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze – środki wpłacane przez kupującego trafiają na specjalne rachunki bankowe, z których deweloper może korzystać w zależności od tego z jakim rachunkiem mamy do czynienia. Otwarty rachunek powierniczy oznacza, że środki zgromadzone na rachunku powierniczym w określonym terminie i w trakcie realizacji kolejnych etapów budowy zostają wypłacone deweloperowi. Do środków zgromadzonych na rachunku powierniczym zamkniętym deweloper ma dostęp po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego,
• Gwarancja bankowa lub polisa ubezpieczeniowa – w przypadku problemów finansowych dewelopera, bank zabezpiecza środki na dokończenie inwestycji, a te dokumenty chronią kupującego w razie niewypłacalności dewelopera.

Kary umowne

Zazwyczaj umowa deweloperska zawiera postanowienia regulujące kary umowne za niedotrzymanie terminów. Ważne jest, aby były kary umowne zastrzeżone w umowie deweloperskiej były dwustronne i uwzględniały zasadę równowagi stron w umowie.  

Odbiór techniczny mieszkania

Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje na temat procesu odbioru technicznego mieszkania. Z samej czynności odbioru powinien być sporządzony protokół odbioru. Nabywca ma prawo zgłosić wady lokalu, a deweloper jest zobowiązany w ciągu 14 dni od daty podpisania protokołu dostarczyć nabywcy oświadczenie o akceptacji zgłoszonych wad lub informację o ich nieuznaniu wraz z podaniem powodów odmowy.

Odstąpienie od umowy

Warto zadbać o to, by umowa deweloperska przewidywała możliwość odstąpienia od umowy w określonych przypadkach, np. nieotrzymanie kredytu. Dobrze jest wynegocjować możliwość zwrotu środków i ustalić wysokość kosztów, które mogą obciążyć kupującego w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Rękojmia i gwarancja

Każda umowa deweloperska powinna zawierać postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji na wykonaną nieruchomość. Deweloper odpowiada za wady fizyczne nieruchomości przez 5 lat od dnia odbioru. Umowa deweloperska może modyfikować terminy ustawowe i należy być czujnym przy weryfikacji tego postanowienia.

Podsumowanie

Podpisując umowę deweloperską, warto zachować ostrożność i dokładnie przeanalizować każdy jej punkt. Jeżeli którykolwiek z postanowień budzi wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Ostatecznie, zakup mieszkania to inwestycja na wiele lat, dlatego warto poświęcić czas na dokładne zrozumienie wszystkich warunków, aby uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości.