Najem okazjonalny – czy najem może być bezpieczny? 

Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma umowy najmu, która zyskała na popularności w ostatnich latach. Wynajmującym i najemcom daje większe poczucie bezpieczeństwa, a jednocześnie pozwala na lepsze zabezpieczenie interesów obu stron. Zatem jeśli planujesz wynajmować mieszkanie lub szukasz mieszkania do wynajęcia, warto znać podstawy najmu okazjonalnego. W tym artykule przedstawię czym jest najem okazjonalny, jakie ma korzyści i na co warto zwrócić uwagę.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który został uregulowany w polskim prawie w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się tym, że właściciel mieszkania wynajmuje je na czas określony (maksymalnie 10 lat), a niezbędnym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, jeśli nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy.

Wynajmującym mieszkanie w ramach umowy najmu okazjonalnego może być jedynie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości.

Kluczowe elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej umowy najmu kilkoma kluczowymi elementami:

1. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej,
2. Najemca musi złożyć oświadczenie poświadczone przez notariusza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ten element jest najważniejszy i pozwala wynajmującemu na szybszą i zdecydowanie mniej skomplikowaną procedurę eksmisji lokatora,
3. Najemca jest zobowiązany podać alternatywny adres zamieszkania, do którego może się przeprowadzić w razie konieczności opuszczenia lokalu. Dzięki temu, wynajmujący nie musi zapewniać najemcy lokalu zastępczego,
4. Wynajmujący jest zobowiązany zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy najmu okazjonalnego, najemca może poprosić wynajmującego o okazanie potwierdzenia złożenia zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Korzyści dla wynajmującego

Co raz więcej właścicieli mieszkań decyduje się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego z uwagi na liczne korzyści, jakie ta forma umowy najmu za sobą niesie:

1. Łatwiejsza eksmisja – w sytuacji kłopotliwej z najemcą, właściciel może szybciej przeprowadzić proces eksmisji. Dzięki oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji właściciel może pominąć zawiły proces sądowy i uzyskać zapłatę należnych mu kwot.
2. Selekcja lokatorów – umowa najmu okazjonalnego powoduje pewną naturalną selekcję najemców, szczególnie tych, którzy nie przestrzegają postanowień umownych. Najemcy są zobowiązani do wskazania innego mieszkania, do którego mogą się wyprowadzić w związku z rozwiązaniem umowy najmu okazjonalnego. Sam fakt złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zmniejsza ryzyko związane z problematycznymi najemcami.
3. Pewność w zarobkach – umowa najmu okazjonalnego mocniej wiąże strony i dzięki temu właściciel ma zapewnioną płynność w płatnościach.

Korzyści dla najemcy

Powszechnie najem okazjonalny uznawany jest za umowę mocniej chroniącą wynajmującego i bardziej skomplikowany dla najemcy. Mimo tego, dla najemcy również widoczne są pewne plusy najmu okazjonalnego:

1. Trwałość umowy – umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony (nie dłużej niż na 10 lat) i wynajmujący nie może umowy najmu wypowiedzieć z dnia na dzień. Przyczyny wypowiedzenia umowy muszą być bardzo precyzyjnie określone w umowie najmu okazjonalnego. Brak odpowiednich postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego może powodować, że wypowiedzenie będzie nieważne.
2. Formalność umowy – podwyżka czynszu przez właściciela jest możliwa jedynie wtedy, kiedy jest zgodna z postanowieniami umowy najmu okazjonalnego. Oznacza to, że przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego wynajmujący i najemca mogą dowolnie ustalić warunki podwyższenia czynszu. Brak postanowień w zakresie podwyżki czynszu w umowie najmu okazjonalnego powoduje brak możliwości podwyższenia czynszu przez wynajmującego przez cały okres trwania umowy najmu okazjonalnego.

O czym należy pamiętać przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego?

Decydując się na najem okazjonalny, warto pamiętać o kilku ważnych kwestiach:

1. Koszty notarialne – najemca ponosi dodatkowy wydatek w postaci kosztu sporządzenia oświadczenia notarialnego.
2. Kaucja – właściciel może zażądać kaucji jako zabezpieczenia finansowego, jak w zwykłej umowie najmu.
3. Brak ochrony lokatorskiej – w przypadku najmu okazjonalnego najemcy nie przysługują takie same prawa jak przy zwykłym najmie, np. nie przysługuje mu ochrona przed eksmisją w zimie.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego jest rozwiązaniem dla właścicieli, którzy chcą lepiej zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed nieuczciwymi lokatorami. Dla najemców z kolei umowa najmu okazjonalnego daje również lepsze perspektywy choćby z uwagi na odpowiednie postanowienia umowne, na których treść najemca ma wpływ. Dzięki temu obie strony umowy mają jasność co do wzajemnych zobowiązań i nie powstają obszary do nadużyć. Dodatkowe koszty w postaci złożenia oświadczenia przed notariuszem oraz zapewnienie sobie dodatkowego lokum mogą wydawać się utrudnieniem, jednak stanowią one nie lada zabezpieczenie dla obu stron.

Warto skonsultować umowę najmu okazjonalnego z prawnikiem, który odpowie na wszelkie wątpliwości powstałe w związku z umową najmu okazjonalnego.