Maria Kotaniec
Sprzedaż nieruchomości a VAT: bieżące doradztwo podatkowe - Warszawa
Skuteczne zarządzanie podatkami to nie tylko przestrzeganie przepisów, ale przede wszystkim podejmowanie przemyślanych decyzji, które uwzględniają ryzyka, kontekst biznesowy oraz zmieniające się regulacje.
Oferujemy bieżące doradztwo podatkowe dla przedsiębiorców, spółek i inwestorów, którzy potrzebują eksperckiego wsparcia przy analizie skutków podatkowych konkretnych działań – zarówno w Polsce, jak i za granicą.
Nasze specjalizacje
VAT oraz opodatkowanie sprzedaży nieruchomości i transakcje nieruchomościowe
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, warto przeanalizować wszystkie aspekty podatkowe związane z transakcją.
Specjalizujemy się w doradztwie podatkowym w zakresie podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomością, zakupu nieruchomości oraz opodatkowania nieruchomości. Wspieramy klientów, zarówno czynnych podatników VAT, jak i podatników korzystających ze zwolnienia przy:
- sprzedaży, zakupie, leasingu i najmie nieruchomości – w zakresie obrotu nieruchomościami istotne jest prawidłowe określenie przedmiotu własności, w tym gruntu jako przedmiotu własności; przeniesienie prawa własności nieruchomości jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów o VAT; w przypadku sprzedaży majątku osobistego, transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT,
- analizie zwolnień z VAT i prawa do odliczenia podatku naliczonego – analizujemy dostawy nieruchomości, w tym możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy dostawie budynków i budowli, jeśli spełnione są warunki dotyczące pierwszego zasiedlenia, wydatków poniesionych na ulepszenie oraz okresu, jaki upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą; nabywca nieruchomości może mieć prawo do odliczenia VAT naliczonego, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT,
- rozliczeniach VAT przy sprzedaży gruntów i lokali – vat przy sprzedaży nieruchomości zależy od rodzaju danej nieruchomości, jej przeznaczenia oraz statusu podatnika; różne rodzaje nieruchomości mogą podlegać różnym stawkom VAT, np. 8% dla lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym; przy sprzedaży nieruchomości na gruncie VAT należy przeanalizować, czy transakcja jest opodatkowana VAT, czy można zastosować zwolnienie, o którym mowa w ustawie o VAT (np. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT),
- transakcjach z elementem międzynarodowym (wewnątrzunijnych i transgranicznych),
- planowaniu inwestycji nieruchomościowych z zabezpieczeniem ich skutków podatkowych (interpretacje indywidualne, strukturyzacja, analiza ryzyka) – konieczna jest analiza opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w tym ustalenie podstawy opodatkowania oraz skutków podatkowych dla transakcji sprzedaży nieruchomości.
Przy sprzedaży nieruchomości należy również uwzględnić obowiązki związane z podatkiem dochodowym oraz podatkiem dochodowym. Rozpoczęcie użytkowania nieruchomości na potrzeby własne budynków ma wpływ na możliwość zastosowania zwolnienia z VAT. W przypadku wyboru opodatkowania sprzedaży nieruchomości, transakcja jest opodatkowana VAT, a obowiązek podatkowy powstaje w momencie przeniesienia prawa własności, co powinno być potwierdzone w akcie notarialnym. Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT można złożyć w urzędzie skarbowym lub bezpośrednio w akcie notarialnym. Sprzedając nieruchomość, należy pamiętać o obowiązku zapłaty podatku VAT oraz ewentualnych podatków od czynności cywilnoprawnych.
VAT w branży IT i obrocie elektroniką
Podatek VAT w branży IT oraz przy obrocie elektroniką wymaga szczególnej ostrożności, ze względu na częste transakcje międzynarodowe, usługi cyfrowe, obrót komponentami oraz ryzyko zakwestionowania rozliczeń przez organy skarbowe (np. w przypadku oszustw karuzelowych).
Nasze doradztwo VAT obejmuje m.in.:
- rozliczenia VAT w sprzedaży usług informatycznych (SaaS, licencje, dostęp do platform),
- ustalenie miejsca świadczenia usług (np. przy usługach B2B vs. B2C),
- rejestrację do VAT-UE i VAT OSS,
- rozliczenia wewnątrzwspólnotowych dostaw towarów i usług (WDT, WNT),
- rozliczenia importu towarów (w tym z zastosowaniem procedury uproszczonej),
- doradztwo przy refakturowaniu usług i towarów w grupach kapitałowych,
- ocenę obowiązku stosowania odwrotnego obciążenia (reverse charge),
- weryfikację dokumentacji (faktury, CMR, potwierdzenia dostawy),
- identyfikację i ograniczanie ryzyk podatkowych w obrocie towarami wrażliwymi.
Pomagamy również w sytuacjach podwyższonego ryzyka, np. gdy transakcje podlegają szczególnej kontroli fiskusa, jak w przypadku sprzedaży telefonów, komputerów, tabletów czy części elektronicznych. Doradzamy także firmom uczestniczącym w międzynarodowych łańcuchach dostaw i realizującym dostawy typu „3-party”.
