Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W dzisiejszych czasach, kiedy granice stają się coraz mniej widoczne, wielu cudzoziemców decyduje się na zakup nieruchomości w Polsce. Jednak podczas transakcji często pojawiają się pytania dotyczące warunków, jakie musi spełnić obcokrajowiec, aby legalnie nabyć nieruchomość. Czy wiesz, jakie przepisy obowiązują w tym zakresie? Przeczytaj nasz wpis, aby poznać szczegóły.

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce zarówno w celu prowadzenia działalności gospodarczej, jak i celu zaspokojenia swoich potrzeb życiowych.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – zasady ogólne

Jeśli jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z kraju EOG albo Szwajcarii, to od 1 maja 2016 r. nie potrzebujesz zezwolenia, żeby kupić nieruchomość w Polsce. Nie ma tu znaczenia, skąd pochodzi kapitał.

Ale jeśli jesteś z kraju spoza EOG lub Szwajcarii, to zanim kupisz nieruchomość w Polsce, musisz dostać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Przykładowo, obywatel Ukrainy, chcąc nabyć nieruchomość w Polsce, musi przejść przez procedurę uzyskania zgody. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji formalnie sprawdzi wniosek, a następnie wystąpi o opinię do Ministra Obrony Narodowej.

Kwestia nabycia nieruchomości przez cudzoziemców jest uregulowana w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 24 marca 1920 r.

Wstęp do nabywania przez cudzoziemca nieruchomości położonych w Polsce

Kim jest „cudzoziemiec”?

Cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest:

• osoba, która nie ma polskiego obywatelstwa,
• firma, która ma swoją siedzibę poza Polską,
• spółka, której właściciele to osoby fizyczne, mająca siedzibę za granicą i nieposiadająca osobowości prawnej, utworzona zgodnie z prawem obcych państw,
• firma lub spółka z siedzibą w Polsce, ale kontrolowana przez cudzoziemców, czyli osoby lub firmy wymienione wcześniej.

Spółka jest kontrolowaną, jeśli cudzoziemcy mają ponad 50% głosów lub decydujący wpływ zgodnie z Kodeksem spółek handlowych.

Cudzoziemiec musi również wykazać, że istnieją okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską, takie jak małżeństwo z obywatelem Polski czy posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy.

Nabycie nieruchomości – co to znaczy

Nabyciem nieruchomości jest uzyskanie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości na skutek różnych czynności prawnych. Przykładami takich zdarzeń są: sprzedaż, zamiana, darowizna czy dziedziczenie na podstawie testamentu.

W przypadku nabywania nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy wymagane jest zezwolenie?

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane na jego wniosek. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które jest wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – procedura

Warunki wydania zezwolenia

Zezwolenie możesz dostać, jeśli wykażesz, że masz więzi z Polską i zakup nieruchomości nie zagraża bezpieczeństwu, obronności, porządkowi publicznemu ani zdrowiu.

Więzi z Polską możesz udowodnić na kilka sposobów. Na przykład, jeśli masz polskie obywatelstwo albo polskie pochodzenie – to mocny argument.

Innym przykładem jest małżeństwo z obywatelem Polski. To również pokazuje silne związanie z krajem.

Zezwolenie możesz też dostać, jeśli masz w Polsce zezwolenie na pobyt czasowy, stały albo status rezydenta długoterminowego UE.

Dodatkowo, jeśli jesteś członkiem zarządu polskiej spółki albo prowadzisz legalnie działalność gospodarczą lub rolniczą w Polsce – to również potwierdza Twoje powiązania z krajem.

Jeśli chcesz kupić nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, jej powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 ha.

Jeśli kupujesz nieruchomość pod działalność gospodarczą, jej wielkość musi odpowiadać realnym potrzebom tej działalności. Wtedy musisz wykazać, że zakup ma związek z charakterem Twojego biznesu.

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha.

Treść wniosku o zgodę na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jeśli chcesz dostać zezwolenie, musisz złożyć wniosek z kilkoma ważnymi informacjami.

We wniosku napisz, kim jesteś i jaki masz status prawny.

Podaj, kto jest właścicielem nieruchomości, którą chcesz kupić.

Opisz dokładnie nieruchomość – gdzie się znajduje, jaka jest jej powierzchnia i przeznaczenie.

Wskaż, w jaki sposób chcesz ją nabyć – czy przez sprzedaż, darowiznę, czy zamianę.

