Umowa dzierżawy

Czy wiesz, że dzierżawa może dotyczyć nie tylko nieruchomości, ale też… prawa do domeny internetowej czy obwodu łowieckiego? Umowa dzierżawy to znacznie bardziej elastyczne narzędzie niż popularna umowa najmu – pozwala nie tylko korzystać z rzeczy, ale także czerpać z niej pożytki. W praktyce przedsiębiorcy coraz częściej sięgają po tę formę, zwłaszcza gdy w grę wchodzą grunty rolne, lokale użytkowe lub prawa majątkowe. Jakie obowiązki spoczywają na stronach? Jakie korzyści niesie dzierżawa i kiedy lepiej sięgnąć po nią zamiast po najem? Sprawdź, co warto wiedzieć, zanim podpiszesz umowę dzierżawy.

Czym jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to jeden z podstawowych typów umów cywilnoprawnych, który znajduje zastosowanie zarówno w obrocie gospodarczym, jak i prywatnym. Jej istotą jest oddanie rzeczy lub prawa do używania oraz pobierania pożytków.

Strony umowy dzierżawy

Na mocy umowy dzierżawy:

• wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy określoną rzecz lub prawo do używania i czerpania z nich pożytków (np. zyski z uprawy, wynajmu, dzierżawy dalszej),
• dzierżawca zobowiązuje się uiszczać z tego tytułu czynsz dzierżawny, który może być wyrażony w pieniądzu, rzeczach lub świadczeniach innego rodzaju.

Przepisy regulujące umowę dzierżawy

Umowa dzierżawy została uregulowana w Kodeksie cywilnym, w artykułach od 693 do 709. Ze względu na podobieństwo do umowy najmu, ustawodawca w art. 694 Kodeksu cywilnego przewidział odpowiednie stosowanie przepisów o najmie (czyli art. 659–692) również do umowy dzierżawy – w zakresie, w jakim nie są one sprzeczne z jej istotą.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy?

Umowa dzierżawy, w odróżnieniu od umowy najmu, może obejmować znacznie szerszy zakres przedmiotów. Przedmiotem dzierżawy nie muszą być wyłącznie rzeczy materialne – przepisy prawa przewidują możliwość dzierżawienia również praw oraz innych składników majątkowych.

Przykładowe przedmioty umowy dzierżawy

W ramach umowy dzierżawy możliwe jest oddanie do używania i pobierania pożytków z:

• rzeczy materialnych, takich jak maszyny, urządzenia, grunty, budynki czy środki transportu,
• nieruchomości rolnych, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej lub agroturystycznej,
• obwodów rybackich, czyli obszarów wodnych przeznaczonych do prowadzenia gospodarki rybackiej,
• obwodów łowieckich, wykorzystywanych w celach gospodarki łowieckiej,
• praw majątkowych, takich jak np. prawo do korzystania z domeny internetowej, know-how czy prawo do korzystania z określonego znaku towarowego,
• stron internetowych, w szczególności w przypadku prowadzenia działalności online, gdzie domena czy sklep internetowy mogą być udostępniane innym podmiotom w drodze dzierżawy.

Umowa dzierżawy umożliwia więc przedsiębiorcom elastyczne zarządzanie posiadanymi zasobami, a także czerpanie z nich korzyści bez konieczności ich sprzedaży. Ważne, aby każdorazowo precyzyjnie określić przedmiot dzierżawy oraz zasady jego użytkowania w umowie, aby uniknąć ewentualnych sporów.

Umowa dzierżawy – czas trwania i forma

Na jaki okres można zawrzeć umowę dzierżawy?

Umowa dzierżawy może zostać zawarta:

• na czas oznaczony – maksymalnie na 30 lat,
• na czas nieoznaczony – bez określenia końcowego terminu obowiązywania.

Jeśli strony zdecydują się zawrzeć umowę dzierżawy na czas oznaczony przekraczający 30 lat, to po upływie tego okresu umowa automatycznie uznawana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że przez pierwsze 30 lat umowa obowiązuje jako umowa terminowa, a po tym czasie – jako bezterminowa. Takie zasady wynikają z art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego.

Forma umowy dzierżawy nieruchomości

Jeśli przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość, a umowa dzierżawy została zawarta na czas określony dłuższy niż rok, konieczne jest zachowanie formy pisemnej. W przypadku jej niezachowania – niezależnie od rzeczywistych intencji stron – umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony.

