Umowa najmu okazjonalnego

Wyobraź sobie, że wynajmujesz komuś mieszkanie, a po kilku miesiącach najemca przestaje płacić i… nie chce się wyprowadzić. Albo z drugiej strony – chcesz wynająć mieszkanie, ale boisz się podpisywać dokumenty, których nie rozumiesz w pełni. Właśnie w takich sytuacjach pojawia się rozwiązanie, które może znacząco zmniejszyć ryzyko – umowa najmu okazjonalnego. To forma najmu, która chroni interesy obu stron i zyskuje coraz większą popularność. W tym artykule dowiesz się, czym naprawdę jest najem okazjonalny, dlaczego warto go rozważyć i o czym trzeba pamiętać przed podpisaniem umowy.

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jest on coraz częściej wybierany przez właścicieli mieszkań, którzy chcą lepiej zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć problematycznych lokatorów. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest najem okazjonalny, jakie korzyści niesie dla obu stron oraz jakie warunki trzeba spełnić, by był on skuteczny i legalny.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Może ją zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem okazjonalny ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, dlatego również on musi być osobą fizyczną.

Forma umowy najmu okazjonalnego lokalu musi być pisemna. Kluczowym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przed notariuszem, który zabezpiecza interesy właściciela. Nadanie klauzuli wykonalności temu oświadczeniu umożliwia szybkie rozwiązanie umowy i egzekucję w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów z najemcą, w tym przy wygaśnięciu umowy.

Strony umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego zawsze zawierana jest pomiędzy dwoma jasno określonymi stronami: wynajmującym oraz najemcą. Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu mieszkalnego, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. To istotne rozróżnienie, ponieważ umowa najmu okazjonalnego nie jest dostępna dla firm czy osób wynajmujących mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Najemcą natomiast może być każda osoba fizyczna, która zamierza korzystać z lokalu wyłącznie w celach mieszkaniowych. Obie strony muszą posiadać pełną zdolność do czynności prawnych, a właściciel lokalu powinien być w stanie udokumentować swoje prawo własności do nieruchomości. Tylko spełnienie tych warunków gwarantuje, że umowa najmu okazjonalnego będzie ważna i skuteczna.

Przedmiot umowy najmu okazjonalnego

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego jest zawsze lokal mieszkalny, który stanowi własność wynajmującego. Taki lokal musi być przeznaczony wyłącznie do celów mieszkaniowych – nie można go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej, co odróżnia najem okazjonalny od innych form najmu. W umowie najmu okazjonalnego należy szczegółowo opisać wynajmowany lokal: podać jego dokładny adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń oraz wyposażenie, które pozostaje do dyspozycji najemcy. Precyzyjne określenie przedmiotu najmu w umowie najmu okazjonalnego pozwala uniknąć nieporozumień i stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń w przypadku sporu między stronami.

Czas trwania umowy

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony, przy czym maksymalny okres trwania takiej umowy nie może przekroczyć 10 lat. Po upływie tego terminu umowa najmu okazjonalnego automatycznie wygasa, a najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w umowie. Warto pamiętać, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego na czas nieokreślony nie jest możliwe – w takim przypadku umowa traci swój szczególny charakter i traktowana jest jak zwykła umowa najmu. Określenie czasu trwania umowy najmu okazjonalnego daje obu stronom pewność co do długości najmu oraz jasne zasady zakończenia stosunku najmu i opuszczenia lokalu.

Forma umowy w formie aktu notarialnego i jej elementy

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Dodatkowo najemca zobowiązany jest do:

Załączenia dokumentacji dotyczącej lokalu zastępczego, w tym potwierdzenia wydania lokalu do użytkowania.

Złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego.

Wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia dotychczas zajmowanego lokalu.

Przedstawienia zgody właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do tego lokalu) na zamieszkanie w nim. Zgoda musi być wyrażona na piśmie, a podpis pod nią powinien być notarialnie poświadczony. Brak takiej zgody powoduje nieważność umowy.

Dołączenia dokumentu potwierdzającego tytuł prawny właściciela lokalu zastępczego (np. aktu notarialnego nabycia nieruchomości).

Wymagane oświadczenia i zgody dołącza się do umowy najmu okazjonalnego – są one niezbędne, by wynajmujący mógł w przyszłości skutecznie domagać się opróżnienia lokalu.

Brak tych dokumentów oznacza, że umowa nie będzie skuteczną umową najmu okazjonalnego i będą do niej miały zastosowanie przepisy umowy o najmie zwykłym.

