Najem krótkoterminowy okiem prawnika

Kodeks cywilny nie zawiera odrębnych definicji najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Zagadnienie najmu krótkoterminowego nabierało na popularności wraz z rozwojem platform internetowych (Booking, Airbnb) służących do rezerwowania hoteli, hosteli i mieszkań na kilka dni często w miejscowościach turystycznych, ale nie tylko. W dzisiejszym wpisie przybliżę zagadnienie najmu krótkoterminowego pod kątem prawnym i podatkowym. Wielu właścicieli mieszkań ma wątpliwości jak prowadzić najem krótkoterminowy.

Czym jest najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy nie ma definicji ustawowej w przepisach. Ustawy zawierają ogólne wytyczne dotyczące postanowień umownych, na przykład fakt, że umowa najmu na okres ponad roku powinna być pisemna. Pojęcie umowa najmu krótkoterminowego zostało wypracowane w praktyce przez lata. Nie jest prawdą, że z najmem krótkoterminowym mamy do czynienia jedynie gdy jest to najem na 30 dni. W praktyce najmem krótkoterminowym będzie najem mieszkania na godziny, doby, kilka dni, tygodni lub okres nieco dłuższy.

W jaki sposób powinien być rozliczany najem krótkoterminowy?

Właściciele mieszkań, które są oddawane w najem krótkoterminowy mogą opłacać podatki jak od najmu prywatnego, mogą także prowadzić działalność gospodarczą i z tego tytułu powinni rozliczać podatki (dochodowy, VAT) oraz składki ubezpieczenia społecznego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Ustawa o PIT) wymienia najem jako odrębne źródło przychodów, jeżeli najem dotyczy składników majątku niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ustawa o PIT nie rozróżnia najmu na krótkoterminowy i najem długoterminowy. Wskazuję, że organy podatkowe przez wiele lat starały się kwalifikować najem krótkoterminowy jako dochód z działalności gospodarczej. To zagadnienie zostało jednoznacznie rozstrzygnięte przez Naczelny Sąd Administracyjny, który podjął uchwałę siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21 i uznał, że najem krótkoterminowy może być opodatkowany jako najem prywatny – poza działalnością gospodarczą, pod warunkiem, że mieszkanie nie stanowi składnika majątkowego wprowadzonego do działalności gospodarczej wynajmującego. Wobec tego najem krótkoterminowy może być opodatkowany ryczałtem według skali 8,5%/12,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Właściciel może zdecydować, że najem krótkoterminowy będzie opodatkowany w ramach działalności gospodarczej. Wówczas najem krótkoterminowy będzie opodatkowany według zasad ogólnych 12% do dochodów poniżej 120.000 zł i stawką 32% dla dochodów przekraczających 120.000 zł. Alternatywnie, najem krótkoterminowy może być opodatkowany podatkiem liniowym według stawki 19% PIT.

Ponadto, najem krótkoterminowy w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT. Ustawa o VAT przewiduje kilka możliwości opodatkowania najmu, a to oznacza, że najem może być zwolniony przedmiotowo z VAT jak i podmiotowo. Najem mieszkania na cele mieszkalne jest zwolniony przedmiotowo bez względu na osiągane przychody. Najem lokali użytkowych podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Usługi związane z zakwaterowaniem zostały wymienione w załączniku nr 3 do ustawy o VAT i podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT.

Finalnie, to podatnik decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem.

Nadal wielu właścicieli nieruchomości nie rozlicza najmu krótkoterminowego z fiskusem pozostając w szarej strefie. To działanie od 1 lipca 2024 r. jest obciążone jeszcze większym ryzykiem, ponieważ od 1 lipca 2024 r. w Polsce obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o przepływie informacji podatkowych między państwami.

Zmiany wprowadzone 1 lipca 2024 r. wprowadzone przez Dyrektywę DAC-7

1 lipca 2024 r. w Polsce zaczęła obowiązywać Dyrektywa DAC-7 w ramach nowelizacji ustawy o przepływie informacji podatkowych między państwami członkowskim UE.

Dyrektywa DAC-7 zobowiązała operatorów platform cyfrowych (Booking, Airbnb) do gromadzenia i przekazywania administracji skarbowej informacji o podmiotach dokonujących transakcji za pośrednictwem tych platform. Wprowadzone przepisy w ramach Dyrektywy DAC-7 mają na celu identyfikację sprzedawców działających na dużą skalę bez formalnej rejestracji działalności gospodarczej. Booking czy Tripadvisor będą zobowiązane do przekazania administracji skarbowej informacji o dokonanych transakcjach za ich pośrednictwem, zatem raportowaniu nie podlegają sytuacje, w których właściciel jedynie zamieszcza ogłoszenie o wynajmie, a do transakcji nie dojdzie za pośrednictwem platformy.

Dyrektywa DAC-7 daje organom administracji skarbowej dodatkowe uprawnienia do skontrolowania najmu krótkoterminowego szczególnie u podmiotów, które w żaden sposób nie rozliczały podatków z tego tytułu. Należy pamiętać, że przedawnienie zobowiązań podatkowych następuje po upływie 5 lat i za tyle lat wstecz organy podatkowe dokonywać weryfikacji rozliczeń podatkowych z tytułu najmu krótkoterminowego.

Jeżeli pojawiają się wątpliwości lub pytania z zakresu najmu krótkoterminowego, to zapraszam do kontaktu. Chętnie przeanalizuję indywidualny przypadek każdej z osób, zarówno pod kątem prawnym, jak i podatkowym.