Ostatnia aktualizacja: 13.05.2025
Flipping mieszkań – kiedy sprzedaż staje się działalnością?
Rynek nieruchomości w ostatnich latach przyciąga inwestorki szukające bezpiecznego sposobu na pomnażanie kapitału. Jednym z popularnych modeli działania jest flipping mieszkań – czyli zakup nieruchomości, przeprowadzenie remontu i sprzedaż z zyskiem. Wiele osób traktuje to jako okazjonalną inwestycję, związaną z zarządzaniem majątkiem prywatnym. Problem pojawia się wtedy, gdy organy podatkowe uznają, że taka aktywność to działalność gospodarcza, a co za tym idzie – podlega innym zasadom opodatkowania. W tym wpisie analizuję sprawę kobiety, która sprzedała cztery mieszkania w ciągu trzech lat, twierdząc, że nie prowadzi działalności, tylko korzysta z prawa do swobodnego dysponowania swoim majątkiem. Spór z fiskusem zakończył się przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Sprawdź, jakie wnioski płyną z tego wyroku i kiedy flipping może oznaczać konieczność płacenia podatku dochodowego jak przedsiębiorczyni.
Spis treści
Flipping mieszkań a podatki: cztery mieszkania, trzy lata i brak działalności w CEIDG
Podatniczka w latach 2014–2016 kupiła i sprzedała cztery mieszkania. W każdym przypadku działała samodzielnie: wyszukiwała lokale w złym stanie technicznym, zaciągała kredyt, przeprowadzała remont, a następnie sprzedawała z zyskiem. Z jej perspektywy były to transakcje prywatne, podyktowane m.in. rozwodem, zmianą planów życiowych czy trudnościami w wynajęciu mieszkania.
Co istotne, formalnie nie prowadziła działalności gospodarczej, a dopiero w kwietniu 2017 r. zarejestrowała firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami.
Jej stanowisko: to był tylko zarząd majątkiem prywatnym.
Stanowisko fiskusa i sądów – to była działalność gospodarcza
Organy podatkowe, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie i ostatecznie NSA w wyroku z 25 lutego 2025 r. (II FSK 823/22), uznały, że działania podatniczki miały wszystkie cechy działalności gospodarczej. Co zdecydowało?
1. Działanie we własnym imieniu
W każdej transakcji to podatniczka:
- wyszukiwała nieruchomości,
- zaciągała kredyt,
- prowadziła negocjacje,
- podpisywała umowy sprzedaży.
Działała więc we własnym imieniu i na własny rachunek, co jest jedną z przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej.
2. Zarobkowy charakter
Z każdej z czterech transakcji uzyskała wymierny zysk, rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dodatkowo wszystkie mieszkania były sprzedawane po remoncie – co wskazuje na świadome działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości i osiągnięcie dochodu.
3. Zorganizowanie i modus operandi
Choć podatniczka twierdziła, że działała „prywatnie” i „okazjonalnie”, sąd zwrócił uwagę na schematyczność działań:
- zakup mieszkania w złym stanie technicznym,
- remont najtańszym kosztem (często z wykorzystaniem materiałów niskiej jakości),
- szybka sprzedaż po zakończeniu prac.
Taki powtarzalny model, nawet bez formalnej firmy, stanowi działalność zorganizowaną.
4. Ciągłość
Transakcje były rozłożone na trzy lata (2014–2016), a już w 2017 r. podatniczka zarejestrowała firmę o tym samym profilu. To wystarczyło, by uznać, że jej aktywność miała charakter ciągły, a nie incydentalny.
„Zarządzanie majątkiem prywatnym” – kiedy ten argument się nie obroni?
Nie każda sprzedaż mieszkania oznacza działalność gospodarczą. Ale żeby móc mówić o zarządzie majątkiem prywatnym, działania muszą być:
- jednorazowe lub sporadyczne,
- niezwiązane z osiąganiem zysku,
- pozbawione elementów profesjonalnego przygotowania (np. remont, analiza rynku, sprzedaż „pod klienta”).
W omawianej sprawie brak było takich okoliczności. Podatniczka powoływała się na względy osobiste (rozwód, zmiana planów), ale nie potrafiła ich wiarygodnie udokumentować. Co więcej – styl remontów (niski standard, szybkie wykończenie, brak wyposażenia „dla siebie”) również wskazywał na intencję szybkiego zbycia, nie zamieszkania.
Czy liczba transakcji ma znaczenie?
To jedno z częstszych pytań inwestorek. W tym wyroku sąd wyraźnie wskazał:
„Bez znaczenia jest mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji. Istotne jest wystąpienie przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.”
Oznacza to, że nawet dwie lub trzy transakcje, jeśli są zarobkowe, zorganizowane i powtarzalne, mogą skutkować uznaniem ich za działalność gospodarczą – z konsekwencjami podatkowymi i potencjalną odpowiedzialnością karną skarbową.
Koszty uzyskania przychodu – dlaczego fiskus ich nie uwzględnił?
Podatniczka próbowała rozliczyć koszty remontów jako koszty uzyskania przychodu. Organy jednak je odrzuciły, ponieważ:
- część faktur była niekompletna lub budziła wątpliwości,
- kwoty nie zgadzały się z danymi w zeznaniach podatkowych (PIT-39),
- nie było spójnej dokumentacji potwierdzającej faktyczne poniesienie wydatków.
To kolejna lekcja: jeśli chcesz rozliczać koszty remontu, musisz mieć dokumenty – faktury, zdjęcia, umowy z ekipą, przelewy.
Flipping mieszkań a podatki: Wnioski dla inwestorek i inwestorów
Jeśli planujesz flipping mieszkań – nawet jako „dodatkowe zajęcie” – zadaj sobie kilka pytań:
- Czy Twoje działania są zarobkowe?
- Czy masz powtarzalny schemat działania?
- Czy planujesz więcej niż jedną transakcję?
- Czy prowadzisz negocjacje, zaciągasz kredyty, robisz remonty z myślą o sprzedaży?
Jeśli choć na jedno z tych pytań odpowiadasz „tak” – Twoja aktywność może zostać uznana za działalność gospodarczą. A to oznacza:
- obowiązek rejestracji działalności,
- prowadzenie ewidencji,
- inne zasady opodatkowania (skala, podatek liniowy lub ryczałt),
- ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej w razie zaniedbań.
Potrzebujesz wsparcia przy flipach?
Pomagam inwestorkom w nieruchomości:
- wybrać optymalną formę działalności,
- uporządkować dokumentację i umowy,
- legalnie rozliczać zyski ze sprzedaży mieszkań.
Umów się na konsultację podatkową, jeśli chcesz mieć pewność, że Twoje inwestycje są zgodne z przepisami i nie grożą kontrolą skarbową.
Zapisz się do newslettera, by być na bieżąco z aktualnościami prawnymi, podatkowymi i orzeczniczymi.
Z treścią wyroków możesz zapoznać się tutaj:
