Użytkowanie wieczyste – przewodnik po opłatach, podatkach i prawach użytkownika 2025

Użytkowanie wieczyste to jedna z najbardziej skomplikowanych form władania nieruchomością w Polsce, szczególnie w kontekście obowiązków podatkowych. Wielu właścicieli mieszkań i przedsiębiorców boryka się z pytaniami: czy płacąc opłatę za użytkowanie wieczyste, muszę dodatkowo uiszczać podatek od nieruchomości? Kto jest odpowiedzialny za jego zapłatę, gdy na gruncie znajdują się budynki? W tym artykule kompleksowo omówimy wszystkie aspekty opodatkowania nieruchomości w kontekście użytkowania wieczystego.

Czym jest użytkowanie wieczyste i jak wpływa na podatek od nieruchomości?

Podstawy prawne użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste to szczególna forma prawna umożliwiająca korzystanie z gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, w użytkowanie wieczyste można oddawać grunty państwowe oraz samorządowe położone w granicach administracyjnych miast lub włączone do planów zagospodarowania przestrzennego.

Istotną cechą użytkowania wieczystego jest fakt, że może ono dotyczyć wyłącznie gruntów. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na takim gruncie stanowią jego własność, co ma kluczowe znaczenie dla określenia obowiązków podatkowych.

Podatnicy podatku od nieruchomości przy użytkowaniu wieczystym

Kluczowym przepisem w tej materii jest art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który wskazuje, że podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi:

• właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych
• użytkownicy wieczyści gruntów

To oznacza, że użytkownik wieczysty jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości, mimo że nie jest właścicielem gruntu w rozumieniu prawa cywilnego.

Podwójne opodatkowanie – mit czy rzeczywistość?

Podatek od gruntu

Użytkownik wieczysty płaci podatek od nieruchomości od gruntu na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – jako użytkownik wieczysty. Wysokość tego podatku nie zależy od formy prawnej władania gruntem, lecz od jego powierzchni i przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podatek od budynków wzniesionych na gruncie

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność. W konsekwencji użytkownik wieczysty jest podatnikiem podatku od nieruchomości również od tych obiektów, ale już jako ich właściciel (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Przykład praktyczny: Jeśli zawarłeś umowę użytkowania wieczystego na 99 lat i wybudowałeś na tym gruncie budynek mieszkalny, będziesz podatnikiem podatku od nieruchomości z dwóch tytułów:

• od gruntu – jako użytkownik wieczysty
• od budynku – jako właściciel

Skomplikowane przypadki – budynki wzniesione przez osoby trzecie

Orzecznictwo Sądu Najwyższego

Szczególnie problematyczne są sytuacje, gdy budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wznosi osoba trzecia, np. dzierżawca. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 roku (III CZP 60/11) rozstrzygnął definitywnie, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego.

Konsekwencje podatkowe

Wyrok NSA z 1 lipca 2021 roku (III FSK 3145/21) potwierdził, że podatnikiem podatku od nieruchomości od obiektów budowlanych wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty, nawet jeśli obiekty te wzniosła osoba trzecia.

Przykład ze sporu sądowego: Spółka A jako użytkownik wieczysty oddała grunt w dzierżawę Spółce B, która wzniosła na nim budynek pompowni. Podatnikiem podatku od nieruchomości od tego budynku jest Spółka A, ponieważ zgodnie z prawem jest ona właścicielem budynku, mimo że nie poniosła kosztów jego wzniesienia.

Przedawnienie opłat za użytkowanie wieczyste – kluczowa wiedza prawna

Opłata za użytkowanie wieczyste to nie podatek

Fundamentalną kwestią, którą należy zrozumieć, jest fakt, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie jest podatkiem. To oznacza, że:

• nie mają tu zastosowania regulacje ordynacji podatkowej
• nie obowiązuje pięcioletnie przedawnienie charakterystyczne dla podatków
• stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o przedawnieniu roszczeń

Trzyletnie przedawnienie opłat za użytkowanie wieczyste

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, zaległości z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste przedawniają się po trzech latach. Wynika to z faktu, że opłaty te należą do świadczeń okresowych, dla których Kodeks cywilny przewiduje skrócony termin przedawnienia.

