Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czy zakup nieruchomości z rynku pierwotnego jest bezpieczny?

Kupno mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji, jaką podejmujemy w życiu. Dla wielu to spełnienie marzeń, ale gdy wybieramy nieruchomość będącą jeszcze w trakcie budowy, naturalnie pojawiają się pytania i wątpliwości. Do 2022 r. wielu kupujących mieszkanie od dewelopera musiało liczyć się z potencjalną możliwością utraty środków wpłaconych na wybudowanie mieszkania w stanie deweloperskim. Na szczęście od 2 lipca 2024 r. bezwzględnie obowiązują przepisy regulujące Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – o co chodzi?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to mechanizm, który od 1 lipca 2022 r. chroni osoby fizyczne będące konsumentami, które kupują mieszkania lub domy jednorodzinne od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej.

O umowie deweloperskiej możesz przeczytać tu: https://mklegal.eu/umowa-deweloperska-na-co-zwrocic-uwage-przy-podpisywaniu/

DFG został wprowadzony 1 lipca 2022 r. na mocy znowelizowanych przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa o DFG). Dzięki DFG kupujący mogą być spokojniejsi, ponieważ w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy deweloperskiej, przysługuje im zwrot całej wpłaconej kwoty na zakup nieruchomości. DFG pełni zatem rolę zabezpieczenia finansowego i gwarantuje bezpieczeństwo transakcji.

Zgodnie z art. 46 ustawy o DFG Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest prowadzony jako wyodrębniony rachunek w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który odpowiada za jego obsługę. Sam DFG nie posiada osobowości prawnej – ta przysługuje Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu z siedzibą w Warszawie. Działalność Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego regulowana jest ustawą z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym oraz Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych.

Daty graniczne – dwuletni okres przejściowy

Inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej (czyli przed 1 lipca 2022 roku), mogły być sprzedawane na starych zasadach przez kolejne dwa lata, do 1 lipca 2024 roku. Jeśli deweloper sprzedał choć jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji przed 1 lipca 2022, miał możliwość sprzedawania pozostałych mieszkań z tej inwestycji bez konieczności objęcia ich ochroną DFG. Od 2 lipca 2024 roku zniknęła możliwość sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego na starych zasadach, czyli bez obowiązku stosowania ochrony DFG.

Skąd pochodzą środki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mogą pochodzić z różnych źródeł, m.in.:

• ze składek opłacanych przez deweloperów zgodnie z art. 49 ustawy o DFG,
• z odsetek od środków na rachunku bankowym, o którym mowa w art. 47 ust. 1 ustawy o DFG, oraz z przychodów z inwestycji funduszu,
• z roszczeń nabywców wobec dewelopera, banku lub kasy, także w przypadku ich upadłości, dotyczących zwrotu wypłaconych kwot wraz z odsetkami (art. 48 ust. 8 ustawy o DFG),
• z wpływów uzyskanych z masy upadłościowej dewelopera w razie jego bankructwa,
• ze środków pozyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z kredytów i pożyczek na rzecz Funduszu,
• z innych źródeł przychodów.

Ile wynoszą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperzy są zobowiązani do odprowadzania składek, których wysokość jest określonym procentem każdej wpłaty dokonanej przez klientów. Gdy wpłaty te trafiają na otwarty rachunek powierniczy, deweloper może finansować budowę w miarę postępu prac, a stawka wynosi 0,45%. Z kolei w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, deweloper odprowadza składkę w wysokości 0,1%, aż do momentu zakończenia transakcji.

Kiedy środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą uruchomione?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma na celu zwiększenie ochrony nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych. Wypłata środków z DFG nastąpi w sytuacjach takich jak:

• upadłość dewelopera,
• brak przeniesienia własności lokalu lub domu w umówionym terminie,
• przekazanie nieruchomości z poważnymi wadami,
• zaniechanie lub niepodjęcie budowy przez dewelopera,
• rozwiązanie przez bank umowy o prowadzenie OMRP, np. z powodu przerwania budowy,
• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Kiedy środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie będą wypłacone?

Nie we wszystkich transakcjach na rynku nieruchomości można skorzystać ze wsparcia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ochrona z DFG przysługuje jedynie osobom fizycznym, które kupiły lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej, a sprzedaż w danej inwestycji musiała rozpocząć się po 1 lipca 2022 roku.

Fundusz obejmuje jedynie transakcje na rynku pierwotnym. Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego nie są objęci takim zabezpieczeniem finansowym.

***

Jeżeli masz pytania lub wątpliwości dotyczące zawartej umowy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zapraszam Cię do kontaktu.