Ten skutek występuje od momentu zawarcia umowy, a nie – jak w przypadku przekroczenia 30-letniego terminu – dopiero po upływie określonego czasu. Wynika to z odpowiedniego stosowania art. 660 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego, które nakazują stosowanie do umowy dzierżawy przepisów dotyczących najmu.

Prawa i obowiązki dzierżawcy wynikające z umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy przyznaje dzierżawcy określone prawa, ale jednocześnie nakłada na niego szereg obowiązków. Znajomość tych zasad jest kluczowa zarówno dla dzierżawcy, jak i dla wydzierżawiającego.

Prawa dzierżawcy

Na podstawie umowy dzierżawy, dzierżawca ma prawo:

• do używania przedmiotu dzierżawy i czerpania z niego pożytków,
• do żądania obniżenia czynszu, jeżeli przychód z dzierżawionej rzeczy uległ istotnemu zmniejszeniu,
• do żądania zwrotu kosztów poniesionych na zasiewy, jeśli były one wykonane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.

Obowiązki dzierżawcy

Z kolei podstawowe obowiązki dzierżawcy obejmują:

• terminową zapłatę czynszu określonego w umowie dzierżawy,
• korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki,
• wykonywanie niezbędnych napraw w celu utrzymania przedmiotu dzierżawy w odpowiednim stanie,
• zwrot przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy.

Korzystanie z przedmiotu dzierżawy – zakres uprawnień dzierżawcy

Zgodnie z umową dzierżawy, dzierżawca ma prawo do faktycznego posiadania rzeczy oraz pobierania z niej pożytków.

Pożytki z przedmiotu dzierżawy

Pożytki dzielą się na:

• naturalne – np. płody rolne, piasek, żwir czy kopaliny,
• cywilne – np. czynsze najmu uzyskiwane z wynajmu dzierżawionej nieruchomości,
• prawne – np. subwencje lub dotacje otrzymywane w związku z użytkowaniem rzeczy.

Zwrot nakładów na zasiewy

W sytuacji, gdy dzierżawca przejął grunt rolny nieobsiany, a zwraca go z zasiewami – może domagać się zwrotu kosztów związanych z ich wykonaniem.

Co zalicza się do nakładów?

• zakup ziarna lub innych nasion,
• koszty robocizny i paliwa,
• wydatki na nawozy oraz środki ochrony roślin, jeżeli były one uzasadnione z punktu widzenia prawidłowej gospodarki.

Czynsz dzierżawny jako główny obowiązek dzierżawcy

Jednym z najważniejszych obowiązków wynikających z umowy dzierżawy jest regularna zapłata czynszu.

Forma i sposób zapłaty czynszu

Czynsz może być uiszczany:

• w pieniądzu,
• w formie świadczeń rzeczowych (np. część plonów),
• poprzez wykonanie usług (np. obsianie innego gruntu).

Jeśli umowa dzierżawy nie określa terminu płatności, czynsz płatny jest z dołu – zgodnie ze zwyczajem, a w braku zwyczaju – co pół roku.

Żądanie obniżenia czynszu w umowie dzierżawy

Dzierżawca może wnioskować o obniżenie czynszu, jeżeli przychody z dzierżawy znacznie się zmniejszyły – np. wskutek suszy, pożaru czy innych nieprzewidzianych zdarzeń.

Warunki obniżki czynszu

• przychód z przedmiotu dzierżawy zmniejszył się o co najmniej 50%,
• dzierżawca nie przyczynił się do tego stanu rzeczy,
• zdarzenie nie jest związane z jego działaniem, a ewentualne świadczenia z ubezpieczenia są uwzględniane przy ocenie sytuacji.

Rozliczenie czynszu przy wcześniejszym zakończeniu umowy dzierżawy

Jeżeli umowa dzierżawy kończy się przed zakończeniem pełnego roku dzierżawnego, czynsz ustalany jest proporcjonalnie do uzyskanych lub możliwych do uzyskania pożytków.

Wymóg prawidłowej gospodarki w użytkowaniu przedmiotu dzierżawy

Dzierżawca powinien gospodarować przedmiotem dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem i zasadami prawidłowej gospodarki.

Co oznacza prawidłowa gospodarka?

To pojęcie zależy od:

• rodzaju dzierżawionej rzeczy (np. nieruchomość rolna vs. przedsiębiorstwo),
• doświadczenia i kwalifikacji dzierżawcy,
• oczekiwań stron wynikających z umowy dzierżawy.

Dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody właściciela – np. nie może rozpocząć wydobycia żwiru na gruncie rolnym.

