Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy

Zagadnienie dotyczące opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania prywatnego przed upływem 5 lat od jego nabycia wciąż budzi szereg wątpliwości. Otrzymuję od moich Klientów pytania jak powinni rozliczyć podatek dochodowy i czy w ogóle można sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat. Postaram się w tym wpisie odpowiedzieć chociaż na część pytań i tym samym inicjuję serię wpisów poświęconych prywatnej sprzedaży mieszkania. Zapraszam do lektury.

Sprzedaż mieszkania – czy to sprzedaż prywatna czy w ramach działalności gospodarczej?

Przychody ze sprzedaży nieruchomości mogą być zakwalifikowane do jednego z kilku źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”):

1. przychody z odpłatnego zbycie nieruchomości i spółdzielczych praw do lokali (dotyczy wyłącznie prywatnych transakcji),
2. przychody z działalności gospodarczej (w tym handel nieruchomościami),
3. przychody z kapitałów pieniężnych (dotyczy wnoszenia nieruchomości aportem do spółek będących podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych).

W ustawie o PIT brak jest wyraźnego rozróżnienia między działalnością gospodarczą a sprzedażą prywatną nieruchomości. Niemniej jednak w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT doprecyzowano, że jednym ze źródeł przychodu jest sprzedaż:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeśli zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, domu jednorodzinnego lub lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zatem, jeśli nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym, czyli obrót nieruchomościami nie jest przedmiotem działalności gospodarczej, oraz następuje po upływie 5 lat od jej nabycia, to nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co należy rozumieć przez „odpłatne zbycie”?

Dla wyjaśnienia wskazuję, że przez odpłatne zbycie nieruchomości należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale także inne czynności, takie jak zamiana, odpłatne zniesienie współwłasności, dział spadku z dopłatą, odpłatna renta czy umowa dożywocia. Dla potrzeb tego artykułu wszystkie te czynności określam mianem „sprzedaż”, „zbycie” lub „odpłatne zbycie”.

Znaczenie pojęcia „nabycie” do obliczenia pięcioletniego terminu

Pojęcie „nabycie” nie zostało zdefiniowane w ustawie o PIT. Przez nabycie nie należy zawsze rozumieć jedynie daty nabycia nieruchomości. Ma to miejsce choćby przy sprzedaży nieruchomości gruntowej, której własność została nabyta w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – tutaj „datą nabycia” będzie ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Podobnie kształtuje się sytuacja lokali stanowiących odrębną własność, jeśli prawo własności powstało w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tutaj także termin 5 lat liczony będzie od daty ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jak obliczyć termin pięcioletni?

Pięcioletni okres kalendarzowy liczy się zawsze od 1 stycznia roku następującego po roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Częstym błędem jest rozpoczynanie obliczania tego terminu od dnia zakupu nieruchomości. Rok, w którym dokonano nabycia, nie jest wliczany do pięcioletniego okresu.

Zasady rozliczenia odpłatnego zbycia prywatnych nieruchomości

Zasady rozliczenia odpłatnego zbycia prywatnych nieruchomości i innych praw majątkowych są uregulowane w art. 30e ustawy o PIT. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z sprzedaży nieruchomości prywatnej jest dochód, który stanowi różnicę pomiędzy:

1. przychodem z tego tytułu,
2. a kosztami uzyskania przychodu.

Podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Rozliczenia podatku od sprzedaży prywatnej nieruchomości dokonuje się w formularzu PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do zbycia nieruchomości. Podatek dochodowy powinien być zapłacony również do 30 kwietnia następnego roku, jeśli taki nam wychodzi w rozliczeniu.

Formularz PIT-39 służy do wykazania przychodów, kosztów oraz dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości należącej do majątku prywatnego. Sprzedaży prywatnej nieruchomości nie sumujemy z dochodami z pracy zarobkowej, z praw majątkowych, z emerytury czy z działalności gospodarczej.

Zwracam też uwagę, że w PIT-39 nie rozlicza się handlu nieruchomościami, powszechnie znanego jako flipy na nieruchomościach. Więcej na ten temat piszę tutaj:

Flipy nieruchomości w dobie rosnących cen – czy w 2024 to nadal opłacalny biznes?

Przychody ze sprzedaży

Zgodnie z art. 19 ustawy o PIT przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty sprzedaży (koszty zbycia). Przychodem jest wartość „wyrażona w cenie”, a nie wartość „otrzymana”. Podkreślam, że koszty zbycia nie są tożsame z kosztami uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu są elementem obliczania dochodu i pomniejszają przychód, natomiast koszty zbycia są jednym z elementów tworzących przychód.

Koszty zbycia nieruchomości

W ustawie o PIT na próżno szukać definicji kosztów zbycia, jak również nie ma w niej ujętego przykładowego katalogu kosztów. Wskazówki do poprawnego rozumienia pojęcia kosztów zbycia można znaleźć w objaśnieniach do deklaracji PIT-39, w której wskazano, że do kosztów zbycia można zaliczyć koszty taksy notarialnej, koszty sądowe, wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, wydatki na wycenę opracowaną przez rzeczoznawcę majątkowego i na sporządzenie certyfikatu charakterystyki energetycznej. Te wydatki stanowią koszt zbycia w kwocie faktycznie poniesionej przez podatnika.

Koszty uzyskania przychodu

Przy odpłatnym zbyciu majątku prywatnego ustawodawca określił zamknięty katalog wydatków, które mogą być uwzględnione jako koszty podatkowe. W tym katalogu znajdują się koszty odnoszące się do:

1. wydatków na nabycie lub wytworzenie,
2. nabycia pod tytułem darmym,
3. spłaty długów i ciężarów spadkowych,
4. nakładów,
5. waloryzacji „inflacyjnej”.

Kwestię kosztów uzyskania przychodu omówię w kolejnej serii wpisów, do lektury których już teraz Cię zachęcam.

Zwolnienie podatkowe – własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT z podatku dochodowego zwolnione są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać poniesione nie później niż w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Zwracam uwagę, że zwolnieniu od podatku podlega jedynie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Zatem do ustalenia dochodu zwolnionego należy obliczyć, jaki jest procentowy udział poniesionych wydatków w przychodzie (tj. w cenie sprzedaży pomniejszonej o koszty zbycia).

Zagadnienie wydatkowania przychodów na własne cele mieszkaniowe, w tym na nabycie innej nieruchomości oraz kwestie spłaty kredytu zostaną omówione w kolejnych wpisach, już teraz zachęcam do lektury.

Podsumowanie

Kwestie poprawnego rozliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży majątku prywatnego są bardzo obszerne i wymagają analizy każdego przypadku indywidualnie. Jeśli chcesz dowiedzieć się o kolejnych wpisach i być na bieżąco w kwestiach podatków i prawa w nieruchomościach, zapisz się do mojego newslettera.