Sprawdzenie księgi wieczystej krok po kroku – na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości, a kluczowym dokumentem w tym zakresie jest księga wieczysta. Jak ją sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę? Poniżej prezentuję praktyczne wskazówki, które pomogą Ci kupić nieruchomość bez niespodzianek. Zapraszam do lektury.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta (KW) to powszechnie dostępny dokument zawierający kluczowe informacje o nieruchomości. Może mieć formę tradycyjnego dokumentu papierowego lub jego elektronicznej wersji (e-księga wieczysta). Służy przede wszystkim do określenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są z jawne, a to oznacza, że dostęp do nich ma każdy, kto zna numer księgi wieczystej. W księdze wieczystej można zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich.

Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Aby sprawdzić księgę wieczystą online, konieczny jest jej numer. Można go uzyskać:

• od właściciela nieruchomości,
• w umowie przedwstępnej lub akcie notarialnym.

Wszystkie księgi wieczyste (KW) są dostępne online dla każdego na stronie ekw.ms.gov.pl, jednak do ich przeglądania konieczne jest posiadanie numeru księgi. W przeszłości istniała możliwość znalezienia tych numerów w publicznym serwisie Geoportal2, który był zarządzany przez ówczesnego głównego geodetę kraju (GGK). Jednak w 2020 roku Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych (PUODO) nakazał zaprzestanie ich udostępniania. Powodem tej decyzji było ryzyko ujawnienia danych osobowych właścicieli nieruchomości, takich jak imię, nazwisko, numer PESEL, imiona rodziców, adres zamieszkania oraz wysokość ewentualnych zobowiązań hipotecznych. UODO uznał, że swobodny dostęp do tych informacji może prowadzić do kradzieży tożsamości i narażać właścicieli na poważne zagrożenia. W konsekwencji GGK został ukarany karą finansową w wysokości 100 tysięcy złotych.

Spór między GGK a PUODO został zakończony prawomocnym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 stycznia 2025 r., sygn. III OSK 6508/21. NSA uznał, że numer księgi wieczystej to dane osobowe i ich udostępnianie w specjalnej aplikacji stworzonej na potrzeby geodezji na oficjalnej stronie geoportal.gov.pl naruszało prawo.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Księgę wieczystą można sprawdzić online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl). By uzyskać dostęp do treści KW, należy wpisać numer księgi.

Struktura księgi wieczystej – co zawiera?

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości i jej przeznaczenie,
• Dział II – informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym,
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebności, prawo dożywocia),
• Dział IV – hipoteka.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto dokładnie przeanalizować treść księgi wieczystej. Szczególnie istotne są:

• Zgodność właściciela z osobą sprzedającą – upewnij się, że sprzedający faktycznie ma prawo do nieruchomości.
• Obciążenia hipoteczne – sprawdź, czy nieruchomość nie jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
• Służebności i prawa osób trzecich – np. prawo dożywocia, które może utrudnić korzystanie z nieruchomości.
• Roszczenia i postępowania sądowe – mogą wskazywać na potencjalne problemy prawne.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to zasada, która gwarantuje bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Oznacza ona, że osoba, która w dobrej wierze nabywa nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej, uzyskuje prawo własności, nawet jeśli wpis w księdze był błędny. Główne aspekty rękojmi to:

• Zasada domniemania prawdziwości wpisów – treść księgi wieczystej uznaje się za zgodną z rzeczywistym stanem prawnym.
• Ochrona nabywcy działającego w dobrej wierze – osoba kupująca nieruchomość na podstawie wpisu w księdze wieczystej nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne błędy w rejestrze.
• Wyjątki od rękojmi – nie chroni ona osób, które wiedziały o niezgodności wpisu z rzeczywistością lub działały w złej wierze.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje działy II – IV księgi wieczystej, a więc działy: własność, prawa osobiste i roszczenia oraz hipoteka. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została przez ustawodawcę wyłączona w niektórych okolicznościach.

Kiedy rękojmia jest wyłączona?

Pomimo że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców nieruchomości, istnieją sytuacje, w których nie ma zastosowania:

• Gdy nabywca działa w złej wierze – jeśli kupujący wiedział o błędnym wpisie lub miał podstawy, aby o nim wiedzieć, rękojmia nie obowiązuje.
• Gdy wpis został dokonany sprzecznie z prawem – rękojmia nie obejmuje przypadków, gdy wpis powstał w wyniku przestępstwa, np. fałszerstwa dokumentów.
• Gdy nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu lub innymi ograniczeniami ustawowymi – np. w przypadku nieruchomości rolnych, gdzie prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
• Gdy nabywca działa w porozumieniu z osobą nieuprawnioną – rękojmia nie chroni transakcji dokonanych w zmowie mającej na celu obejście prawa.
• Wzmianka o wniosku, skardze na czynności czy innych toczących się postępowaniach może wyłączać rękojmię wiary publicznej, ponieważ sygnalizuje potencjalne zmiany w stanie prawnym nieruchomości, co może podważać domniemanie zgodności wpisów z rzeczywistością.

Co zrobić w przypadku niejasności?

Jeśli zauważysz jakiekolwiek niejasności lub podejrzane wpisy, warto:

• skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem,
• poprosić sprzedającego o wyjaśnienia i dokumentację,
• uzyskać zaświadczenie o braku zaległości podatkowych, braku zaległości wobec administracji, zaświadczenia z banku o spłacie hipoteki.

Podsumowanie

Sprawdzenie księgi wieczystej to kluczowy krok przed zakupem nieruchomości. Dokładna analiza pozwoli uniknąć problemów prawnych i finansowych. Korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, można w prosty sposób zweryfikować stan prawny nieruchomości i podjąć świadomą decyzję o zakupie.

Pamiętaj, że rzetelna analiza księgi wieczystej to inwestycja w bezpieczeństwo transakcji. Warto poświęcić czas na jej dokładne sprawdzenie lub skorzystać z pomocy specjalistów.