Dokumenty dodatkowe wymagane przy najmie okazjonalnym

Zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i załączone do niej dokumenty powinny zawierać pełne dane osobowe stron, dokładny opis wynajmowanego lokalu oraz warunki najmu. Staranność w uzupełnieniu tych elementów wpływa na skuteczność i bezpieczeństwo całej procedury.

Kaucja i czynsz

Właściciel może uzależnić zawarcie umowy od wpłaty kaucji zabezpieczającej. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w terminie do miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności. Rozliczenie kaucji następuje po dniu opróżnienia lokalu przez najemcę, który musi opróżnił lokalu zgodnie z warunkami umowy.

Czynsz oraz zasady jego podwyższania muszą być jasno określone w umowie. Właściciel nie może jednostronnie zmienić wysokości czynszu, jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości.

Ubezpieczenie mieszkania jest zalecane jako dodatkowe zabezpieczenie interesów zarówno właściciela, jak i najemcy, ponieważ chroni przed stratami i nieprzewidzianymi szkodami związanymi z najmem.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Jednym z kluczowych obowiązków wynajmującego przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego jest jej zgłoszenie do urzędu skarbowego. Należy to zrobić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, składając odpowiednie zawiadomienie wraz z kompletem wymaganych dokumentów – w szczególności umową najmu oraz aktem notarialnym zawierającym oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować utratą szczególnej ochrony przewidzianej dla wynajmujących oraz konsekwencjami podatkowymi. Terminowe zgłoszenie jest warunkiem pełnej skuteczności najmu okazjonalnego.

Obowiązki i prawa stron

Najemca zobowiązany jest do:

• utrzymania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
• wskazania nowego lokalu zastępczego w przypadku utraty możliwości zamieszkania w pierwotnie wskazanym,
• przestrzegania warunków umowy.

W przypadku niewskazania nowego lokalu w terminie 21 dni od utraty możliwości zamieszkania, właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Właściciel mieszkania z kolei ma obowiązek:

• zgłosić umowę do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu,
• udokumentować tytuł prawny do lokalu,
• przekazać najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu wraz z terminem nie krótszym niż 7 dni,
• w razie potrzeby wystąpić z żądaniem wynajmującego o egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia, właściciel mieszkania musi dołączyć odpowiednie dokumenty do wniosku. Wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu następuje zgodnie z procedurą przewidzianą w umowie.

W razie braku opróżnienia lokalu przez najemcę, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając niezbędne dokumenty, co umożliwia przeprowadzenie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w przypadku wykonania egzekucji obowiązku.

Koszty notarialne

Koszt sporządzenia przez notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Ten koszt ponosi najemca.

Korzyści dla właściciela

• Szybsza eksmisja w przypadku problematycznego najemcy,
• Naturalna selekcja najemców, którzy nie chcą składać oświadczenia lub nie mają lokalu zastępczego,
• Większa pewność finansowa dzięki trwalszej umowie i zabezpieczeniom.

Dzięki przepisom ustawy o ochronie praw właściciel korzysta z ochrony praw lokatora oraz ochronie praw lokatorów mieszkaniowym, co zapewnia zgodność z obowiązującymi regulacjami. Umowa najmu okazjonalnego pozwala także na wyłączenia ochrony praw lokatora w określonych przypadkach, co zwiększa skuteczność egzekucji.

Korzyści dla najemcy

• Trwałość umowy – zawierana na czas określony, wypowiedzenie możliwe tylko na zasadach określonych w umowie,
• Przewidywalność czynszu – jego podwyższenie możliwe tylko zgodnie z umową,
• Jasno określone prawa i obowiązki – umowa zmniejsza pole do nadużyć.

Najemca korzysta z ochrony praw przewidzianych dla lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy oraz praw lokatorów mieszkaniowym zasobie. W przypadku rozwiązania umowy najmu, gminę lokalu tymczasowego może zapewnić lokal tymczasowy dla najemcy.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to narzędzie, które pozwala właścicielom mieszkań bezpieczniej wynajmować swoje nieruchomości, a najemcom uzyskać jasne i przewidywalne warunki najmu. Choć wiąże się z dodatkowymi formalnościami (notariusz, dokumenty, zgłoszenie do urzędu), to dla obu stron może oznaczać mniejsze ryzyko i większą stabilność. Warto z niego korzystać, zwłaszcza w przypadku wynajmu na dłuższy okres.

Warto skonsultować umowę najmu okazjonalnego z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który odpowie na wszelkie wątpliwości powstałe w związku z umową najmu okazjonalnego.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami o ochronie prawnej i podatkowej, zapisz się do naszego newslettera. Otrzymasz wartościowe porady i informacje prosto na swoją skrzynkę!