Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – zwolnienie od podatku, a własne cele mieszkaniowe

Kolejny i ostatni z serii artykuł na temat sprzedaży mieszkania prywatnego przed upływem 5 lat poświęcony jest zwolnieniu od podatku z uwagi na przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe. Przepis jest długi i wydaje się dość zawiły, dlatego postaram się jak najprościej przedstawić kwestię zwolnienia od podatku przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Przychód czy dochód – co jest brane pod uwagę przy uldze?

Zwolnieniu od PIT podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Własne cele mieszkaniowe zostały określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT w zamkniętym katalogu wydatków na inwestycje mieszkaniowe. Inwestycją mieszkaniową będzie kupno lub budowa własnego domu, lokalu mieszkalnego, remont budynku i lokalu mieszkalnego, jak również rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, adaptacja na własne cele mieszkaniowe własnego budynku niemieszkalnego, lokalu niemieszkalnego czy pomieszczenia niemieszkalnego.

Celem zwolnienia jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli lokale są nabywane w innym celu, np. na najem lub do odsprzedaży, to zwolnienie od podatku nie będzie przysługiwało.

W ocenie ustawodawcy powinien być zachowany ciąg zdarzeń poczynając od zbycia dotychczasowej nieruchomości, a kończąc na zakupie kolejnej na własne cele mieszkaniowe.

Zwolnieniu podlega ta cześć dochodu, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Do ustalenia dochodu zwolnionego należy obliczyć, jaki jest procentowy udział poniesionych wydatków w przychodzie.

Przykład:

mieszkanie zostało kupione za kwotę 400.000 zł

sprzedane zostało za kwotę 750.000 zł

to przychód wynosi: 750.000 zł

dochód podatkowy: 350.000 zł

Podatnik kupuje kolejne mieszkanie za 600.000 zł na własne cele mieszkaniowe, to udział tego wydatku w przychodzie wynosi 80%.

Iloczyn dochodu i udziału 350.000 x 0,8 = 280.000 zł

280.000 zł to jest dochód, który podlega zwolnieniu z opodatkowania PIT jako ulga na własne cele mieszkaniowe.

Jeśli podatnik wydałby 750.000 zł na kolejne mieszkanie, to udział wydatku w przychodzie wynosiłby 100%, a to oznacza, że zwolnieniu podlegałaby cała kwota dochodu.

Kiedy zaspakajane są własne cele mieszkaniowe?

Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nie musi nastąpić od razu po zakupie lokalu. Zdarzają się sytuacje w życiu, że podatnik kupuje mieszkanie na własne cele mieszkaniowe, jednak z różnych przyczyn nie zamieszkuje w tym mieszkaniu, a postanawia je wynająć, a sam zamieszka w tym mieszkaniu dopiero po jakimś czasie. Taki scenariusz uprawnia do skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe, ponieważ fakt czasowego wynajmowania lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania z tego zwolnienia.

Wydatek na nabycie

Przez pojęcie „wydatek na nabycie” należy rozumieć jednoczesne spełnienie dwóch warunków:

1. przychód musi zostać faktycznie wydany,
2. a wydatek musi doprowadzić do nabycia, czyli do otrzymania własności lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podatnicy maja 3 lata na nabycie własności nieruchomości i w tym czasie będą mogli skorzystać ze zwolnienia.

Nabycie innej nieruchomości

Przepis ustawy o PIT zawiera dość szeroki zakres wydatków przeznaczonych na nabycie innej nieruchomości i wśród nich są:

1. wydatki poniesione na:
   • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawie użytkowania wieczystego gruntu lub udziale w tym prawie – związanych z tym budynkiem lub lokalem
   • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jak również udziału w takim prawie
   • nabycie gruntu na budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, podobnie nabycie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu i udziału w tym prawie,
   • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jak również udziału w takim prawie, nabycie gruntu na budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, podobnie nabycie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu i udziału w tym prawie,
   • jak również rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego, lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

Co ważne: nieruchomości muszą znajdować się na terytorium Państw Członkowskich UE lub być w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Spłata kredytu

Zwolnieniu podatkowemu podlega także wydatek na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu, o ile kredyt ten został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości, przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz spłatę każdego kolejnego kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed zbyciem nieruchomości.

Od 1 stycznia 2022 r. obowiązuje zasada, zgodnie z którą wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmują także przypadki spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością. Warto podkreślić, że Minister Finansów w wydał również interpretację ogólną z 1 kwietnia 2022 r., sygn. DD2.8202.5.2020, w której przyznał, że zwolnienie znajdzie zastosowanie dla spłacanego kredytu, z którego sfinansowane zostało nabycie sprzedawanej nieruchomości.

Zasady ogólne dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat zostały przedstawione tutaj:

Podsumowanie

Zwolnienie od podatku przy sprzedaży prywatnej budzi nadal szereg kontrowersji i wątpliwości. Mam nadzieję, że powyższe nieco przybliżyło zagadnienie.

Po więcej informacji na temat prawa i podatków w nieruchomościach, zapraszam do mojego newslettera.

Jeśli chcesz, bym przeanalizowała Twoją indywidualną sytuację, to zapraszam Cię na konsultację.