Nieruchomość w fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna to jedno z najlepszych narzędzi sukcesji i ochrony majątku, jakie polskie prawo daje przedsiębiorcom. Ale wniesienie do niej nieruchomości bez wcześniejszego planowania może kosztować miliony złotych — i to zgodnie z prawem, bez żadnego przestępstwa.

W tym odcinku podcastu Biznes bez pułapek analizuję pięć momentów, w których przedsiębiorcy najczęściej wpadają w pułapki podatkowe związane z nieruchomościami w fundacji rodzinnej:

1. VAT od wniesienia nieruchomości
Darowizna nieodpłatna nie znaczy „bez podatku”. Jeśli nieruchomość była składnikiem majątku firmowego i odliczałeś od niej VAT — jej wniesienie do fundacji może podlegać opodatkowaniu. Kluczowa jest data pierwszego zasiedlenia.

2. 25% karny CIT za „niewłaściwą intencję”
Fiskus może uznać, że fundacja nabyła nieruchomość z zamiarem jej sprzedaży — i to nawet lata po zakupie. Dowodem stają się statut, protokoły zarządu i dokumenty strategiczne fundacji.

3. Wartość w akcie notarialnym jako decyzja podatkowa
To, jaką wartość wpiszesz w akcie notarialnym, wpływa na rozliczenia podatkowe fundacji na kilkanaście lat do przodu — nie tylko w momencie wniesienia.

4. Najem nieruchomości własnej spółce
Popularny model „fundacja plus własna spółka” nie oznacza zerowego podatku. Wynajem podmiotowi powiązanemu jest opodatkowany 19% CIT na zasadach ogólnych.

5. Fundacja jako skarbiec, nie deweloper
Fundacja może zarządzać i zbywać nieruchomości, ale nie może ich wytwarzać. Działalność deweloperska wewnątrz fundacji grozi utratą preferencji podatkowych i karną stawką 25% CIT.

Wszystkie wnioski oparte są na aktualnych interpretacjach podatkowych Dyrektora KIS z lat 2024–2025.