Kupno działki budowlanej – na jakie ryzyka trzeba uważać?

Zakup działki budowlanej to poważna decyzja, która może mieć długofalowe konsekwencje dla nabywcy. Źle przygotowana umowa może prowadzić do problemów prawnych, finansowych, a nawet do utraty prawa do nieruchomości. Warto dokładnie przeanalizować umowę i sprawdzić kluczowe kwestie, by uniknąć ryzyk związanych z transakcją. W dzisiejszym artykule poruszam najważniejsze aspekty, na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy sprzedaży działki budowlanej.

Sprawdzenie stanu prawnego działki

Podstawową kwestią przed kupnem działki budowlanej, to weryfikacja jej stanu prawnego. Pierwszym dokumentem, który należy sprawdzić, to księga wieczysta dla danej nieruchomości, o ile została założona. Dokument ten zawiera informacje o właścicielu, ewentualnych obciążeniach hipotecznych, służebnościach oraz prawach osób trzecich.

Więcej na temat analizy treści księgi wieczystej znajdziesz tutaj:

Brak analizy może skutkować problemami z własnością lub koniecznością spłaty cudzych długów.

Przykład: Kupujący nabył działkę, nie sprawdzając jej księgi wieczystej. Po transakcji okazało się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką bankową, co oznaczało konieczność spłaty długu przez nowego właściciela.

Zgodność działki z planem zagospodarowania przestrzennego

Działka budowlana powinna być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten określa, jak można wykorzystać grunt, np. czy można na nim wybudować dom jednorodzinny, czy obowiązują jakieś ograniczenia wysokościowe lub inne warunki zabudowy. W przypadku braku MPZP warto uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Więcej na temat warunków zabudowy i reformy planistycznej znajdziesz w kolejnych artykułach.

Przykład: Kupujący planował budowę domu jednorodzinnego, ale po zakupie działki okazało się, że teren jest przeznaczony pod działalność usługową i budowa domu nie jest możliwa.

Weryfikacja sprzedającego

Zdarza się, że sprzedający nie jest jedynym właścicielem działki lub nie ma prawa do jej sprzedaży. Warto sprawdzić jego uprawnienia, a w przypadku współwłasności uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Jeśli działka należy do osoby pozostającej w związku małżeńskim, konieczna może być zgoda współmałżonka.

Przykład: Kupujący podpisał umowę przedwstępną ze sprzedawcą, ale jego współmałżonek nie wyraził zgody na sprzedaż, co uniemożliwiło finalizację transakcji.

Ewentualne obciążenia i roszczenia

Działka może być obciążona hipoteką, służebnościami lub roszczeniami osób trzecich. Warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej. Te informacje znajdują się w księdze wieczystej oraz w rejestrach prowadzonych przez urzędy gminy i starostwa powiatowego.

Dostęp do drogi publicznej

Działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jeśli jest inaczej, należy upewnić się, że istnieje ustanowiona służebność przejazdu bądź można ten dostęp formalnie uregulować. Brak dostępu do drogi może uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę.

Przykład: Nabywca kupił atrakcyjną działkę, ale okazało się, że nie ma do niej dostępu od strony drogi publicznej. Sąsiedzi odmówili ustanowienia służebności, co sprawiło, że działka stała się praktycznie bezużyteczna.

Media i infrastruktura

Przed zakupem warto sprawdzić, czy działka ma dostęp do mediów takich jak prąd, woda, kanalizacja czy gaz. Jeśli infrastruktura nie jest doprowadzona, konieczne będzie poniesienie dodatkowych kosztów i dopełnienie formalności, co może opóźnić proces budowy.

Przykład: Kupujący nabył działkę pod budowę domu, ale doprowadzenie prądu i wody wymagało kosztownej inwestycji oraz uzyskania zgód od różnych instytucji, co znacznie zwiększyło koszty budowy.

Wady ukryte gruntu

Niektóre działki mogą mieć problemy geotechniczne, takie jak wysoki poziom wód gruntowych, teren osuwiskowy czy skażenie chemiczne. Rekomendowanym jest wykonanie badań geotechnicznych przed podpisaniem umowy, aby uniknąć niespodzianek podczas budowy.

Warunki umowy sprzedaży działki budowlanej

Umowa powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Należy zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące terminu wydania działki, formy płatności, ewentualnych kar umownych i innych warunków, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji.

Zaliczka czy zadatek?

Warto dokładnie określić, czy wpłacona kwota to zaliczka czy zadatek. Zaliczka jest zwracana w przypadku rezygnacji z transakcji, natomiast zadatek przepada, jeśli kupujący wycofa się z umowy. Jeśli to sprzedający odstąpi od umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Przykład: Kupujący wpłacił zadatek, ale sprzedający zdecydował się sprzedać działkę innej osobie za wyższą cenę. Kupujący odzyskał zadatek w podwójnej wysokości, jednak utracił świetną okazję.

Podsumowanie

Kupno działki budowlanej to duża inwestycja, która wymaga dokładnej analizy prawnej i technicznej. Sprawdzenie kluczowych aspektów transakcji pozwoli uniknąć problemów i zapewni spokojny przebieg inwestycji. W celu uniknięcia kosztownych błędów, warto skonsultować się z radcą prawnym. Fachowa analiza umowy pozwala uniknąć błędów i zabezpieczyć interesy kupującego. Jeżeli którekolwiek z postanowień budzi wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. 

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat spółek, prawa nieruchomości i podatków? Zapisz się do newslettera.

Jeśli chcesz, bym przeanalizowała Twoją indywidualną sytuację, to zapraszam Cię na konsultację.