Obowiązek utrzymania dzierżawionego przedmiotu w odpowiednim stanie

Dzierżawca zobowiązany jest do przeprowadzania napraw, które są konieczne do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie umożliwiającym jego dalsze użytkowanie.

Zakończenie umowy dzierżawy i zwrot rzeczy

Po zakończeniu umowy dzierżawy, dzierżawca powinien zwrócić dzierżawiony przedmiot w stanie niepogorszonym – o ile strony nie ustaliły inaczej.

Termin zwrotu

Jeśli nie został określony w umowie, zwrot powinien nastąpić niezwłocznie po wezwaniu przez wydzierżawiającego.

Prawa i obowiązki wydzierżawiającego wynikające z umowy dzierżawy

Zawarcie umowy dzierżawy wiąże się nie tylko z obowiązkami dzierżawcy – swoje prawa i zobowiązania ma także wydzierżawiający. Poniżej omawiamy szczegółowo, czego może domagać się wydzierżawiający i jakie ciążą na nim obowiązki zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Prawa wydzierżawiającego

Zgodnie z przepisami, wydzierżawiający może:

• domagać się zapłaty czynszu dzierżawnego w ustalonym terminie,
• wyrazić zgodę na poddzierżawę lub oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania,
• wypowiedzieć umowę dzierżawy w przypadkach określonych w umowie lub przepisach,
• po zakończeniu obowiązywania umowy żądać zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jego zużycia wynikającego z prawidłowego używania.

Obowiązki wydzierżawiającego

Do najważniejszych obowiązków wydzierżawiającego należy:

• oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków na czas określony w umowie (bądź nieoznaczony),
• obniżenie czynszu w sytuacji, gdy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy znacznie się obniżył – np. na skutek zdarzeń losowych lub zmniejszenia plonów.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy – zasady i tryby

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy w określonych sytuacjach, przy zachowaniu odpowiednich terminów wypowiedzenia lub – w wyjątkowych przypadkach – bez ich zachowania.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy z zachowaniem okresu wypowiedzenia

Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony (i brak jest innych postanowień umownych), można ją wypowiedzieć:

• z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego – w przypadku dzierżawy gruntów rolnych,
• z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem przed końcem roku dzierżawnego – gdy dotyczy to innych nieruchomości, rzeczy ruchomych lub praw.

Dodatkowo, strony mogą w umowie przewidzieć inne przypadki wypowiedzenia – zarówno z zachowaniem okresu wypowiedzenia, jak i w trybie natychmiastowym. Kluczowe jest precyzyjne określenie przyczyn umożliwiających wcześniejsze zakończenie umowy.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy natychmiastowo – bez zachowania okresu wypowiedzenia – w szczególnych przypadkach, kiedy działanie lub zaniechanie dzierżawcy narusza postanowienia umowy lub zasady prawidłowej gospodarki.

Przypadki uzasadniające natychmiastowe wypowiedzenie

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym, jeśli dzierżawca:

• korzysta z przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki,
• zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez wymaganej zgody,
• zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, lub – przy płatności rocznej – przez ponad trzy miesiące,
• zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że grozi to jej zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem,
• bez zgody wydzierżawiającego oddaje rzecz w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania osobom trzecim.

Nieprzestrzeganie zasad prawidłowej gospodarki przez dzierżawcę

Jeśli dzierżawca korzysta z rzeczy w sposób sprzeczny z zapisami umowy dzierżawy lub jej przeznaczeniem, wydzierżawiający powinien go najpierw pisemnie upomnieć. Jeżeli mimo tego sytuacja się nie zmieni i przedmiot dzierżawy będzie dalej zaniedbywany, możliwe jest wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

To uprawnienie wynika z odpowiedniego zastosowania przepisów o najmie – art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Zwłoka dzierżawcy z zapłatą czynszu

Zwłoka zachodzi wtedy, gdy dzierżawca uchybia terminowi zapłaty czynszu z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Jeżeli opóźnienie wynika z okoliczności od niego niezależnych (np. klęska żywiołowa), mamy do czynienia z opóźnieniem – nie zwłoką – co uniemożliwia wypowiedzenie umowy.

Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy z powodu zwłoki?

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli:

• dzierżawca zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy,
• przy płatności rocznej – opóźnienie przekracza trzy miesiące,
• dzierżawca uchyla się od zapłaty podatków lub innych ciężarów związanych z własnością rzeczy.

