Umowa najmu okazjonalnego

Wyobraź sobie, że wynajmujesz komuś mieszkanie, a po kilku miesiącach najemca przestaje płacić i… nie chce się wyprowadzić. Albo z drugiej strony – chcesz wynająć mieszkanie, ale boisz się podpisywać dokumenty, których nie rozumiesz w pełni. Właśnie w takich sytuacjach pojawia się rozwiązanie, które może znacząco zmniejszyć ryzyko – umowa najmu okazjonalnego. To forma najmu, która chroni interesy obu stron i zyskuje coraz większą popularność. W tym artykule dowiesz się, czym naprawdę jest najem okazjonalny, dlaczego warto go rozważyć i o czym trzeba pamiętać przed podpisaniem umowy.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy, uregulowany w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Właściciel mieszkania wynajmuje lokal na czas określony – maksymalnie na 10 lat. Kluczowym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki temu, jeśli najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy, właściciel może szybciej odzyskać mieszkanie.

Co ważne, najem okazjonalny dotyczy tylko osób fizycznych. Wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej kilkoma ważnymi elementami.

Po pierwsze, strony muszą zawrzeć ją na piśmie. Bez tego umowa jest nieważna.

Po drugie, najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Notariusz musi je poświadczyć. Ten dokument ułatwia wynajmującemu eksmisję w razie problemów.

Po trzecie, najemca wskazuje alternatywny adres zamieszkania. Dzięki temu właściciel nie musi zapewniać lokalu zastępczego.

Dodatkowo, wynajmujący ma obowiązek zgłosić umowę do urzędu skarbowego. Musi to zrobić w ciągu 14 dni od podpisania. Najemca może poprosić o potwierdzenie tego zgłoszenia.

Korzyści dla wynajmującego

Co raz więcej właścicieli mieszkań decyduje się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego z uwagi na liczne korzyści, jakie ta forma umowy najmu za sobą niesie:

1. Łatwiejsza eksmisja – w sytuacji kłopotliwej z najemcą, właściciel może szybciej przeprowadzić proces eksmisji. Dzięki oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji właściciel może pominąć zawiły proces sądowy i uzyskać zapłatę należnych mu kwot.
2. Selekcja lokatorów – umowa najmu okazjonalnego powoduje pewną naturalną selekcję najemców, szczególnie tych, którzy nie przestrzegają postanowień umownych. Najemcy są zobowiązani do wskazania innego mieszkania, do którego mogą się wyprowadzić w związku z rozwiązaniem umowy najmu okazjonalnego. Sam fakt złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zmniejsza ryzyko związane z problematycznymi najemcami.
3. Pewność w zarobkach – umowa najmu okazjonalnego mocniej wiąże strony i dzięki temu właściciel ma zapewnioną płynność w płatnościach.

Korzyści dla najemcy

Powszechnie najem okazjonalny uznawany jest za umowę mocniej chroniącą wynajmującego i bardziej skomplikowany dla najemcy. Mimo tego, dla najemcy również widoczne są pewne plusy najmu okazjonalnego:

1. Trwałość umowy – umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony (nie dłużej niż na 10 lat) i wynajmujący nie może umowy najmu wypowiedzieć z dnia na dzień. Przyczyny wypowiedzenia umowy muszą być bardzo precyzyjnie określone w umowie najmu okazjonalnego. Brak odpowiednich postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego może powodować, że wypowiedzenie będzie nieważne.
2. Formalność umowy – podwyżka czynszu przez właściciela jest możliwa jedynie wtedy, kiedy jest zgodna z postanowieniami umowy najmu okazjonalnego. Oznacza to, że przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego wynajmujący i najemca mogą dowolnie ustalić warunki podwyższenia czynszu. Brak postanowień w zakresie podwyżki czynszu w umowie najmu okazjonalnego powoduje brak możliwości podwyższenia czynszu przez wynajmującego przez cały okres trwania umowy najmu okazjonalnego.

O czym należy pamiętać przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego?

Decydując się na najem okazjonalny, warto pamiętać o kilku ważnych kwestiach:

1. Koszty notarialne – najemca ponosi dodatkowy wydatek w postaci kosztu sporządzenia oświadczenia notarialnego.
2. Kaucja – właściciel może zażądać kaucji jako zabezpieczenia finansowego, jak w zwykłej umowie najmu.
3. Brak ochrony lokatorskiej – w przypadku najmu okazjonalnego najemcy nie przysługują takie same prawa jak przy zwykłym najmie, np. nie przysługuje mu ochrona przed eksmisją w zimie.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego jest rozwiązaniem dla właścicieli, którzy chcą lepiej zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed nieuczciwymi lokatorami. Dla najemców z kolei umowa najmu okazjonalnego daje również lepsze perspektywy choćby z uwagi na odpowiednie postanowienia umowne, na których treść najemca ma wpływ. Dzięki temu obie strony umowy mają jasność co do wzajemnych zobowiązań i nie powstają obszary do nadużyć. Dodatkowe koszty w postaci złożenia oświadczenia przed notariuszem oraz zapewnienie sobie dodatkowego lokum mogą wydawać się utrudnieniem, jednak stanowią one nie lada zabezpieczenie dla obu stron.

Warto skonsultować umowę najmu okazjonalnego z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który odpowie na wszelkie wątpliwości powstałe w związku z umową najmu okazjonalnego.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi informacjami o ochronie prawnej i podatkowej, zapisz się do naszego newslettera. Otrzymasz wartościowe porady i informacje prosto na swoją skrzynkę!