Doradztwo w zakresie podatku dochodowego
Doradzamy w zakresie podatków dochodowych – zarówno dla osób fizycznych prowadzących działalność, jak i dla spółek:
- optymalizacja rozliczeń podatkowych,
- doradztwo przy wypłatach ze spółek (dywidendy, pożyczki, wynagrodzenia),
- skutki podatkowe restrukturyzacji (połączenia, podziały, aporty),
- planowanie podatkowe dla wspólników i inwestorów,
- kwestie rezydencji podatkowej, kosztów uzyskania przychodu, ulg podatkowych.
Transakcje międzynarodowe, transakcja sprzedaży nieruchomości i rozliczenia zagraniczne
Wspieramy klientów prowadzących działalność transgraniczną – w tym e-commerce, usługi cyfrowe, nieruchomości zagraniczne:
- rozliczenia VAT OSS i VAT-UE,
- opodatkowanie dochodu z zagranicy w Polsce,
- transakcje z podmiotami powiązanymi,
- analiza umów o unikaniu podwójnego opodatkowania,
- ocena obowiązków rejestracyjnych w innych krajach UE.
Reprezentacja w kontaktach z organami
Pomagamy także w bieżących relacjach z organami podatkowymi:
- interpretacje podatkowe,
- odpowiedzi na zapytania urzędowe,
- wsparcie w kontrolach podatkowych i postępowaniach wyjaśniających,
- analiza dokumentacji źródłowej i przygotowanie stanowisk.
Działalność gospodarcza a podatek
W przypadku sprzedaży nieruchomości niezwykle istotne jest ustalenie, czy transakcja odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z ustawą o VAT, podatnikiem VAT jest każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza obejmuje szeroki zakres aktywności – od produkcji, przez handel, usługi, aż po działalność podmiotów pozyskujących zasoby naturalne.
Jeśli sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedający występuje jako podatnik VAT, a transakcja podlega opodatkowaniu VAT. W praktyce oznacza to, że nawet jednorazowa sprzedaż nieruchomości może zostać uznana przez organy podatkowe za działalność gospodarczą, jeśli spełnia określone kryteria, takie jak powtarzalność, zorganizowanie czy cel zarobkowy. W kontekście podatku VAT kluczowe jest więc prawidłowe zakwalifikowanie sprzedawanej nieruchomości oraz określenie, czy sprzedawca działa jako podatnik VAT. Warto pamiętać, że nie tylko firmy, ale także osoby fizyczne mogą zostać uznane za podatników VAT, jeśli ich działania noszą znamiona działalności gospodarczej.
Zwolnienia z podatku – kiedy możesz skorzystać?
Przepisy ustawy o VAT przewidują możliwość zastosowania zwolnienia z podatku przy sprzedaży nieruchomości w określonych przypadkach. Jednym z najważniejszych zwolnień jest to wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej dwa lata. Pierwsze zasiedlenie to moment, w którym budynek lub jego część zostaje po raz pierwszy oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, bądź gdy właściciel rozpoczyna użytkowanie na potrzeby własne.
Zwolnienie to nie obejmuje jednak wszystkich transakcji – aby z niego skorzystać, muszą być spełnione ściśle określone warunki, w tym brak wcześniejszego odliczenia VAT od wydatków poniesionych na budowę lub ulepszenie nieruchomości. Dodatkowo, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. W praktyce oznacza to, że sprzedaż działki, która nie jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, również może korzystać ze zwolnienia z VAT. Przed dokonaniem transakcji warto dokładnie przeanalizować, czy spełnione są wszystkie przesłanki do zastosowania zwolnienia, aby uniknąć niepotrzebnych sporów z urzędem skarbowym.
Grunt i podatek – co warto wiedzieć?
Sprzedaż gruntu w kontekście podatku VAT wymaga szczególnej uwagi, ponieważ grunt traktowany jest jako towar. W przypadku sprzedaży nieruchomości, grunt może podlegać opodatkowaniu VAT, zwłaszcza gdy transakcja odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Jednak ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi. Teren budowlany to taki, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy jest przeznaczony pod zabudowę.
Jeśli sprzedawany grunt jest zabudowany, stawka VAT dla gruntu jest taka sama jak dla budynku, z którym jest związany. W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, zarówno budynek, jak i grunt podlegają tej samej stawce VAT. Kluczowe jest więc prawidłowe ustalenie, czy grunt jest zabudowany, czy niezabudowany oraz czy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej. Tylko wtedy można właściwie określić, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT, czy też możliwe jest zastosowanie zwolnienia. Warto również pamiętać, że nieprawidłowe rozliczenie VAT przy sprzedaży gruntu może skutkować poważnymi konsekwencjami podatkowymi.
Dla kogo?
- właściciele i zarządy spółek,
- inwestorzy prywatni,
- firmy z branży nieruchomości, e-commerce, usług profesjonalnych,
- podmioty realizujące transakcje krajowe i zagraniczne,
- przedsiębiorcy planujący działania o istotnych skutkach podatkowych.
Dlaczego warto?
Zamiast polegać na domysłach lub ogólnych poradach, nasi klienci otrzymują konkretne, dopasowane do ich sytuacji rekomendacje. Pracujemy z klientami, którzy cenią sobie bezpieczeństwo, spójność z przepisami i strategiczne podejście do podatków – nie tylko rozliczanie „wrzucanych w koszty” faktur.
Maria Kotaniec
Zmiana formy opodatkowania – fanaberia czy racjonalne myślenie?
Maria Kotaniec