Powiedz, dlaczego chcesz kupić tę nieruchomość. Jeśli to pod działalność gospodarczą lub rolniczą – wyjaśnij, jak ją wykorzystasz i jakie inwestycje planujesz.

Pokaż, skąd masz pieniądze na zakup – to też jest ważne.

Pamiętaj, że w trakcie rozpatrywania wniosku urząd może poprosić Cię o dodatkowe dokumenty lub wyjaśnienia, w zależności od sprawy.

Do wniosku należy dołączyć odpis księgi wieczystej, który można uzyskać elektronicznie.

Więcej o księgach wieczystych przeczytasz w artykule.

Tożsamość nabywcy

Do wniosku musisz dołączyć dokumenty, które potwierdzają Twój status prawny.

Jeśli jesteś osobą fizyczną, to załącz kopię ważnego dokumentu tożsamości – np. paszport albo kartę pobytu. Ten dokument musi potwierdzać Twoje obywatelstwo, datę i miejsce urodzenia.

Jeśli kupujesz nieruchomość do działalności gospodarczej, to musisz też dołączyć aktualny odpis lub wyciąg z rejestru działalności gospodarczej.

Jeśli wniosek składasz w imieniu spółki, dołącz aktualny odpis lub wyciąg z rejestru przedsiębiorców.

Pamiętaj, że taki dokument musi być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku.

Ważność załączanych dokumentów

Jeśli masz dokumenty wystawione za granicą, musisz je zalegalizować lub opatrzyć klauzulą apostille. Opłata wynosi 60 zł za każdy dokument. Możesz to zrobić samodzielnie lub przez pełnomocnika w Ministerstwie Spraw Zagranicznych.

Wniosek o zezwolenie sporządzasz w języku polskim. Wszystkie załączniki w języku obcym muszą zostać przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.

Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny być złożone w oryginale lub w formie poświadczonej kopii. Nie mogą być starsze niż 6 miesięcy w dniu składania wniosku.

Do wniosku należy dołączyć:

• Odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie z akt zbioru dokumentów,
• Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• Dokumenty pozwalające na aktualizację danych w księdze wieczystej, jeśli są nieaktualne,
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy, albo decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego; w przypadku braku planu – zaświadczenie z odpowiedniego urzędu,
• Oświadczenie zbywcy potwierdzające zamiar sprzedaży nieruchomości, wraz ze szczegółowym opisem,
• W przypadku nabycia w wyniku połączenia lub podziału spółek – plan połączenia lub podziału, uchwały oraz projekty umów lub statutów spółek,
• Jeżeli planujesz prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej, dołącz dokumenty potwierdzające ten zamiar – np. koncesje, zezwolenia lub wpisy do rejestru.

Zakres dokumentów wymaganych do wniosku może być szeroki. W praktyce bywa to dużym wyzwaniem, zwłaszcza dla osób bez doświadczenia w postępowaniach administracyjnych. Może to prowadzić do konieczności uzupełnień, a w konsekwencji do wydłużenia całej procedury.

Warunki finansowe

Jeśli jesteś cudzoziemcem i chcesz kupić nieruchomość w Polsce, musisz udowodnić, że masz środki na ten zakup oraz na prowadzenie działalności. Dotyczy to zwłaszcza spółek z siedzibą poza Europejskim Obszarem Gospodarczym. Wymagane dokumenty nie mogą być starsze niż 3 miesiące w dniu złożenia wniosku.

Do wniosku dołącz:

• Zaświadczenie z banku, w którym masz rachunek. Musi ono potwierdzać zarówno posiadane środki finansowe, jak i Twoją zdolność kredytową
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalegasz z żadnymi płatnościami wobec budżetu państwa.
• Zaświadczenie z ZUS, potwierdzające, że nie masz zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenia społeczne.

Posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy może również wpłynąć na pozytywne rozpatrzenie wniosku.

Dokumenty musisz złożyć w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem. Może to zrobić notariusz albo Twój pełnomocnik – na przykład adwokat, radca prawny, doradca podatkowy albo rzecznik patentowy.

Opłaty administracyjne

Koszt uzyskania zezwolenia wynosi 1 570 zł, natomiast promesy 98 zł.

Dodatkowo należy doliczyć koszty wydania zaświadczeń i opłat skarbowych od pełnomocnictw. Opłata za wydanie promesy zezwolenia wynosi 98 zł.