Wydzierżawiający powinien jednak wcześniej wezwać dzierżawcę do zapłaty i wyznaczyć mu dodatkowy, trzymiesięczny termin. Dopiero po jego bezskutecznym upływie możliwe jest rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym (art. 703 Kodeksu cywilnego).

Oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody

Dzierżawca nie ma prawa samodzielnie oddawać przedmiotu dzierżawy do używania osobom trzecim, ani go poddzierżawiać – chyba że umowa stanowi inaczej lub uzyska zgodę wydzierżawiającego.

Jeśli dojdzie do poddzierżawy lub oddania rzeczy bez zgody, wydzierżawiający może natychmiast rozwiązać umowę dzierżawy – bez konieczności zachowania okresu wypowiedzenia (art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego).

Dzierżawa gruntów rolnych

Dzierżawa gruntów rolnych to popularna forma użytkowania nieruchomości w sektorze rolnym. Co ważne, przepisy wzmacniają pozycję dzierżawcy i zapewniają mu pewne przywileje, które warto znać przed zawarciem lub rozwiązaniem takiej umowy.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy – z dużym wyprzedzeniem

Umowy dzierżawy gruntów rolnych zawarte na czas nieokreślony nie mogą być rozwiązane „z dnia na dzień”. Jeśli strony nie ustaliły inaczej, obowiązuje roczny termin wypowiedzenia, liczony na koniec roku dzierżawnego. Daje to dzierżawcy czas na przygotowanie się do zakończenia umowy i uporządkowanie swojej sytuacji gospodarczej.

Zasiewy – rozliczenie na koniec dzierżawy

W praktyce często zdarza się, że dzierżawca przekazuje grunt z wykonanymi już zasiewami. W takiej sytuacji ma prawo domagać się zwrotu kosztów, o ile działał zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, a przy przejęciu gruntu nie otrzymał zasiewów o porównywalnej wartości. To rozwiązanie chroni dzierżawcę przed stratą, gdy kończy umowę w okresie intensywnych prac polowych.

Prawo pierwokupu – szansa na przejęcie dzierżawionego gruntu

Najsilniejszym uprawnieniem, jakie przysługuje dzierżawcy, jest ustawowe prawo pierwokupu. W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel gruntu postanowi go sprzedać, dzierżawca ma pierwszeństwo – pod warunkiem spełnienia kilku warunków:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i opatrzona datą pewną (np. poświadczona notarialnie lub z datą nadania przesyłki),
• dzierżawa była faktycznie wykonywana przez co najmniej 3 lata,
• dzierżawiony grunt wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub został oddany w użytkowanie spółdzielni produkcji rolnej.

Kiedy dzierżawca nie ma pierwszeństwa?

Prawo pierwokupu nie działa bezwzględnie. Jeśli nieruchomość rolna sprzedawana jest np. osobie bliskiej właściciela (dzieciom, rodzicom, małżonkowi, rodzeństwu), dzierżawca nie ma możliwości skorzystania z pierwszeństwa. To samo dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż następuje pomiędzy członkami jednej spółdzielni lub na rzecz gminy.

Obowiązek poinformowania dzierżawcy

Jeśli dzierżawca spełnia wszystkie wymogi i przysługuje mu prawo pierwokupu, właściciel gruntu ma obowiązek poinformować go o zawarciu umowy sprzedaży. Od chwili otrzymania takiego zawiadomienia dzierżawca ma miesiąc na złożenie oświadczenia, że chce skorzystać z prawa pierwokupu.

A jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu – kto następny w kolejce?

Jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu lub w ogóle mu ono nie przysługuje, uprawnienie to przechodzi na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – ale tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości o powierzchni co najmniej 5 ha. Krajowy Ośrodek nie skorzysta jednak z tego prawa, jeżeli grunt ma trafić do rolnika powiększającego swoje gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha i znajdujące się w jego gminie lub gminie sąsiedniej.

Więcej na temat Prawo pierwokupu w praktyce – jak działa i na co uważać przeczytasz w artykule.

Cena sprzedaży a wartość rynkowa

Dzierżawca (lub KOWR), który chce skorzystać z prawa pierwokupu, musi zaakceptować cenę wskazaną w umowie sprzedaży. Jeśli jednak ta cena rażąco odbiega od rynkowej, można wystąpić do sądu z wnioskiem o jej ustalenie. Trzeba to zrobić w krótkim terminie – 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Dzierżawa gruntów rolnych a PIT – kiedy trzeba zapłacić podatek, a kiedy nie?