Praktyczne konsekwencje przedawnienia

Ważne zasady:

1. Dłużnik może spłacić przedawnione roszczenie – nawet po upływie trzech lat można dobrowolnie uiścić zaległe opłaty
2. Prawo powołania się na przedawnienie – dłużnik ma prawo odmówić zapłaty przedawnionych opłat, powołując się na art. 117 Kodeksu cywilnego
3. Brak automatycznego umorzenia – przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu, ale daje prawo do uchylenia się od jego zaspokojenia

Odwołanie od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste

Podstawy aktualizacji opłat

Opłata za użytkowanie wieczyste podlega okresowej aktualizacji, jednak nie częściej niż raz na 3 lata. Wysokość opłaty ustala się na podstawie:

• wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego
• położenia nieruchomości
• przeznaczenia gruntu zgodnie z planem miejscowym

Procedura odwołania

Jeśli otrzymałeś wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty, masz 30 dni na złożenie wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.

Częste błędy w operatach szacunkowych:

• nieprawidłowości formalne
• błędne opisy wycenianej nieruchomości
• użycie niewłaściwej metodologii wyceny
• nieodpowiedni dobór nieruchomości do porównania
• błędy w kalkulacjach
• pominięcie wad prawnych nieruchomości
• brak uwzględnienia służebności i innych ograniczeń

Otrzymałeś podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste? Nie wiesz, czy jest uzasadniona?

Sprawdź, czy możesz skutecznie zaskarżyć podwyżkę. Nasi specjaliści przeanalizują Twoją sprawę i wskażą najlepsze rozwiązania. Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24 godzin.

WYPEŁNIJ FORMULARZ – UMÓW KONSULTACJĘ

Skarga na bezczynność SKO

Problem przewlekłości postępowań Postępowania dotyczące aktualizacji opłat często charakteryzują się przewlekłością i mogą trwać miesiące lub lata. Gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podejmuje właściwych działań, pojawia się pytanie o możliwość złożenia skargi do sądu administracyjnego.

Niejednolite orzecznictwo:

Pierwsza linia orzecznicza wyklucza możliwość składania skargi na bezczynność SKO. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 stycznia 2007 r. (I OSK 306/06) uznał, że sprawy aktualizacji mają charakter cywilnoprawny, więc bezczynność SKO nie podlega skardze do sądu administracyjnego.

Druga linia orzecznicza dopuszcza składanie takich skarg. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w postanowieniu z 14 listopada 2014 r. (II SA/Kr 1506/14) oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu z 12 stycznia 2010 r. (IV SAB/Po 70/09) uznały, że skarga na bezczynność SKO jest dopuszczalna w celu zdyscyplinowania organu do wydania orzeczenia.

Skuteczne odwołanie – elementy pisma

Podstawowe elementy odwołania:

1. Adresat i podstawa prawna – wskazanie organu i art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami
2. Opis stanu faktycznego – przedstawienie otrzymanego wypowiedzenia i kwestionowanego operatu
3. Zarzuty merytoryczne – konkretne błędy w wycenie nieruchomości z powołaniem się na dokumenty
4. Ciężar dowodu – pamiętaj, że to organ musi udowodnić zasadność aktualizacji (art. 78 ust. 3 ugn)

Przykład sukcesu: W jednej ze spraw opłata roczna została podwyższona z 44,55 zł do 2.696,16 zł (wzrost o 6000%). Po skutecznym odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymano dotychczasową wysokość opłaty.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Automatyczne przekształcenie mieszkań

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wygasło z mocy prawa. Oznacza to, że dotychczasowi użytkownicy wieczyści automatycznie stali się właścicielami gruntów.

Opłaty przekształceniowe

Przekształcenie nie oznacza bezpłatnego nabycia własności. Dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste zostały zastąpione opłatami przekształceniowymi, które należy uiszczać przez 20 lat.

Wysokie bonifikaty za jednorazową wpłatę:

• możliwość uiszczenia jednorazowej opłaty z bonifikatą nawet do 98-99%
• bonifikata obliczana od kwoty pozostałej do zapłaty
• termin na złożenie wniosku o jednorazową opłatę – w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłat rocznych

Wpływ na podatek od nieruchomości

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Podstawą opodatkowania gruntów pozostaje ich powierzchnia, która nie ulega zmianie. Zmienia się jedynie tytuł prawny władania nieruchomością.

