Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia – kiedy jest to możliwe?
W dobie globalizacji przemieszczanie się między Państwami i zakup nieruchomości w różnych miejscach świata jest czymś naturalnym. Polska nie jest pod tym względem wyjątkiem. Obecnie wielu cudzoziemców decyduje się na nabycie nieruchomości w Polsce. Wielokrotnie dopiero w czasie transakcji pojawia się pytanie czy cudzoziemiec może nabyć tę konkretną nieruchomość, a jeśli tak, to jakie warunki musi spełnić.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – zasady ogólne
Cudzoziemiec planujący nabycie nieruchomości w Polsce co do zasady powinien uzyskać zezwolenie wydane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Kwestia nabycia nieruchomości przez cudzoziemców jest uregulowana w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 24 marca 1920 r.
Cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą
- spółka osób fizycznych z siedzibą za granicą, niemająca osobowości prawnej i utworzona zgodnie z prawem państw obcych
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby wymienione w punktach 1-3.
Spółką kontrolowaną jest spółka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy posiadają bezpośrednio lub pośrednio więcej niż 50% głosów na zgromadzeniu wspólników, na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych.
Nabycie nieruchomości – co to znaczy
Nabyciem nieruchomości będzie nabycie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Jako przykład można podać choćby: sprzedaż, zamianę, darowiznę, dziedziczenie testamentowe.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy wymagane jest zezwolenie?
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane na wniosek. Zezwolenie może zostać udzielone, jeśli wnioskodawca wykaże, że istnieją okoliczności świadczące o jego powiązaniach z Polską, a zakup ten nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa, porządkowi publicznemu ani nie stoi w sprzeczności z zasadami polityki społecznej czy zdrowia publicznego.
Cudzoziemiec może wykazać więzi z Rzeczpospolitą Polską na przykład poprzez:
- posiadanie polskiej narodowości lub pochodzenia
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej
- członkostwo w organie zarządzającym niektórych przedsiębiorców
- wykonywania na terytorium Rzeczpospolitej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z z przepisami prawa polskiego.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Zezwolenie powinno zawierać szczegółowe informacje dotyczące nabywanej nieruchomości, tożsamości cudzoziemca jako nabywcy oraz osoby dokonującej zbycia. Zezwolenie dodatkowo powinno określać ewentualne szczególne warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Zezwolenie jest ważne przez 2 lata, a przed jego wydaniem może być wystawiona promesa, której ważność wynosi rok.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy nie stosuje się ustawy?
Przepisy ustawy dotyczącej nabywania nieruchomości przez cudzoziemców nie obejmują przypadków, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego lub zapisu windykacyjnego. Warunek jest jednak taki, że cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego. Jeśli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, zastosowanie ma prawo polskie.
Cudzoziemiec, który otrzyma nieruchomość (lub prawo użytkowania wieczystego) w ramach spadku na podstawie testamentu, musi uzyskać odpowiednie zezwolenie. Wniosek o zezwolenie należy złożyć w terminie 2 lat od otwarcia spadku. Jeśli cudzoziemiec nie uzyska zezwolenia, prawo własności nieruchomości (lub użytkowania wieczystego) przechodzi na osoby, które dziedziczyłyby ustawowo. W przypadku, gdy cudzoziemiec nie otrzyma zezwolenia na nabycie nieruchomości w ramach zapisu windykacyjnego, prawo własności trafia z powrotem do masy spadkowej.
Nabycie nieruchomości – kiedy zezwolenie nie jest wymagane
Od wymogu uzyskania zezwolenia zwolniono, z wyjątkiem terenów w strefach przygranicznych oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 hektar, następujące przypadki:
- zakup lokalu mieszkalnego;
- nabycie lokalu użytkowego przeznaczonego na garaż lub udziału w takim lokalu, pod warunkiem że służy to zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub lokalu mieszkalnego;
- zakup nieruchomości przez cudzoziemca, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na osiedlenie się lub pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego, który mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na osiedlenie się lub pobyt rezydenta długoterminowego UE, pod warunkiem że nieruchomość stanie się częścią majątku wspólnego małżonków;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, który w dniu zakupu ma prawo do dziedziczenia ustawowego po zbywcy, a zbywca posiadał nieruchomość lub użytkowanie wieczyste przez co najmniej 5 lat;
- zakup niezabudowanych nieruchomości o łącznej powierzchni do 0,4 ha na terenach miejskich przez kontrolowaną osobę prawną lub spółkę handlową niemającą osobowości prawnej, z siedzibą w Polsce, na cele statutowe;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego bankiem i zarazem wierzycielem hipotecznym, w wyniku przejęcia nieruchomości na własność po bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy jest nieważne?
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieważny. Sąd może orzec o nieważności na wniosek m.in. wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, wojewody lub ministra do spraw wewnętrznych. Notariusz, który sporządza akt notarialny dotyczący zakupu nieruchomości przez cudzoziemca, ma obowiązek powiadomić ministra ds. wewnętrznych w ciągu 7 dni od dokonania czynności. Jeśli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wynika z prawomocnego orzeczenia, to sąd także musi spełnić ten obowiązek informacyjny.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – procedura
Do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości skierowanego do ministra właściwego ds. wewnętrznych należy dołączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności uzasadniające wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Liczba wymaganych dokumentów może być bardzo długa, co bez wątpienia może przysparzać trudności osobom niemającym doświadczenia w załatwianiu tego rodzaju spraw. To może spowodować do opóźnienia w uzyskaniu zezwolenia i wydłużenie całej procedury.
Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, a wszystkie dokumenty w obcym języku muszą zostać przetłumaczone na polski przez tłumacza przysięgłego.
Opinię dotyczącą zakupu nieruchomości przez cudzoziemca przedstawia Minister Obrony Narodowej, a w przypadku gruntów rolnych – Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, natomiast dla nieruchomości leśnych – Minister Środowiska.
Jeżeli nie wystąpią przeszkody, a wniosek spełnia wszystkie formalne wymagania, minister właściwy ds. wewnętrznych wydaje decyzję o zezwoleniu na zakup nieruchomości.
Decyzja powinna być wydana w terminie 2 miesięcy, pod warunkiem że wszystkie wymagane dokumenty zostały złożone, a opinie właściwych organów dostarczone w odpowiednim czasie. W przypadku opóźnień pomoc prawnika specjalizującego się w tej dziedzinie może przyspieszyć proces.
Zezwolenie jest ważne przez 2 lata, w trakcie których należy sfinalizować zakup nieruchomości.
Koszt uzyskania zezwolenia wynosi 1 570 zł, natomiast promesy 98 zł. Dodatkowo należy doliczyć koszty wydania zaświadczeń i opłat skarbowych od pełnomocnictw.
Podsumowanie
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce może okazać się zadaniem niełatwym. Każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie. W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących nabycia nieruchomości przez cudzoziemców zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią, która wesprze Państwa w procesie nabywania nieruchomości w Polsce, przygotuje niezbędne dokumenty i odpowie na nurtujące pytania.