Dzierżawa to umowa odpłatna – dzierżawca korzysta z cudzej nieruchomości i pobiera z niej pożytki (np. plony), a wydzierżawiający otrzymuje w zamian czynsz. Choć umowa dzierżawy często kojarzy się z gruntami rolnymi, warto wiedzieć, że jej skutki podatkowe mogą być różne – w zależności od tego, na jaki cel przekazany jest grunt.

Dzierżawa jako źródło przychodu

W polskim systemie podatkowym dzierżawa została uznana za osobne źródło przychodu. Oznacza to, że co do zasady, wynagrodzenie z tytułu dzierżawy powinno być opodatkowane. Ale jak zawsze – diabeł tkwi w szczegółach.

Dzierżawa na cele rolnicze – brak PIT

Jeśli dzierżawiony grunt jest częścią gospodarstwa rolnego i zostaje przekazany na cele rolnicze – czyli np. pod uprawy czy hodowlę – to taka dzierżawa nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie PIT.

Co ważne, za gospodarstwo rolne uznaje się grunty o powierzchni powyżej 1 ha (lub 1 ha przeliczeniowego). Jeśli więc właściciel przekazuje ziemię rolnikowi, który dalej prowadzi na niej działalność rolniczą, nie trzeba rozliczać podatku dochodowego od otrzymywanego czynszu.

Dzierżawa na cele nierolnicze – obowiązek podatkowy powstaje

Inaczej wygląda sytuacja, gdy grunt rolny zostaje oddany w dzierżawę na cele inne niż rolnicze. Przykład? Ziemia przekazana pod montaż paneli fotowoltaicznych, składowanie materiałów czy prowadzenie działalności usługowej. W takich przypadkach przychód z dzierżawy podlega opodatkowaniu PIT.

Od 2022 roku takie przychody są opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym – 8,5% od przychodów do kwoty 100 tys. zł rocznie, a od nadwyżki – 12,5%. Nie trzeba składać żadnych dodatkowych oświadczeń ani wniosków – forma opodatkowania jest automatyczna.

Podsumowując:

• dzierżawa gruntów rolnych na cele rolnicze – bez podatku PIT,
• dzierżawa gruntów rolnych na cele nierolnicze – opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym.

Jeśli planujesz oddać grunty w dzierżawę albo już zawarliście taką umowę, warto przyjrzeć się jej postanowieniom – w tym celu, a także w przypadku wątpliwości dotyczących podatków, warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub radcą prawnym zajmującym się doradztwem podatkowym.

Dzierżawa gruntów rolnych przez spółkę z o.o. a opodatkowanie CIT

Spółka z o.o., która czerpie dochody z dzierżawy gruntów rolnych, musi pamiętać o jednym – nawet jeśli dzierżawca wykorzystuje te grunty do produkcji rolnej, to dla celów podatkowych nie ma to znaczenia. Przychody spółki będą zawsze traktowane jako dochody z działalności innej niż rolnicza.

Co to oznacza w praktyce? Taki przychód podlega opodatkowaniu podatkiem CIT. Nie ma tu znaczenia, czy spółka płaci podatek rolny za te grunty, ani czy formalnie są one częścią gospodarstwa rolnego.

Organy podatkowe potwierdzają to w interpretacjach – dzierżawa gruntów rolnych przez spółkę z o.o. nie jest uznawana za działalność rolniczą, więc dochód z takiej umowy zawsze wchodzi do podstawy opodatkowania CIT.

Jeśli więc posiadasz grunty rolne w spółce z o.o. i planujesz ich dzierżawę – miej na uwadze, że niezależnie od przeznaczenia, dochód z tego tytułu będzie opodatkowany jak typowy dochód z działalności gospodarczej.

Więcej na temat spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przeczytasz w artykule.

Czy dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną podlega VAT?

Wydzierżawiam działkę pod farmę fotowoltaiczną. Nie używam jej w firmie, to mój majątek prywatny – więc VAT mnie nie dotyczy?

Niestety, fiskus ma inne zdanie.

W interpretacji z 27 stycznia 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.817.2024.2.MKW) Dyrektor KIS wyraźnie wskazał, że dzierżawa gruntu pod inwestycję w fotowoltaikę to odpłatne świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu VAT, jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT.

Nie ma tu znaczenia, że:

• działka nie jest środkiem trwałym w Twojej działalności,
• nigdy nie była używana w ramach firmy,
• traktujesz ją jako majątek osobisty.