Okres trwania postępowania

Opinię na temat nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wyrażają Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w przypadku gruntów rolnych) lub Minister Środowiska (w odniesieniu do nieruchomości leśnych).

Jeżeli nie ma przeciwwskazań, a wniosek spełnia wszystkie formalne wymagania, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje decyzję o zezwoleniu na zakup nieruchomości.

Decyzja powinna zostać wydana w ciągu 2 miesięcy, pod warunkiem, że wniosek zawiera wszystkie wymagane dokumenty i organy opiniujące wyrażą swoje stanowisko na czas. Termin ten może się wydłużyć z powodu opóźnień ze strony wnioskodawcy lub konieczności uzupełnienia dokumentów. W praktyce czas oczekiwania wynosi zazwyczaj około 5 miesięcy, chociaż może być zarówno krótszy, jak i dłuższy.

W przypadku nieruchomości rolnych, zezwolenia ministra właściwego do spraw rolnictwa są również wymagane.

Zezwolenie jest ważne przez 2 lata, w trakcie których należy zakończyć proces zakupu nieruchomości. W międzyczasie może zostać wydana promesa, której ważność wynosi rok.

Decyzja w sprawie zezwolenia na nabywanie nieruchomości

Decyzja w sprawie zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawana przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Minister ten bada, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego. Ponadto, minister bada, czy cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Decyzja w sprawie zezwolenia jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej.

Odwołanie od decyzji w sprawach wewnętrznych

W przypadku, gdy cudzoziemiec nie zgadza się z decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości, może złożyć odwołanie. Odwołanie to powinno zawierać przyczyny niezgody na decyzję oraz wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Odwołanie jest rozpatrywane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, który może uwzględnić odwołanie i wydać nową decyzję lub utrzymać w mocy poprzednią decyzję.

Promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Promesa to decyzja administracyjna, która stanowi przyrzeczenie wydania cudzoziemcowi zezwolenia na zakup nieruchomości.

W postępowaniu dotyczącym wydania promesy stosuje się zasady obowiązujące przy wydawaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Procedura ta jest prowadzona przez ministra spraw wewnętrznych. Promesa ma charakter wiążący, co oznacza, że organ nie może odmówić wydania zezwolenia, jeśli wcześniej została wydana promesa dla konkretnego podmiotu, chyba że nastąpiła zmiana stanu faktycznego sprawy. Zmiany te mogą dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i samego wnioskodawcy, o ile są istotne i mają wpływ na decyzję.

Zmiany w stanie prawnym nie wpływają na decyzję, więc promesa pozostaje wiążąca dla organu. W niektórych przypadkach zmiana stanu prawnego może nawet działać na korzyść cudzoziemca, na przykład w sytuacji, gdy uzyskanie zezwolenia nie będzie już konieczne. Wydanie zezwolenia jest uzależnione od spełnienia warunków określonych w promesie.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia – kiedy jest możliwe?

Jeśli jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii albo Szwajcarii, nie musisz uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce, niezależnie od pochodzenia kapitału. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia.

Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli kupujesz:

• Samodzielny lokal mieszkalny z odpowiednimi warunkami (np. kuchnia, łazienka, piwnica lub strych). Samodzielny lokal mieszkalny musi spełniać odpowiednie warunki, takie jak posiadanie kuchni, łazienki, piwnicy lub strychu.
• Lokal lub część lokalu przeznaczoną na garaż, jeśli chcesz go mieć w związku z nieruchomością, którą już posiadasz.
• Nieruchomość, jeśli mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat i masz zezwolenie na pobyt stały lub status rezydenta długoterminowego UE.
• Nieruchomości wchodzące do wspólnoty majątkowej, jeśli twój małżonek jest obywatelem polskim, a ty mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata po uzyskaniu zezwolenia na pobyt stały lub status rezydenta długoterminowego UE.
• Nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem przez co najmniej 5 lat, jeśli masz prawo do dziedziczenia po tej osobie (np. dziecko dziedziczy po rodzicach).
• Nieruchomość jako bank, jeśli przejmujesz ją po nieudanej licytacji.

W przypadku nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej lub gruntów rolnych powyżej 1 ha, musisz uzyskać zezwolenie, nawet w tych przypadkach.

Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli nabywasz nieruchomość w drodze dziedziczenia i masz prawo do dziedziczenia ustawowego zgodnie z przepisami swojego kraju. Jeśli twój kraj nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, obowiązuje prawo polskie.

Zezwolenie będzie potrzebne, jeśli dziedziczysz nieruchomość na podstawie testamentu, ale nie należysz do kręgu spadkobierców ustawowych.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Europejskim Obszarze Gospodarczym

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Europejskim Obszarze Gospodarczym jest uregulowane odrębnymi przepisami. Cudzoziemcy z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. Jednakże, w przypadku, gdy nieruchomość jest położona w strefie nadgranicznej lub jest to nieruchomość rolna o powierzchni przekraczającej 1 ha, cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości. W tym przypadku, cudzoziemiec musi spełnić określone warunki, takie jak wykazanie więzi z Polską lub posiadanie stałego miejsca zamieszkania w Polsce.

Jak cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce – luka w przepisach

W przepisach pojawia się rozbieżność dotycząca sytuacji, gdy polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ma za wspólnika obywatela państwa spoza EOG, np. Amerykanina, Ukraińca czy Meksykanina. Taka spółka jest uznawana za cudzoziemca w rozumieniu przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W przypadku, gdy cudzoziemiec spoza EOG chce posiadać większość udziałów w polskiej spółce z o.o., która jest właścicielem nieruchomości gruntowej w Polsce, wymaga uzyskania zezwolenia.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 Prawa przedsiębiorców, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna prowadząca działalność gospodarczą. Oznacza to, że polska spółka z o.o. może być uznana za przedsiębiorcę z EOG, niezależnie od tego, czy jej właścicielem jest Polak, obywatel innego kraju EOG, czy obywatel państwa spoza EOG (poza Szwajcarią). Tworzenie spółek przez cudzoziemców spoza EOG lub nabywanie ich udziałów, jeśli spółka nie posiada nieruchomości, nie wiąże się z ograniczeniami.

Jeśli jednak cudzoziemiec spoza EOG chce posiadać większość udziałów w polskiej spółce z o.o., która jest właścicielem nieruchomości gruntowej w Polsce, musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Natomiast jeśli sama spółka z o.o., nawet jeśli jej wspólnikiem jest obywatel spoza EOG, kupuje nieruchomość, nie potrzebuje dodatkowego zezwolenia. Spółka może być kontrolowana przez cudzoziemca, ale nadal może swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce, chyba że inne przepisy, jak ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowią inaczej.

Na temat spółki z ograniczoną odpowiedzialnością możesz przeczytać w artykule: Spółka z o.o. – co musisz wiedzieć.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy jest nieważne?

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieważny. Sąd może orzec o nieważności na wniosek m.in. wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, wojewody lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Notariusz sporządzający akt notarialny musi powiadomić ministra spraw wewnętrznych w ciągu 7 dni od dokonania czynności. Jeśli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wynika z prawomocnego orzeczenia, sąd również ma obowiązek powiadomienia ministra.

Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wiąże się z wieloma formalnościami i wymaga spełnienia określonych warunków prawnych. Każda sprawa jest inna, dlatego ważne jest, aby podejść do niej indywidualnie. W rozumieniu ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca musi być zgodne z przepisami prawnymi oraz względami polityki społecznej. Jeśli planujesz nabyć nieruchomość w Polsce, nasza Kancelaria jest gotowa wesprzeć Cię na każdym etapie procesu. Pomożemy Ci przygotować wszystkie niezbędne dokumenty, udzielimy odpowiedzi na Twoje pytania i zadbamy o to, aby cały proces przebiegał sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zachęcamy do skontaktowania się z nami i zapisania się do naszego newslettera, aby być na bieżąco z najnowszymi informacjami prawnymi dotyczącymi rynku nieruchomości. Dołącz do naszej społeczności i bądź pewny, że Twoje decyzje związane z nabywaniem nieruchomości będą dobrze przygotowane! bądź pewny, że Twoje decyzje związane z nabywaniem nieruchomości będą dobrze przygotowane!

Jeśli masz wątpliwości dotyczące zakupu nieruchomości, skontaktuj się z nami – wypełnij formularz, a my odpowiemy na Twoje pytania!

Dołącz do naszego newslettera, by być na bieżąco z aktualnościami prawnym i podatkowymi dotyczącymi nieruchomości i biznesu.