Praktyczne wskazówki dla użytkowników wieczystych

Strategia w przypadku zaległych opłat

Jeśli otrzymałeś wezwanie do zapłaty zaległych opłat:

1. Sprawdź daty powstania zaległości – opłaty starsze niż 3 lata mogą być przedawnione
2. Przeanalizuj swoje prawa – możesz powołać się na przedawnienie zgodnie z art. 117 k.c.
3. Podejmij świadomą decyzję – możesz zapłacić dobrowolnie lub skorzystać z zarzutu przedawnienia

Ochrona przed nadmiernym obciążeniem

W przypadku drastycznych podwyżek:

• żądaj udostępnienia operatu szacunkowego
• sprawdź czy rzeczoznawca nie pominął ważnych ograniczeń
• zweryfikuj czy porównano właściwe nieruchomości
• skontroluj metodologię wyceny

Obowiązki informacyjne

Po przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności należy złożyć do urzędu skarbowego informację o zmianie stanu faktycznego wpływającej na podatek od nieruchomości (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Planowanie finansowe – podatek od nieruchomości

Dla osób fizycznych:

• oczekiwanie na decyzję wymiarową z urzędu gminy
• płatność podatku od nieruchomości zgodnie z otrzymaną decyzją
• możliwość rozłożenia płatności na raty

Dla osób prawnych:

• obowiązek samodzielnego obliczenia podatku
• złożenie deklaracji ZDN-1 do urzędu gminy
• płatność bez wezwania do dnia 15 każdego miesiąca

Monitoring zmian prawnych

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego była wielokrotnie nowelizowana. Warto śledzić zmiany w przepisach, szczególnie dotyczące:

• wysokości bonifikat
• terminów płatności
• procedur odwoławczych

Częste błędy i jak ich unikać

Błędne założenia dotyczące przedawnienia

Wielu użytkowników wieczystych błędnie zakłada, że jeśli minęło więcej niż 3 lata od terminu płatności opłaty, to automatycznie nie muszą jej płacić. Przedawnienie nie powoduje jednak automatycznego umorzenia długu. Dłużnik musi świadomie powołać się na zarzut przedawnienia w odpowiedzi na żądanie zapłaty.

Błędne założenia dotyczące podatku

Często spotykane jest przekonanie, że płacąc opłatę za użytkowanie wieczyste, nie trzeba dodatkowo uiszczać podatku od nieruchomości. Opłata za użytkowanie wieczyste to świadczenie cywilnoprawne na rzecz właściciela gruntu, natomiast podatek od nieruchomości to danina publiczna o zupełnie innym charakterze prawnym.

Nieprawidłowe rozliczenia przy dzierżawie

Użytkownik wieczysty nie może przenieść obowiązku podatkowego na dzierżawcę czy najemcę w drodze umowy cywilnoprawnej. Przepisy podatkowe mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

Ignorowanie terminów odwołania

30-dniowy termin na wniosek do SKO dotyczący aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest terminem zawitym. Po jego upływie możliwości skutecznego zaskarżenia są znacznie ograniczone.

Bierność w przypadku bezczynności SKO

Jeśli Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie rozpatruje Twojego wniosku, rozważ złożenie skargi na bezczynność do sądu administracyjnego – mimo niejednolitego orzecznictwa, coraz więcej sądów dopuszcza takie skargi.

Podsumowanie

Użytkowanie wieczyste to skomplikowana instytucja prawna, która generuje liczne obowiązki podatkowe i cywilnoprawne. Kluczowe jest zrozumienie, że:

1. Użytkownik wieczysty płaci podatek od nieruchomości – zarówno od gruntu (jako użytkownik wieczysty), jak i od budynków (jako właściciel)
2. Opłaty za użytkowanie wieczyste przedawniają się po 3 latach – można powołać się na zarzut przedawnienia zgodnie z Kodeksem cywilnym
3. Przekształcenie mieszkań już nastąpiło – od 1 stycznia 2019 roku użytkownicy wieczysty gruntów mieszkaniowych stali się właścicielami
4. Można skutecznie odwoływać się od podwyżek – kluczem jest profesjonalna analiza operatu szacunkowego i wskazanie konkretnych błędów
5. Bezczynność SKO można zaskarżyć – mimo niejednolitego orzecznictwa, coraz więcej sądów dopuszcza skargi na bezczynność do sądu administracyjnego
6. Wysokie bonifikaty są możliwe – jednorazowa opłata przekształceniowa może być znacznie niższa od sumy opłat rocznych
7. Ciężar dowodu spoczywa na organie – to właściciel gruntu musi udowodnić zasadność aktualizacji opłaty
8. Pomoc profesjonalna się opłaca – skomplikowane sprawy wymagają wsparcia doświadczonych prawników i rzeczoznawców

Pamiętaj, że każda sytuacja jest indywidualna i może wymagać szczegółowej analizy. W przypadku wątpliwości, szczególnie dotyczących przedawnionych opłat czy błędnych wycen, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Chcesz być na bieżąco z najnowszymi zmianami w podatkach i prawie nieruchomości? Zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymywać praktyczne wskazówki i unikać kosztownych błędów. Dołącz teraz i zyskaj przewagę!