Jeśli podpisujesz umowę dzierżawy na cele nierolnicze, np. pod instalację PV, i jesteś zarejestrowaną podatniczką VAT, to musisz wystawić fakturę z VAT i odprowadzić należny podatek.

Co to oznacza w praktyce?
➡ Nawet jeśli działka przez lata była częścią gospodarstwa rolnego, wydzierżawienie jej pod inwestycję energetyczną zmienia sposób opodatkowania.

➡ Nie można skorzystać ze zwolnienia z VAT dla działalności rolniczej. Cel dzierżawy nie ma związku z rolnictwem.
➡ Taki dochód nie jest dochodem z rolnictwa. Trzeba go rozliczyć jako przychód z działalności gospodarczej lub najmu – zależnie od sytuacji.

Jeśli właśnie jesteś na etapie negocjowania warunków z inwestorem – warto przeanalizować umowę pod kątem podatkowym. Dobrze przygotowana struktura może uchronić Cię przed niespodziankami i niepotrzebnymi kosztami.

Dzierżawa gruntów pod uprawy ogrodnicze a VAT – kiedy możliwe jest zwolnienie?

Zwolnienie z VAT dla dzierżawy gruntów rolniczych – interpretacja 2025

Jeśli dzierżawisz grunty z przeznaczeniem na cele rolnicze, np. pod uprawy warzyw czy ziół, możesz skorzystać ze zwolnienia z VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w interpretacji z 24 stycznia 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.805.2024.1.KF).

Sprawa dotyczyła gminy, która oddaje swoje grunty mieszkańcom. Dzierżawcami są zarówno rolnicy, jak i osoby fizyczne bez działalności gospodarczej.

Dzierżawa gruntu – kiedy bez VAT?

Fiskus uznał, że zwolnienie z VAT przysługuje niezależnie od tego, kim jest dzierżawca. Może to być rolnik, osoba prywatna lub firma.
Liczy się wyłącznie cel dzierżawy. Jeśli grunt służy uprawie roślin – dzierżawa jest zwolniona z VAT (na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia do ustawy o VAT).

Nie ważna klasyfikacja gruntu, liczy się faktyczne użycie

Dla skarbówki nie ma znaczenia, jak grunt jest opisany w ewidencji. Ważne, żeby w umowie było jasno zapisane, że grunt ma być wykorzystywany na cele rolnicze.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli dzierżawisz działkę tylko pod uprawy – możesz nie doliczać VAT. Zwolnienie działa także wtedy, gdy dzierżawca nie prowadzi działalności. Uwaga: jeśli na działce mają stanąć np. panele fotowoltaiczne, nie ma mowy o zwolnieniu. Wtedy trzeba doliczyć VAT.

Dzierżawa a najem – czym się różnią?

Choć dzierżawa i najem są podobne, różni je zakres uprawnień.

➡ W dzierżawie można korzystać z rzeczy i pobierać z niej pożytki (np. uprawiać ziemię, wynajmować dalej).
➡ W najmie można tylko korzystać z rzeczy.

Dłuższy czas trwania i większe uprawnienia dzierżawcy

Umowa dzierżawy zawierana jest zwykle na dłuższy okres niż umowa najmu. Daje to dzierżawcy możliwość inwestowania w przedmiot dzierżawy oraz amortyzowania poniesionych nakładów.

Co więcej, dzierżawca korzysta z dodatkowych uprawnień, których nie ma najemca, takich jak:

• możliwość zapłaty czynszu dzierżawnego z dołu,
• prawo do obniżenia czynszu, jeśli dochód z przedmiotu dzierżawy ulegnie znacznemu zmniejszeniu,
• prawo pierwokupu przedmiotu dzierżawy – jeśli taka możliwość została przewidziana w umowie lub wynika z przepisów szczególnych.

Podsumowanie

Każda umowa i każdy przypadek może mieć swoją specyfikę – szczególnie gdy w grę wchodzi dzierżawa nieruchomości, gruntów czy praw majątkowych. Jeśli chcesz upewnić się, jak najlepiej ułożyć swoją strategię podatkową lub prawną – wypełnij formularz kontaktowy i opisz swoją sytuację.
Sprawdzę, co można zrobić i wspólnie wypracujemy bezpieczne i korzystne rozwiązanie.

Jeśli interesują Cię konkretne i praktyczne treści o podatkach, nieruchomościach i prawnych aspektach prowadzenia firmy – dołącz do mojego newslettera.